Так. Наймач кооперативної квартири, який є членом кооперативу, має право на передачу квартири у власність, і кооператив зобов’язаний укласти з ним договір протягом двох років від подання заяви; після спливу строку можна звернутися до суду. Ціною, яку ви платите кооперативу, є непогашений інвестиційний кредит з належними платежами, що припадає на квартиру. Вимагати ви можете лише тоді, коли передача членства є чинною щодо кооперативу.
Купівлею кооперативної квартири ви набули членські права та обов’язки в житловому кооперативі, а з ними й наймання квартири. Власником залишається кооператив, і ваше ім’я у витягу з реєстру нерухомості не з’явиться. Багато покупців розраховують, що згодом отримають квартиру в приватну власність, і запитують, чи мають вони на це право, до якого часу кооператив повинен діяти і скільки це коштуватиме. Відповіді дає закон про власність на квартири та нежитлові приміщення.
Право члена, який є наймачем
Право на передачу власності має наймач кооперативної квартири, який є членом житлового кооперативу (§ 28 Закону № 182/1993 Z. z.). Після подання заяви кооператив має на укладення договору встановлений законом строк:
[…] житлові кооперативи зобов’язані укласти з наймачем квартири, гаража або з наймачем ательє договір про передачу права власності на квартиру, гараж або ательє протягом двох років від дня, коли наймач подав заяву про передачу права власності на квартиру, гараж або ательє. Наймач може після спливу цього строку подати заяву до суду, щоб той зобов’язав виконати цей обов’язок.
Закон вилучає з цього обов’язку деякі категорії квартир, наприклад квартири в індивідуальних житлових будинках або квартири у внутрішній курортній території та на території національних парків (§ 29 ч. 3). Якщо будинок стоїть у такій території, виняток слід перевірити ще до купівлі.
Коли можете вимагати ви
Вирішальним є те, коли ви стали членом. Членські права та обов’язки переходять до набувача щодо кооперативу з поданням кооперативу договору про передачу членства або з пізнішим днем, зазначеним у договорі (§ 230 Торговельного кодексу). Лише з цього моменту ви є для кооперативу членом і наймачем, який може подати заяву про передачу.
Якщо про передачу вже просив попередній член, перевірте в кооперативі, як він повівся з його заявою і чи обліковує її також щодо вас. Надійніше після передачі членства подати власну письмову заяву з датою вручення, від якої спливатиме дворічний строк.
Що ви заплатите кооперативу
Ціна при передачі від кооперативу не погоджується за ринком. Закон прив’язує її до кредиту, з якого був побудований будинок:
Якщо квартира або ательє передається з власності житлового кооперативу у власність члена житлового кооперативу, який є їх наймачем, член зобов’язаний сплатити житловому кооперативу як ціну квартири непогашений інвестиційний кредит з належними платежами, що припадає на цю квартиру. З передачею права власності на кооперативну квартиру припиняється право члена кооперативу на повернення членської частки.
Непогашена частина кредиту, яку в оголошеннях часто називають ануїтетом, при передачі у власність стає ціною квартири. Якщо ви хочете згодом володіти квартирою, ви заплатите дві суми: продавцеві за членські права, а потім кооперативу — непогашений кредит. Оцінюючи, чи є запропонована ціна співмірною, треба мати перед собою обидві суми. Із закону також випливає, що з передачею квартири припиняється право на повернення членської частки, тож із нею як із резервом не рахуйте.
Що настає після договору
Договір з кооперативом є договором про передачу права власності на квартиру за законом про власність на квартири. Проте право власності на нерухомість, що передається за договором, набувається лише з внесенням запису до кадастру (§ 133 ч. 2 Цивільного кодексу), тож підписанням договору з кооперативом власником ви ще не стаєте. Обов’язкові умови договору про передачу квартири за законом про власність на квартири ми розглядаємо на прикладі новобудови у відповіді на запитання обов’язкові умови договору про передачу квартири. З передачею квартири пов’язана також частка в земельній ділянці під будинком, яку розглядає відповідь на запитання земельна ділянка під житловим будинком і прилегла ділянка.
Що зробити
Якщо ви кооперативну квартиру лише збираєтеся купувати, з’ясуйте в кооперативі до підписання розмір непогашеного кредиту на квартиру, чи здійснює кооператив передачі у власність у цьому будинку і чи подана щодо квартири заява. Ці дані належать і до договору про передачу членських прав, і до вашого розрахунку. Після чинної передачі членства подайте власну письмову заяву й збережіть доказ її вручення. Перевірку в кооперативі, договір про передачу членських прав і подальші дії ми забезпечимо в межах послуги передача кооперативної частки; відмінності порівняно з квартирою у приватній власності підсумовує відповідь на запитання купівля кооперативної квартири.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 12 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
