Залежно від того, кому має слугувати право. Доступ, проїзд або інженерні мережі мають слугувати кожному, хто володітиме земельною ділянкою, — тому їх установлюють на користь нерухомості (in rem), і вони переходять до наступних набувачів. Право довічного проживання має слугувати конкретній людині — його встановлюють на її користь (in personam), і воно припиняється не пізніше її смерті. Обидва типи виникають лише після внесення запису до кадастру, а виправити помилковий вибір згодом складно.
У договорі про встановлення речового сервітуту найважливішим є непримітне формулювання: на чию користь установлюється право. Від нього залежить, чи збережеться сервітут після продажу, спадкування та зміни наступних поколінь власників, чи припиниться разом із життям однієї людини. Під час підписання обидва варіанти виглядають майже однаково; різниця проявиться через роки, коли нерухомість продаватимуть.
Два режими в одному положенні
Речові сервітути обмежують власника нерухомої речі на користь іншої особи таким чином, що він зобов’язаний щось терпіти, утримуватися від певних дій або щось робити. Права, що відповідають речовим сервітутам, пов’язані або з правом власності на певну нерухомість, або належать певній особі.
Право, пов’язане з правом власності на нерухомість (in rem), належить кожному, хто на відповідний момент володіє «панівною» нерухомістю, і в разі її відчуження автоматично переходить до набувача (§ 151n ч. 2). Право, що належить певній особі (in personam), нерозривно пов’язане з нею: його не можна передати або успадкувати, а Цивільний кодекс Словаччини (Закон № 40/1964 Zb.) також визначає, коли воно припиняється найпізніше:
Якщо право, що відповідає речовому сервітуту, належить певній особі, речовий сервітут припиняється не пізніше її смерті або припинення її існування.
Дорога, інженерні мережі та частини споруд, що виступають за межі ділянки, пов’язані із земельною ділянкою
Під’їзна дорога, право проїзду, прокладений трубопровід або частина споруди, що виступає за межі ділянки, мають слугувати земельній ділянці незалежно від того, хто придбає її через двадцять років. Тому їх установлюють in rem — на користь власника уповноваженої нерухомості, а не конкретно названого сусіда. Якби право проїзду було встановлене лише на користь теперішнього сусіда, його покупець не мав би доступу до земельної ділянки та мусив би домовлятися про сервітут заново.
У договорах із цим пов’язані практичні питання, про які часто забувають: точне визначення маршруту геодезичним планом, якщо сервітут стосується лише частини земельної ділянки, погодження одноразової компенсації або безоплатності, а також правил утримання. Якщо сторони не домовляться, застосовується законодавче правило, за яким витрати на збереження та ремонт пропорційно несе той, хто користується чужою річчю (§ 151n ч. 3).
Право довічного користування та особиста потреба пов’язані з особою
Право батька чи матері довічно проживати в подарованому будинку, право користуватися квартирою або частиною саду пов’язані з конкретною людиною, тому їх установлюють in personam. Зі смертю уповноваженої особи вони припиняються, після чого запис у реєстрі нерухомості можна вилучити; про те, як вилучають записи про сервітути на користь людей, які давно померли, ми розповідаємо в матеріалі виключення запису про старий речовий сервітут. Установлення права довічного користування in rem було б помилкою — право переходило б до спадкоємців і покупців уповноваженої особи, а будинок залишався б обтяженим назавжди. Усю структуру дарування з правом довічного користування ми розглядаємо в матеріалі дарування будинку з правом довічного проживання.
Виникнення після внесення запису та наслідки для продажу
Речовий сервітут установлюється письмовим договором, а відповідне право набувається лише після внесення запису до кадастру (§ 151o ч. 1); до моменту дозволу на внесення запису між сторонами існує лише зобов’язання. Договір укладає власник обтяженої нерухомості; про порядок дій, якщо власників декілька, ми пишемо в матеріалі речовий сервітут на земельній ділянці з кількома співвласниками. Під час продажу застосовується простий підхід: сервітут in rem покупець і банк бачать у витягу з реєстру нерухомості як постійне обтяження; сервітут in personam колись припиниться, але до того часу обмежуватиме користування та впливатиме на ціну.
Чим ми можемо допомогти
Договір про встановлення речового сервітуту з правильно обраним типом та обсягом ми підготуємо в межах послуги речовий сервітут, а разом із ним — і заяву про внесення запису до кадастру. Якщо ви купуєте нерухомість із зареєстрованим сервітутом, його фактичні наслідки ми оцінимо під час перевірки договору купівлі-продажу. Зверніться до нас до того, як погодите формулювання; неправильно обраний тип сервітуту виправляється новим договором і новим внесенням запису.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 5 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
