Spravidla áno. Doložka „ako stojí a leží“ sa podľa zákona aj súdnej praxe viaže na veci prenechané úhrnne; dom alebo byt je v kúpnej zmluve individuálne určená vec, takže zodpovednosť predávajúceho za skryté vady taká doložka nevylučuje. Vždy zostáva zachovaný nárok pri zamlčaných vadách a pri nepravdivom ubezpečení o vlastnostiach. Ak predávajúcim bol podnikateľ a vy ste kupovali ako spotrebiteľ, doložka neobstojí vôbec. Rozhoduje rýchlosť — práva zo skrytých vád zanikajú, ak vadu nevytknete do 24 mesiacov od prevzatia.
Doložka „ako stojí a leží“ je v kúpnych zmluvách na nehnuteľnosti obľúbená a obojstranne preceňovaná. Predávajúci jej verí ako štítu proti všetkým budúcim výčitkám, kupujúci pri nej často zbytočne rezignuje. Zákon aj súdna prax hovoria niečo iné.
Na čo doložka v zákone naozaj slúži
Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.) spája túto doložku s prenechaním veci úhrnne:
Ak sa vec prenechá ako stojí a leží, nezodpovedá scudziteľ za jej vady, ibaže vec nemá vlastnosť, o ktorej scudziteľ vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil.
Úhrnne sa prenecháva súbor vecí bez rozlišovania — napríklad „všetko zariadenie domu, ako stojí a leží”. Dom alebo byt v kúpnej zmluve je pravý opak: individuálne určená vec, identifikovaná parcelou, súpisným číslom a listom vlastníctva. V spore o skrytú vadu veci predanej „ako stojí a leží” súdy obranu predávajúceho založenú na § 501 odmietli práve preto, že doložka je v protiklade s individuálne určenou vecou; dovolanie predávajúceho Najvyšší súd SR odmietol (sp. zn. 7Cdo/279/2021).
Čo doložka neprelomí nikdy
Aj keby doložka obstála, neprelomí zodpovednosť za vady, ktoré predávajúci zamlčal:
Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
Odstúpiť možno aj vtedy, keď sa nepravdivým ukáže ubezpečenie predávajúceho o vlastnostiach veci — napríklad že strecha netečie (§ 597 ods. 2). Naopak zjavné vady a vady zistiteľné z evidencie nehnuteľností reklamovať nemožno, ibaže predávajúci výslovne ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád (§ 500 ods. 1); čo všetko sa dá z evidencie vyčítať, rozoberáme v otázke čo sa dá vyčítať z listu vlastníctva.
Kupovali ste od podnikateľa?
Ak nehnuteľnosť predával obchodník — developer, realitný investor, obchodník s nehnuteľnosťami — a vy ste kupovali ako spotrebiteľ, ide o spotrebiteľskú zmluvu (§ 52 Občianskeho zákonníka). Zmluvné podmienky sa nemôžu odchýliť od zákona v neprospech spotrebiteľa a spotrebiteľ sa nemôže vopred vzdať svojich práv (§ 54 ods. 1). Doložka, ktorá by mu brala nároky z vád, je preto voči nemu neúčinná.
Ako postupovať, keď vada vyšla najavo
Kľúčová je lehota: práva zo zodpovednosti za skryté vady nehnuteľnosti zaniknú, ak vadu nevytknete u predávajúceho bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia (§ 599). Vytknutie urobte písomne a preukázateľne, s opisom vady a fotodokumentáciou. Jednotlivé nároky — zľava, odstúpenie, náhrada škody — rozoberáme v otázke vady nehnuteľnosti po kúpe.
S čím vieme pomôcť
Ak vada vyšla najavo, vyhodnotíme, či doložka vo vašej zmluve vôbec obstojí a ktorý nárok je priechodný, a pripravíme kvalifikované vytknutie; robíme to v rámci služby vady nehnuteľnosti a odstúpenie od zmluvy. Ak ešte len kupujete, formulácie o stave nehnuteľnosti preveríme pri kontrole kúpnej zmluvy a celou transakciou vás prevedieme v rámci kúpy nehnuteľnosti.
Ak vám doložku v zmluve predkladá predávajúci, ozvite sa pred podpisom — vyjednať jej rozsah je jednoduchšie než viesť spor o jej platnosť.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 5. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
