Нерухомість · Словаччина
Перевірка договору купівлі-продажу нерухомості
Договір від агентства нерухомості або забудовника складено так, щоб захищати того, хто замовив його підготовку, а не вас. Ми повністю його перевіримо, визначимо, які ризики він для вас створює, і повернемо з конкретними зауваженнями, позначеними безпосередньо в тексті. Вам не доведеться здогадуватися, що є стандартною умовою, а що — пасткою. Ви отримаєте від нас перелік конкретних ризиків і пропозиції щодо того, як їх скоригувати.
- Redline безпосередньо в тексті договору
- Ризики, упорядковані за ступенем серйозності
- Ціна, погоджена заздалегідь
Що ми для вас зробимо
Перевірка підготовленого іншою стороною договору охоплює все необхідне: від зіставлення договору з витягом із реєстру нерухомості до зауважень у формулюваннях, які можна без подальших змін надіслати контрагенту.
Натисніть на пункт, щоб переглянути подробиці.
-
Перевірка предмета й правової підстави
Ми перевіримо, чи точно договір ідентифікує нерухомість, земельні ділянки, частки, приналежності та спільні частини, а також чи відповідає він витягу з реєстру нерухомості та правовстановлювальному документу продавця.
-
Обтяження та стан згідно з витягом із реєстру нерухомості
Ми перевіримо розділ C витягу з реєстру нерухомості, примітки та пломби — заставні права, сервітути, оренду, ознаки виконавчого провадження чи банкрутства — і з’ясуємо, чи врегульовує їх договір, чи замовчує.
-
Оплата, ескроу та реєстрація
Як і коли сплачується купівельна ціна, чи пов’язана вона з ескроу та зняттям попереднього заставного права, хто й коли подає заяву про реєстрацію, а також що станеться, якщо кадастр зупинить провадження або відхилить заяву.
-
Передача, недоліки та санкції
Строк і порядок передачі, лічильники та ключі, які недоліки зазначені в договорі, як урегульовано договірні штрафи й відмову від договору — і чи однаково застосовуються санкції до обох сторін.
-
Redline і меморандум про ризики
Договір із позначеними змінами та запропонованими формулюваннями, а також короткий меморандум: що становить серйозний ризик, що є деталлю, а що можна безпечно прийняти. Додатково — рекомендації, як домогтися прийняття зауважень.
Результатдоговір із позначеними зауваженнями (redline), меморандум про ризики та рекомендації щодо переговорів
Перевірка охоплює оцінку правового стану та договірних ризиків. Ми не оцінюємо технічний стан нерухомості, її статичну міцність чи податкові наслідки. Якщо в документах виявиться питання, що належить до компетенції іншого фахівця, ми вам про це повідомимо.
Як це працює
Чи підходить цей процес для вашої справи? Описати її адвокату →
- Ви надсилаєте договірдень 0
Достатньо проєкту договору та витягу з реєстру нерухомості. Ми повідомимо, що ще потрібно, у який строк виконаємо роботу та скільки вона коштуватиме. До підтвердження ціни ви нічого не сплачуєте.
- Ми перевіряємо договір
Ми читаємо договір речення за реченням і зіставляємо його з витягом із реєстру нерухомості та вашими фактичними домовленостями. Особливу увагу приділяємо тому, чого в договорі бракує, адже ризик частіше приховується саме в тому, що не написано.
- Ви отримуєте redline і меморандум
Ми повернемо вам договір із позначеними зауваженнями та меморандумом, у якому ризики впорядковано за ступенем серйозності. Разом усе обговоримо, і ви вирішите, на чому наполягатимемо, а що ви готові прийняти.
Запит без зобов’язань
Готові розпочати?
Надішліть нам запит. Зазвичай протягом 24 годин ми підтверджуємо ціну та повідомляємо про подальші кроки. Перша 30-хвилинна консультація безкоштовна й ні до чого вас не зобов’язує.
- 1Надіслати запит через цю форму
- 2Зазвичай протягом 24 годин ви отримуєте підтвердження ціни та подальший план дій
- 3Ми починаємо роботу лише після вашого схвалення
Не любите телефонувати чи писати електронною поштою? Написати нам у WhatsApp →
Хочете відразу забронювати час? Забронювати консультацію →
Або написати нам про цю справу електронною поштою.
Про що запитують клієнти
Не знайшли відповіді на своє запитання? Запитати нас безпосередньо →
Чому недостатньо договору від агентства нерухомості?
Агентство нерухомості має власний інтерес — завершити угоду. Його шаблон розроблено для багаторазового й безперешкодного використання, а не для захисту саме ваших інтересів. Зазвичай у ньому недостатньо врегульовано наслідки можливих проблем — зняття попереднього заставного права, зупинення реєстраційного провадження, недоліки або прострочення передачі. Саме тут ваш ризик є найбільшим, адже підписання договору ще не робить вас власником: право власності переходить лише після реєстрації в кадастрі (§ 133 ods. 2 Цивільного кодексу Словаччини (Občiansky zákonník)). Тому під час перевірки ми насамперед з’ясовуємо, як між собою пов’язані оплата, реєстрація та передача.
