Як правило, так. Відповідно до закону та судової практики застереження «як є» стосується речей, переданих як сукупність; будинок або квартира є індивідуально визначеною в договорі купівлі-продажу річчю, тому таке застереження не виключає відповідальності продавця за приховані недоліки. У будь-якому разі зберігається право вимоги щодо прихованих продавцем недоліків і неправдивих запевнень про властивості речі. Якщо продавцем був підприємець, а ви купували як споживач, застереження взагалі не застосовується. Вирішальне значення має швидкість — права у зв’язку з прихованими недоліками припиняються, якщо ви не заявите про недолік протягом 24 місяців після прийняття нерухомості.
Застереження «як є» популярне в договорах купівлі-продажу нерухомості, і обидві сторони переоцінюють його значення. Продавець вважає його щитом від усіх майбутніх претензій, а покупець через нього часто безпідставно відмовляється від захисту своїх прав. Закон і судова практика свідчать про інше.
Для чого насправді призначене це застереження в законі
Цивільний кодекс Словаччини (Закон № 40/1964 Zb.) пов’язує це застереження з переданням речі як сукупності:
Якщо річ передається як є, відчужувач не відповідає за її недоліки, за винятком випадків, коли річ не має властивості, про наявність якої заявив відчужувач або яку набувач прямо обумовив.
Як сукупність передається набір речей без їх розмежування — наприклад, «усе обладнання будинку як є». Будинок або квартира в договорі купівлі-продажу є цілковитою протилежністю: це індивідуально визначена річ, ідентифікована земельною ділянкою, реєстраційним номером будівлі та документом про право власності. У спорі щодо прихованого недоліку речі, проданої «як є», суди відхилили заперечення продавця, засноване на § 501, саме тому, що це застереження несумісне з індивідуально визначеною річчю; Верховний суд Словацької Республіки відхилив касаційну скаргу продавця (справа № 7Cdo/279/2021).
Чого це застереження не може виключити за жодних обставин
Навіть якби застереження підлягало застосуванню, воно не виключає відповідальності за недоліки, які продавець приховав:
Якщо згодом виявиться недолік, про який продавець не попередив покупця, покупець має право на пропорційне зниження погодженої ціни відповідно до характеру й обсягу недоліку; якщо недолік робить річ непридатною для використання, покупець також має право відмовитися від договору.
Від договору можна відмовитися й тоді, коли запевнення продавця щодо властивостей речі виявиться неправдивим — наприклад, що дах не протікає (§ 597 абз. 2). Натомість не можна заявляти претензії щодо явних недоліків і недоліків, які можна встановити з реєстру нерухомості, крім випадків, коли продавець прямо запевнив, що річ не має жодних недоліків (§ 500 абз. 1); про те, яку саме інформацію можна отримати з реєстру, ми розповідаємо у відповіді на запитання що можна дізнатися з документа про право власності.
Ви купували в підприємця?
Якщо нерухомість продавав суб’єкт підприємницької діяльності — забудовник, інвестор у нерухомість або торговець нерухомістю — а ви купували її як споживач, ідеться про споживчий договір (§ 52 Цивільного кодексу Словаччини). Умови договору не можуть відступати від закону на шкоду споживачеві, а споживач не може заздалегідь відмовитися від своїх прав (§ 54 абз. 1). Тому застереження, яке позбавляло б його прав у зв’язку з недоліками, щодо нього не має юридичної сили.
Як діяти після виявлення недоліку
Ключове значення має строк: права, що випливають із відповідальності за приховані недоліки нерухомості, припиняються, якщо ви не заявите продавцеві про недолік без невиправданої затримки, але не пізніше ніж протягом 24 місяців після прийняття нерухомості (§ 599). Заявіть про недолік письмово й у спосіб, який можна підтвердити, додавши його опис і фотографії. Окремі вимоги — зниження ціни, відмова від договору, відшкодування шкоди — ми розглядаємо у відповіді на запитання недоліки нерухомості після купівлі.
Чим ми можемо допомогти
Якщо недолік уже виявився, ми оцінимо, чи підлягає взагалі застосуванню застереження у вашому договорі та яку вимогу можна ефективно заявити, а також підготуємо кваліфіковане повідомлення про недолік; це ми робимо в межах послуги недоліки нерухомості та відмова від договору. Якщо ви лише плануєте купівлю, ми перевіримо формулювання щодо стану нерухомості під час перевірки договору купівлі-продажу і супроводимо вас упродовж усієї операції в межах купівлі нерухомості.
Якщо продавець пропонує включити таке застереження до договору, зверніться до нас до підписання — узгодити межі його застосування простіше, ніж вести спір про його чинність.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 5 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
