Chýbajúci zápis sám osebe predaj nevylučuje. Najprv treba určiť, či ide o samostatnú stavbu, príslušenstvo alebo súčasť domu, a či je predmetom evidovania. Zmluva musí predmet určito označiť a predávajúci musí doložiť vlastníctvo; § 30 ods. 4 písm. a) katastrálneho zákona výslovne počíta s listinou preukazujúcou nezapísané právo. Predchádzajúci zápis môže byť bezpečný postup, nie je však jedinou zákonnou možnosťou ani dôvodom automaticky stavbu zo zmluvy vypustiť.
Pri starších vidieckych domoch je to skôr pravidlo než výnimka. Na liste vlastníctva je rodinný dom a pozemok, no v reálnom stave je aj garáž, hospodárska budova, letná kuchyňa alebo pivnica, ktoré tam nikto nikdy nezapísal. Kupujúci ich vidí a chce ich mať v zmluve. Predávajúci ich považuje za samozrejmosť. Kataster nie.
Čo treba identifikovať a doložiť
Zmluva musí označiť nehnuteľnosť predpísaným spôsobom, teda podľa katastrálneho územia, parcelného čísla, registra „C“ alebo „E“, druhu a výmery pozemku a pri stavbe podľa súpisného čísla a parcelného čísla pozemku, na ktorom stojí (§ 42 ods. 2 písm. c) katastrálneho zákona). Chýbajúci zápis neznamená, že stavbu nemožno určiť. Treba zabezpečiť identifikačné údaje a listiny zodpovedajúce jej skutočnému a právnemu stavu.
Okresný úrad zároveň skúma, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou a či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné (§ 31 ods. 1). Právo, ktoré nie je na liste vlastníctva zapísané, možno doložiť listinou podľa § 30 ods. 4 písm. a). Ak podklady nestačia a úrad vyzve účastníkov na doloženie listiny, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, alebo na odstránenie nedostatkov návrhu, konanie preruší (§ 31a písm. c)). Ak sa nedostatky v určenej lehote neodstránia, konanie sa zastaví (§ 31b ods. 1 písm. f)).
Poškodení sú pritom obaja. Predávajúci nemá peniaze, kupujúci má prostriedky viazané v úschove a realitná kancelária má obchod, ktorý po mesiacoch skončí tam, kde začal.
Nie každá stavba do katastra patrí
Evidujú sa stavby spojené so zemou pevným základom, či už so súpisným číslom alebo bez neho, rozostavané stavby v súvislosti so vznikom, zmenou alebo zánikom práva a podzemné stavby v miestach ich prienikov so zemským povrchom (§ 6 ods. 1 písm. c)).
Časť vedľajších stavieb teda predmetom evidovania byť môže, časť nie. Ak je to sporné, o tom, či ide o predmet evidovania, rozhoduje Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (§ 6 ods. 2). Pre priebeh obchodu to znamená ďalšie týždne.
Postup závisí od povahy stavby
Predchádzajúci zápis môže predaj zjednodušiť. Ak stavba patrí do katastra, pripravte listiny podľa jej veku a povoľovacieho režimu a prípadne geometrický plán. Zápis pred predajom býva praktický najmä pri bankovom financovaní; nie je však automatickou zákonnou podmienkou každého prevodu nezapísanej stavby.
Vlastníctvo a identifikáciu možno preukázať aj v nadväznosti na prevod. Postup musí zodpovedať § 30, § 42 a § 46 katastrálneho zákona. Pri príslušenstve treba v zmluve jasne vyjadriť, čo sa prevádza; samotné neevidovanie nie je dôvodom na jeho vyčiarknutie. Súčasť domu sa naopak posudzuje v rámci hlavnej veci.
Nestačí dopísať neurčitý názov bez podkladov. Rizikom je nejasné vlastníctvo alebo neurčitý predmet prevodu. Ak sa po podaní návrhu musí opraviť zmluva, postupuje sa dodatkom podľa § 42 ods. 4; samotné doloženie chýbajúcej listiny však nemusí znamenať zmenu zmluvy.
Pre realitné kancelárie
Toto je typ vady, ktorý sa dá odhaliť pri obhliadke, nie až u advokáta. Ak na pozemku stojí niečo, čo na liste vlastníctva nie je, patrí to do poznámok k zákazke a do rozhovoru s predávajúcim ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy. Neskoršie zistenie posúva termíny, ohrozuje províziu a v horšom prípade vedie k odstúpeniu kupujúceho.
Rovnako sa oplatí overiť, či stavba na liste vlastníctva zodpovedá tomu, čo na pozemku skutočne stojí. Prístavby a nadstavby, ktoré sa nikdy nepremietli do evidencie, spôsobujú ten istý problém ako celkom nezapísaná garáž.
Ako to riešime
Pred podpisom zistíme, čo je na liste vlastníctva a čo na pozemku, a povieme, ktoré stavby sa dajú dozapísať a s akými listinami; to je súčasť právnej previerky nehnuteľnosti. Ak už zmluva existuje, prejdeme ju v rámci kontroly kúpnej zmluvy a upravíme predmet prevodu tak, aby konanie prešlo. Pre kancelárie, ktoré takéto obchody robia opakovane, máme právne služby pre realitné kancelárie vrátane nastavenia dokumentácie a školenia maklérov na to, čo si všímať pri obhliadke.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 10. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
