Город за будинком, який власник відокремлює та продає, ділянка, куплена за нижчою ціною, бо «дорогу владнаємо із сусідом», або дача, до якої десятиліттями ходили через чужий лан. Усі ці ситуації поєднує одне: доступ до земельної ділянки тримається на добрій волі сусіда. Поки сусід не зміниться, а стосунки не зіпсуються, нікому це не заважає. Юридично забезпеченим доступ є лише тоді, коли його несе речове обтяження, зареєстроване в кадастрі, або частка у праві власності на під’їзну дорогу.
Речове обтяження як основа
Речове обтяження обмежує власника нерухомості на користь когось іншого так, що він зобов’язаний щось терпіти, від чогось утриматися або щось робити. Право проходу може бути пов’язане з правом власності на певну нерухомість або належати певній особі (§ 151n ч. 1). При доступі до земельної ділянки майже завжди обирають перший варіант, оскільки обтяження, пов’язане із земельною ділянкою, переходить разом із правом власності на неї до кожного наступного набувача (§ 151n ч. 2); різницю обох форм пояснює відповідь на запитання речове обтяження на особу чи на земельну ділянку. Витрати на утримання дороги несе уповноважена особа пропорційно, а якщо дорогою користується також власник земельної ділянки — відповідно до міри спільного користування, якщо сторони не домовилися інакше (§ 151n ч. 3).
Речове обтяження виникає на підставі письмового договору, рішення компетентного органу, із закону або також унаслідок набувальної давності, тобто тривалого добросовісного здійснення права (§ 151o ч. 1). При договорі право виникає лише з моменту внесення до кадастру; обтяження, набуте за давністю або встановлене рішенням, реєструється в кадастрі шляхом запису. Отже, ані усна згода сусіда, ані багаторічне терпіння проходу самі собою нічого не забезпечують.
Коли право проїзду може встановити суд
Якщо із сусідом ви не домовитеся, закон пропонує судовий шлях, але лише вузький:
Якщо власник будівлі не є водночас власником прилеглої земельної ділянки і доступ власника до будівлі неможливо забезпечити інакше, суд може за заявою власника будівлі встановити речове обтяження на користь власника будівлі, що полягає у праві проїзду через прилеглу земельну ділянку.
Умови докладно узагальнив Верховний суд в ухвалі у справі № 5Cdo/1/2025 від 18 грудня 2025 року. Доступ має вести до публічної дороги, місцевої дороги або дороги спеціального призначення. Право проїзду не можна встановити, якщо власник будівлі може забезпечити його інакше, насамперед договором; умова не є виконаною й тоді, коли власник прилеглої земельної ділянки запропонував йому продаж частини ділянки або договірне речове обтяження за звичайною ціною. Натомість інший доступ не враховується, якщо його облаштування коштувало б непомірно багато або якщо його не дозволяв би правовий припис. Суд обирає маршрут, який обмежить власника земельної ділянки якнайменше, а не маршрут, який є найзручнішим для заявника. Зрештою, обтяження він встановить лише за відшкодування, співмірного зі шкодою власника земельної ділянки, і про його розмір вирішить також без заяви.
Отже, судове встановлення права проїзду стосується лише доступу до будівлі. Власник незабудованої ділянки, наприклад городу чи будівельної ділянки, яка ще не має будівлі, цим шляхом його не доб’ється. Йому залишається домовленість, купівля смуги земельної ділянки або вирішення в межах землевпорядкування, якщо воно на території відбувається. Той, хто купує будинок, до якого доступ не зареєстровано, має владнати його ще перед купівлею; порядок дій описує відповідь на запитання доступ до будинку через чужу земельну ділянку.
