Договір підготувало агентство нерухомості або девелопер: ревізія чи авторизація адвокатом?

Ви купуєте квартиру через агентство нерухомості. Від ріелтора ви отримуєте готовий проєкт договору купівлі-продажу, а разом із ним пораду засвідчити підписи в нотаріуса. Знайомий скаже вам, що краще «дати договір авторизувати адвокатові», бо тоді кадастр вирішить швидше і адвокат за договір відповідає. Обидві поради мають раціональне ядро, проте ведуть не до того самого. Ревізія чужого договору та авторизація договору про відчуження нерухомості — різні послуги, і добре знати, яка вам потрібна.

Авторизація означає, що договір складає адвокат

Закон про адвокатуру авторизацію визначає точно:

Авторизацією договору є складання договору про відчуження нерухомості, установчого документа господарського товариства, договору про відчуження частки в товаристві або акціонерного договору згідно з § 220w ч. 3 Торговельного кодексу, встановлення особи учасників цього договору та їх представників, оцінка того, чи договір не суперечить закону, не обходить закон, не суперечить добрим звичаям, та оцінка того, чи укладенням договору не настане обставина, що зумовлює виникнення шкоди.

— § 1a ч. 1 закону № 586/2003 Z. z.

Першим елементом є складання. Навіть застереження про авторизацію містить заяву адвоката про те, що під час складання договору він діяв згідно з § 1a (§ 1ab ч. 1). Отже, авторизація не є печаткою на тексті, який підготував хтось інший. Якщо ви хочете авторизований договір, а проєкт уже існує, адвокат повинен прийняти його як власний: перевірити, за потреби переробити та скласти так, щоб за результат він міг узяти відповідальність. У разі оплатного відчуження він до того ж попередить вас про погоджені умови оплати ціни купівлі, а під час кожного відчуження повідомить вам розмір страхового покриття та страхову компанію (§ 1aa).

Наслідок для кадастру істотний. У разі авторизованого договору, так само як у разі договору у формі нотаріального акта, районне управління оцінює лише те, чи він відповідає кадастровому операту і чи виконано процесуальні умови (§ 31 ч. 2 кадастрового закону), і якщо договір не суперечить кадастровому операту та процесуальні умови виконано, вирішує протягом 20 днів замість загальних 30 днів (§ 32). За заявою про прискорене провадження та після сплати збору управління може вирішити протягом 15 днів щодо будь-якого договору (§ 32 ч. 3). Підпис відчужувача засвідчувати не потрібно (§ 42 ч. 3). Однак особу учасників та їхніх представників адвокат встановлює сам (§ 1b), тому на авторизацію приходять особисто або приходить уповноважений представник. Хто за що відповідає під час авторизації, ми розглядаємо у відповіді відповідальність адвоката за авторизований договір.

Ревізія означає, що адвокат читає договір за вас

Ревізія чужого договору виходить із протилежної ситуації. Договір написав хтось інший, найчастіше агентство нерухомості, девелопер або адвокат іншої сторони, і вам потрібно знати, що ви підписуєте. Адвокат читає його речення за реченням, порівнює з документом про право власності, називає ризики та пропонує конкретний текст змін, які ви надішлете другій стороні. Результатом є договір із позначеними змінами та огляд ризиків.

Ревізія нічого не змінює в тому, як договір оцінить кадастр: якщо договір не авторизований і не складений у формі нотаріального акта, управління перевірить його в повному обсязі, включно з істотними умовами, формою, правом відчужувача розпоряджатися та відповідністю закону (§ 31 ч. 1), а підпис відчужувача має бути офіційно засвідчений, у разі представництва також його підпис на довіреності (§ 42 ч. 3). Однак ревізія гостріша в іншому напрямі: адвокат у ній обстоює ваші інтереси в переговорах. Авторизація стежить за тим, щоб договір був законним і не вів до шкоди, ревізія стежить за тим, щоб він якнайкраще захищав вас щодо другої сторони.

Коли яку обрати

• Ревізію, коли договір тримає в руках друга сторона й міняє його лише в обмеженому обсязі, типово девелопер зі зразковим договором. Ви хочете знати, що є предметом переговорів і який ризик ви несете, якщо друга сторона зауваження відхилить.
• Авторизацію, коли сторони домовляться, що договір складе адвокат, і ви хочете, щоб за оцінку договору відповідав застрахований адвокат, а також вужчий обсяг перевірки в кадастрі.
• Обидві послідовно, коли ви отримаєте чужий проєкт, дасте його перевірити, а сторони потім домовляться, що фінальну версію складе й авторизує адвокат. Ревізія тоді стає підґрунтям для авторизованого договору.
• Ревізію й у разі авторизованого договору, якщо договір складає та авторизує адвокат, якого обрала друга сторона. Авторизація дає вам законодавчу оцінку договору та відповідальність адвоката за шкоду, а не захист ваших інтересів під час узгодження умов; його забезпечить вам лише власний адвокат.

Ухвалюючи рішення, зважте й практичний бік. Під час авторизації адвокат встановлює вашу особу або особу вашого представника, тому до нього приходять особисто; засвідчення підпису робиться в нотаріуса або в органі влади залежно від того, де ви перебуваєте. Якщо ви далеко від офісу, зазвичай практичнішими є дистанційна ревізія та засвідчення підписів у місці, де ви живете.

На що дивитися в кожному разі

Хоч який шлях ви оберете, у договорі має бути зрозуміло, як пов’язані оплата, подання заяви про реєстрацію та передання нерухомості. Право власності переходить аж реєстрацією (§ 133 ч. 2 Цивільного кодексу), а час між підписанням і записом є періодом, у якому одна сторона вже виконала своє, а друга — ще ні. Як налаштувати умови оплати, пояснює стаття умови оплати в договорі купівлі-продажу. Якщо під час авторизації ви хочете, щоб було подано й заяву про реєстрацію, адвокат на підставі письмової довіреності складе її та подасть до кадастру (§ 1b ч. 4 закону про адвокатуру).

Чужий проєкт ми перевіримо й повернемо вам із зауваженнями в межах послуги перевірка договору купівлі-продажу. Якщо ви хочете договір, складений і авторизований адвокатом, із поданням до кадастру, перегляньте послугу авторизація договору про відчуження нерухомості.