Доступ має бути забезпечений правом, яке перейде й на вас, а не усною домовленістю продавця із сусідом. Найнадійнішою є частка у спільній власності на під’їзну дорогу або сервітут права проходу та проїзду, пов’язаний із власністю на будинок і зареєстрований у кадастрі. Якщо його немає, встановіть його до купівлі або одночасно з нею та прив’яжіть до нього сплату купівельної ціни.
У старших будинків на околиці громади, у садівничих місцевостях чи за рядовою забудовою до воріт часто ведеться вузькою дорогою, яка належить сусідові, або через земельну ділянку, якою колись володіли «всі на вулиці». Продавець роками ходив без проблем, бо із сусідом був знайомий. Однак його добрі стосунки із сусідом на покупця не переходять. Якщо доступ не ґрунтується на зареєстрованому праві, новий власник сусідньої земельної ділянки може перегородити дорогу, і ви залишитеся з будинком, до якого юридично не дістанетеся.
Як з’ясувати, кудою до будинку справді ведеться дорога
На кадастровій карті подивіться, яка земельна ділянка відділяє будинок від публічної дороги, і витребуйте витяг з реєстру нерухомості також щодо неї, а не лише щодо ділянок, які купуєте. Ви з’ясуєте, кому дорога належить і чи зареєстровано на ній сервітут. Розділ C витягу з реєстру нерухомості містить сервітут, включно з його змістом, позначенням уповноваженої особи та реєстрацією сервітуту у витягу з реєстру нерухомості уповноваженої особи (§ 8 ч. 1 п. b) кадастрового закону). Якщо такого сервітуту в розділі C витягу щодо дороги немає, а дорога належить комусь іншому, зареєстрованого доступу ви не маєте.
Три способи забезпечити доступ
Першим є частка у спільній власності на під’їзну дорогу. Якщо продавець її має, вона належить до договору купівлі-продажу як окремо позначена нерухомість, інакше залишиться в нього.
Другим є сервітут права проходу та проїзду на користь власника будинку. Вирішальним є те, щоб він був пов’язаний із власністю на нерухомість, а не з особою продавця; відмінність пояснюємо в матеріалі сервітут in rem або in personam. Лише такий сервітут переходить разом із будинком далі:
Сервітути, пов’язані з власністю на нерухомість, переходять разом із власністю на річ на набувача.
Сервітут встановлює договором власник обтяженої земельної ділянки, а право виникає лише шляхом реєстрації в кадастрі (§ 151o ч. 1 і 2); його підпис має бути засвідчений (§ 42 ч. 3 кадастрового закону). Якщо продавець залишає собі сусідню земельну ділянку, через яку ведеться дорога, сервітут найкраще встановити безпосередньо в договорі купівлі-продажу, щоб і будинок, і право проїзду перейшли в одному провадженні. Якщо сервітут має обтяжити лише частину земельної ділянки, його потрібно визначити геометричним планом, як пояснюємо в матеріалі визначення сервітуту. Щодо земельної ділянки з кількома власниками див. матеріал хто підписує сервітут при спільній власності.
Третім є публічна дорога, тобто безпосередній виїзд із земельної ділянки, яка належить громаді або державі та слугує комунікацією. Навіть тоді варто перевірити на карті, що між вашою земельною ділянкою і дорогою немає вузької смуги чужої ділянки.
Коли доступу немає, а сусід не співпрацює
Закон дає власникові будівлі останню можливість, на яку, однак, при купівлі покладатися не можна:
Якщо власник будівлі водночас не є власником прилеглої земельної ділянки і доступ власника до будівлі не можна забезпечити інакше, суд може за заявою власника будівлі встановити сервітут на користь власника будівлі, що полягає у праві проїзду через прилеглу земельну ділянку.
Отже, суд може так вирішити лише тоді, якщо доступ не можна забезпечити інакше, а судове провадження потребує часу. Коли суд право проїзду встановить, а коли ні, розглядаємо у статті право проходу через чужу земельну ділянку. Право проїзду можна набути також за набувальною давністю, якщо добросовісний володілець безперервно здійснював його десять років (§ 151o ч. 1 у поєднанні з § 134 ч. 1), однак і це в спірному випадку доводиться в суді.
Що зробити перед підписанням
Якщо доступ не зареєстровано, домовтеся з продавцем, що він забезпечить його ще до передачі, або що договір про встановлення сервітуту із сусідом стане частиною угоди. Купівельну ціну прив’яжіть до реєстрації сервітуту, наприклад через ескроу, щоб не заплатити раніше, ніж право проїзду справді існуватиме. Доступ перевіримо та опрацюємо в договорі купівлі-продажу житлового будинку, а сам сервітут підготуємо так, щоб кадастр його зареєстрував і щоб він перейшов також на наступних власників будинку.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 12 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