Про що пам’ятати при поділі земельної ділянки
Ділянка без доступу типово виникає при поділі. Власник відокремлює задню частину ділянки, продає її або дарує дитині, і лише згодом виявляється, що єдина дорога веде через решту первісної ділянки, яка тим часом належить комусь іншому. Тому при поділі саме час встановити речове обтяження одразу в тому самому договорі, яким передається нова ділянка, і нанести маршрут у геометричному плані; як це зробити, розглядає відповідь на запитання визначення меж речового обтяження. Альтернативою є виділення спільної під’їзної дороги як окремої ділянки у спільній власності всіх, кому вона потрібна. Якщо поділювана земельна ділянка перебуває у спільній власності, договір про речове обтяження мають підписати всі співвласники; див. відповідь на запитання речове обтяження на земельній ділянці з кількома співвласниками.
Договір має точно визначити, хто і в який спосіб може проходити: пішки, автомобілем, вантажним транспортом, якої ширини, чи слугує дорога також для прокладення мереж, хто її утримує і чи є обтяження оплатним. Нечіткий обсяг згодом є джерелом спорів, а якщо зі зміною обставин виникне груба невідповідність між обтяженням і вигодою уповноваженої особи, суд може обтяження за співмірне відшкодування обмежити або скасувати (§ 151p ч. 3).
Як це буде за новим Цивільним кодексом
1 жовтня 2026 року Національна рада Словацької Республіки ухвалила новий Цивільний кодекс Словаччини, який набуде чинності 1 липня 2027 року. Речове обтяження у вигляді права проходу стане сервітутом, а право проїзду до будівлі, яке встановлює суд, замінить необхідна дорога. Суд зможе за співмірне відшкодування встановити її на користь власника будь-якої нерухомості, якою неможливо належно користуватися, бо вона недостатньо сполучена з публічною дорогою. Отже, її доб’ється й власник городу чи будівельної ділянки без будівлі. Суд не встановить її, зокрема, тоді, коли йдеться лише про зручніше сполучення, коли заявник спричинив відсутність доступу умисно чи через грубу необережність або коли шкода для обтяженої ділянки очевидно перевищила б вигоду від дороги.
Під час поділу земельної ділянки діятиме особливе правило. Якщо ділянка внаслідок поділу втратить сполучення з публічною дорогою, необхідну дорогу можна буде вимагати лише від власника частини з доступом, і суд встановить її безоплатно. Чи доб’ється її також той, хто ділянку без доступу сам утворив або купив без забезпечення доступу, покаже лише практика. Власник зможе ще до продажу обтяжити одну свою ділянку сервітутом на користь іншої. Про встановлення сервітуту на спільну земельну ділянку вирішуватимуть співвласники більшістю у дві третини.
Якщо договір не визначить інакше, право проїзду охоплюватиме і прохід пішки, і проїзд транспортних засобів, включно з моторними, тому обсяг варто визначити точно.
Наявні обтяження збережуться, однак їхній зміст із 1 липня 2027 року регулюватиметься новим законом. Обтяження, не зареєстроване в кадастрі, наприклад набутий за давністю прохід до дачі, у разі передачі обтяженої земельної ділянки перейшло б на нового власника, лише якщо той міг і мусив дізнатися про нього з обставин, якщо про це домовилися або якщо це встановлює закон, інакше воно припинилося б. Перехідного правила для старих незареєстрованих обтяжень закон не має, тому їх варто зареєструвати в кадастрі ще до 1 липня 2027 року.
Стан на 22 жовтня 2026 року: закон ухвалено, 20 жовтня 2026 року його підписав президент, але у Збірнику законів його ще не оприлюднено. До 30 червня 2027 року діють правила, описані вище у статті.
Із чим ми допоможемо
Договір про речове обтяження у вигляді права проходу та проїзду ми підготуємо разом із геометричним планом і внесенням до кадастру в межах послуги речове обтяження. Якщо ви ділите або об’єднуєте земельні ділянки, доступ і мережі ми врегулюємо ще до передання нових ділянок у межах послуги поділ та об’єднання земельних ділянок. У спорі про судове встановлення права проїзду ми спершу оцінимо, чи виконані умови закону та судової практики, і відверто скажемо, чи провадження має сенс.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 22 жовтня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
