За зміст авторизованого договору відповідає адвокат, який його склав. Кадастр при ньому перевіряє лише те, чи відповідає договір кадастровому операту і чи дотримано процесуальних умов, тому оцінку законності та ризику шкоди закон покладає на адвоката. Адвокат відповідає перед клієнтом за шкоду, заподіяну здійсненням адвокатської діяльності, і має бути на такий випадок застрахований. Однак відповідальність стосується не всього, що може піти не так при передачі: якщо друга сторона не заплатить або не передасть нерухомість, ідеться насамперед про порушення договору другою стороною, яке вирішується щодо неї.
Ви купуєте квартиру або даруєте будинок, і договір вам склав та авторизував адвокат. Замість засвідчення підписів достатньо його застереження, кадастр перевіряє договір швидше і в меншому обсязі. Логічно тому виникає запитання, хто відповідає за те, що договір є належним, коли орган не досліджує його вглиб. Відповідь дає закон про адвокатуру: оцінка змісту договору перейшла до адвоката, а разом із нею і відповідальність.
Кадастр перевіряє менше, адвокат більше
При звичайному договорі окружне управління перевіряє, чи містить він істотні умови, чи вчинений у приписаній формі, чи має відчужувач право розпоряджатися нерухомістю і чи не суперечить договір закону (§ 31 ч. 1 кадастрового закону). При авторизованому договорі обсяг вужчий:
Якщо йдеться про договір про передачу нерухомості, який було складено у формі нотаріального акта або авторизовано адвокатом, окружне управління оцінює договір лише з погляду того, чи відповідає він кадастровому операту і чи дотримано процесуальних умов для дозволу реєстрації.
Те, чого орган при авторизованому договорі не перевіряє, робить адвокат. Авторизація за § 1a ч. 1 закону про адвокатуру охоплює складення договору, встановлення особи учасників та їхніх представників, оцінку того, чи не суперечить договір закону, чи не обходить його і чи не суперечить добрим звичаям, а також оцінку того, чи не настане внаслідок його укладення обставина, що зумовлює виникнення шкоди.
За що адвокат відповідає
Загальне правило міститься в § 26 ч. 1 закону про адвокатуру: адвокат відповідає перед клієнтом за шкоду, яку заподіяв йому у зв’язку зі здійсненням адвокатської діяльності. Звільнитися від неї він може лише у виняткових випадках:
Якщо цей закон не встановлює інше, адвокат звільняється від відповідальності за частиною 1, якщо доведе, що не міг запобігти шкоді навіть за докладення всіх зусиль, яких можна від нього вимагати.
При авторизації закон окремо врегульовує питання особи. Якщо адвокат навіть після додаткового з’ясування не має впевненості, хто перед ним сидить, і не відмовить у послузі, він не може звільнитися від відповідальності за шкоду, заподіяну зловживанням особою (§ 1b ч. 3). Тому встановлення особи при підписанні є таким ретельним.
Відповідальність має покриття. Адвокат протягом усього часу здійснення адвокатської діяльності має бути застрахований на випадок шкоди, заподіяної здійсненням адвокатської діяльності, а саме окремим договором страхування із встановленим законом мінімальним лімітом страхового відшкодування або в межах колективного страхування, яке укладає Словацька адвокатська палата (§ 27 ч. 1 і 2). При авторизації він має повідомити вам розмір страхового покриття і страхову компанію (§ 1aa). Ці відомості при підписанні запитайте, якщо не отримаєте їх самі.
Чого авторизація не покриває
Авторизація стосується договору, а не поведінки людей після його підписання. Якщо покупець не заплатить, продавець не звільнить квартиру або згодом виявиться прихований технічний недолік, ідеться про порушення договору другою стороною або про відповідальність за недоліки, які вирішуються щодо неї. Завданням адвоката є налаштувати договір так, щоб він вас у такій ситуації захищав: при оплатній передачі він тому за законом попередить вас про погоджені умови оплати купівельної ціни і зазначить у договорі вашу заяву про те, що ви з ними ознайомилися (§ 1aa). Технічний стан будівлі авторизація не оцінює, для цього слугує огляд і за потреби експерт.
Якщо кадастр зупинить провадження через помилку в написанні чи обчисленні, виправлення після подання заяви здійснюється лише додатком до договору (§ 42 ч. 4 кадастрового закону); порядок пояснюємо в матеріалі виправлення помилки в договорі після подання заяви. Проти відмови в реєстрації можна подати апеляцію протягом 15 днів від вручення рішення (§ 31 ч. 7). Якщо ж помилкою в авторизованому договорі вам буде заподіяно шкоду, вона заявляється щодо адвоката; якщо адвокат здійснює адвокатську діяльність як учасник адвокатського товариства, відповідає це товариство (§ 26 ч. 1). Відповідальність покриває обов’язкове страхування.
Як діяти
Перед підписанням попросіть пояснити умови оплати і те, що станеться, якщо кадастр не дозволить реєстрацію; запитайте також про страхове покриття. Відмінність між авторизацією та звичайним засвідченням підпису розглядаємо в матеріалі засвідчений підпис або авторизація. Договір вам складемо, авторизуємо і подамо заяву про реєстрацію в межах послуги авторизація договору про передачу нерухомості.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 12 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
