Podľa toho, komu má právo slúžiť. Prístup, prejazd či siete majú slúžiť každému, kto bude pozemok vlastniť. Zriaďujú sa v prospech nehnuteľnosti (in rem) a prechádzajú na ďalších nadobúdateľov. Doživotné bývanie má slúžiť konkrétnemu človeku. Zriaďuje sa v jeho prospech (in personam) a zaniká najneskôr jeho smrťou. Oba typy vznikajú až vkladom do katastra a zámena sa neskôr ťažko napráva.
V zmluve o vecnom bremene treba presne určiť, komu právo patrí. Môže prechádzať na ďalších vlastníkov nehnuteľnosti alebo byť viazané na konkrétnu osobu. Rozdiel sa prejaví najmä pri predaji, dedení alebo smrti oprávneného.
Dva režimy v jednom ustanovení
Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe.
Právo spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti (in rem) patrí každému, kto „panujúcu“ nehnuteľnosť práve vlastní, a pri prevode prechádza na nadobúdateľa automaticky (§ 151n ods. 2). Právo patriace určitej osobe (in personam) je s ňou zviazané: nedá sa previesť ani zdediť a Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.) určuje aj to, kedy zanikne najneskôr:
Ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom.
Cesta, siete a presahy patria pozemku
Prístupová cesta, prejazd, uložené potrubie či presah stavby majú slúžiť pozemku bez ohľadu na to, kto ho o dvadsať rokov kúpi. Zriaďujú sa preto in rem, teda v prospech vlastníka oprávnenej nehnuteľnosti, nie menovaného suseda. Keby právo prejazdu znelo len na dnešného suseda, jeho kupujúci by k pozemku prístup nemal a musel by bremeno vyjednávať odznova.
V zmluvách na to nadväzujú praktické body, na ktoré sa zabúda: presné vymedzenie trasy geometrickým plánom, ak sa bremeno týka len časti pozemku, dojednanie jednorazovej náhrady alebo bezodplatnosti a pravidlá údržby. Ak sa strany nedohodnú, platí zákonné pravidlo, že náklady na zachovanie a opravy znáša primerane ten, kto cudziu vec užíva (§ 151n ods. 3).
Dožitie a osobná potreba patria osobe
Doživotné bývanie rodiča v darovanom dome, právo užívať byt či časť záhrady sú viazané na konkrétneho človeka, preto sa zriaďujú in personam. Smrťou oprávneného zaniknú a možno ich vymazať z listu vlastníctva. Postup po smrti oprávneného opisujeme v odpovedi výmaz starého vecného bremena. Zriadiť dožitie in rem by bolo chybou. Právo by prechádzalo na dedičov a kupujúcich oprávneného a dom by zostal zaťažený navždy. Celú štruktúru darovania s dožitím rozoberáme v otázke darovanie domu s právom dožitia.
Vznik vkladom a dôsledky pre predaj
Vecné bremeno sa zriaďuje písomnou zmluvou a právo z neho sa nadobúda až vkladom do katastra (§ 151o ods. 1). Do povolenia vkladu existuje len záväzok medzi stranami. Zmluvu uzatvára vlastník zaťaženej nehnuteľnosti. Postup pri viacerých vlastníkoch opisujeme v odpovedi vecné bremeno na pozemku s viacerými spoluvlastníkmi. Pri predaji je rozdiel aj v posúdení ťarchy: bremeno in rem kupujúci aj banka vidia na liste vlastníctva ako trvalú ťarchu, bremeno in personam raz zanikne, no dovtedy limituje užívanie aj cenu.
S čím vieme pomôcť
Zmluvu o zriadení vecného bremena pripravíme so správne zvoleným typom aj rozsahom v rámci služby vecné bremeno a spolu s ňou aj návrh na vklad do katastra. Ak nehnuteľnosť so zapísaným bremenom kupujete, jeho skutočný dosah posúdime pri kontrole kúpnej zmluvy. Ozvite sa skôr, než sa dohodnete na formulácii. Zle zvolený typ bremena sa opravuje novou zmluvou a novým vkladom.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 5. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