Що саме я отримаю після перевірки?
Договір із позначеними змінами та запропонованими формулюваннями — тобто redline, який можна без додаткової роботи надіслати контрагенту. До нього додається короткий меморандум із ризиками, упорядкованими за ступенем серйозності, та рекомендаціями щодо того, на яких положеннях варто наполягати, а які мають радше косметичний характер.
Що робити, якщо забудовник або агентство нерухомості відхилить мої зауваження?
Частину зауважень можна узгодити на переговорах, частину — ні, і це також корисна інформація. Мета перевірки полягає не в тому, щоб домогтися кожної зміни, а в тому, щоб ви розуміли, що підписуєте. Якщо контрагент відхилить положення, яке ми вважаємо серйозним, ми пояснимо, який ризик ви на себе берете і чи можна зменшити його іншим способом, наприклад за допомогою ескроу або утримання частини ціни.
Чи виявите ви під час перевірки обтяження, про які я не знаю?
Ми завжди зіставляємо договір купівлі-продажу з актуальним витягом із реєстру нерухомості — розділом C, примітками та пломбами. Якщо нерухомість обтяжена заставним правом, сервітутом або орендою, ми перевіримо, чи врегульовано це в договорі, чи питання лише обходиться. Приховані обтяження та недоліки є типовою причиною спорів після переходу права власності (§ 597 і § 599 Цивільного кодексу), тому ми прагнемо заздалегідь чітко визначити їх у договорі.
Скільки коштує перевірка і скільки часу вона триває?
Це залежить від обсягу договору, типу нерухомості та наявності іпотеки або проєкту забудовника. Після отримання договору ми зазвичай протягом 24 годин підтвердимо остаточну ціну та строк — чинними залишаються погоджені нами умови.
Юридичні запитання та відповіді
Поширені запитання на цю тему
-
Що можна дізнатися з витягу з реєстру нерухомості?
Витяг з реєстру нерухомості складається з трьох частин: A містить об’єкти нерухомості та відомості про них, B — власників, їхні частки й правові підстави набуття разом із примітками, C — обтяження: сервітути, заставні права та переважні права купівлі. Відомості є достовірними й обов’язковими, але лише доки не доведено протилежне. З витягу неможливо дізнатися розмір боргу, забезпеченого заставним правом, а також те, за яким саме договором власник набув конкретну земельну ділянку.
Прочитати відповідь -
Чи зобов’язаний я, продаючи частку в нерухомості, спочатку звернутися до співвласників?
Так. У разі передачі частки у спільній частковій власності інші співвласники мають законне переважне право — ви повинні спочатку запропонувати їм частку на тих самих умовах, на яких маєте намір продати її третій особі. Винятком є передача близькій особі (родичеві по прямій лінії, братові чи сестрі, одному з подружжя та іншим особам у розумінні закону). Співвласник, переважне право якого було порушено, може оскаржити таку передачу.
Прочитати відповідь -
Після купівлі нерухомості виявилися недоліки. Чого я можу вимагати від продавця?
Якщо згодом виявиться недолік, про який продавець вас не попередив, ви маєте право на відповідну знижку з купівельної ціни; якщо недолік робить нерухомість непридатною для використання або продавець надав вам неправдиве запевнення щодо її властивостей, ви можете відмовитися від договору. Ключове значення має швидкість — про недолік потрібно заявити продавцеві без зайвого зволікання, але не пізніше ніж протягом 24 місяців від прийняття нерухомості, інакше права припиняться.
Прочитати відповідь
Додаткові матеріали
Договір підготувало агентство нерухомості або девелопер: ревізія чи авторизація адвокатом?
Покупці часто хочуть договір від агентства нерухомості «дати авторизувати». Однак авторизація та ревізія чужого договору — це дві різні послуги з іншим результатом і для кадастру, і для вас. Пояснюємо, що дає кожна з них і коли яка має сенс.
Читати далі →
Ви купуєте квартиру, на якій є іпотека продавця: як заплатити, щоб не купити й чужий борг
Право застави банку в документі про право власності на квартиру, яку ви купуєте, є звичайним явищем і угоді не перешкоджає. Проте внаслідок передачі воно не припиняється, тому договір купівлі-продажу має точно визначити, хто й коли погасить кредит продавця, хто забезпечить вилучення запису та коли продавець одержить решту ціни. Матеріал призначений і для покупців, і для продавців.
Читати далі →
Умови оплати в договорі купівлі-продажу нерухомості: коли і як платити, щоб ніхто не втратив ні гроші, ні квартиру
Купівельна ціна — найбільший платіж у житті багатьох людей, а договори від агентств нерухомості часто врегульовують його одним реченням. Пояснюємо, до яких подій прив’язувати строк оплати, як поєднати власні кошти, іпотеку та депонування і що перевірити в проєкті договору перед підписанням.
Читати далі →