Zahrada za domem, kterou vlastník oddělí a prodá, parcela koupená za nižší cenu, protože „cesta se vyřeší se sousedem“, nebo chata, ke které se desetiletí chodilo přes cizí lán. Všechny tyto situace spojuje jedno: přístup k pozemku stojí na dobré vůli souseda. Dokud se soused nezmění a vztahy se nepokazí, nikomu to nevadí. Právně zajištěný je přístup teprve tehdy, když jej nese věcné břemeno zapsané v katastru nebo vlastnický podíl na přístupové cestě.
Věcné břemeno jako základ
Věcné břemeno omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco strpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. Právo přechodu může být spojeno s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patřit určité osobě (§ 151n odst. 1). U přístupu k pozemku se téměř vždy volí první varianta, protože břemeno spojené s pozemkem přechází s jeho vlastnictvím na každého dalšího nabyvatele (§ 151n odst. 2); rozdíl obou forem vysvětluje odpověď věcné břemeno na osobu nebo na pozemek. Náklady na údržbu cesty nese oprávněný přiměřeně, a pokud ji užívá i vlastník pozemku, podle míry spoluužívání, nedohodly-li se strany jinak (§ 151n odst. 3).
Věcné břemeno vzniká písemnou smlouvou, rozhodnutím příslušného orgánu, ze zákona nebo také vydržením, tedy dlouhodobým poctivým výkonem práva (§ 151o odst. 1). U smlouvy vzniká právo až vkladem do katastru; břemeno vydržené nebo zřízené rozhodnutím se do katastru zapisuje záznamem. Ústní souhlas souseda ani dlouholeté tolerování přechodu tedy samy o sobě nic nezajišťují.
Kdy může právo cesty zřídit soud
Pokud se se sousedem nedohodnete, zákon nabízí soudní cestu, ale jen úzkou:
Není-li vlastník stavby zároveň vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, může soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek.
— Český překlad § 151o odst. 3 zákona č. 40/1964 Zb.
Podmínky podrobně shrnul Nejvyšší soud SR v usnesení sp. zn. 5Cdo/1/2025 z 18. prosince 2025. Přístup musí vést k veřejné silnici, místní nebo účelové komunikaci. Právo cesty nelze zřídit, pokud si je vlastník stavby může zajistit jinak, zejména smluvně; podmínka není splněna ani tehdy, když mu vlastník přilehlého pozemku nabídl prodej části pozemku nebo smluvní věcné břemeno za obvyklou cenu. Jiný přístup se naopak nepočítá, pokud by jeho vybudování stálo neúměrně mnoho nebo by jej nedovolil právní předpis. Soud volí trasu, která vlastníka pozemku omezí co nejméně, a nikoli trasu, jež je pro žadatele nejpohodlnější. Břemeno nakonec zřídí pouze za náhradu přiměřenou újmě vlastníka pozemku a o její výši rozhodne i bez návrhu.
Soudní zřízení práva cesty se tedy týká pouze přístupu ke stavbě. Vlastník nezastavěné parcely, například zahrady nebo stavebního pozemku, který stavbu ještě nemá, se jej touto cestou nedomůže. Zbývá mu dohoda, koupě pásu pozemku nebo řešení v rámci pozemkových úprav, pokud v území probíhají. Kdo kupuje dům, ke kterému přístup zapsán není, má jej vyřešit ještě před koupí; postup popisuje odpověď přístup k domu přes cizí pozemek.
Na co pamatovat při dělení pozemku
Parcela bez přístupu typicky vzniká při dělení. Vlastník oddělí zadní část pozemku, prodá ji nebo daruje dítěti a teprve později se zjistí, že jediná cesta vede přes zbytek původního pozemku, který mezitím patří někomu jinému. Při dělení je proto správný čas zřídit věcné břemeno hned v téže smlouvě, kterou se nová parcela převádí, a zakreslit trasu v geometrickém plánu; jak na to, rozebírá odpověď zaměření věcného břemene. Alternativou je vyčlenit společnou přístupovou cestu jako samostatnou parcelu ve spoluvlastnictví všech, kdo ji potřebují. Je-li dělený pozemek ve spoluvlastnictví, smlouvu o věcném břemeni musí podepsat všichni spoluvlastníci; viz odpověď věcné břemeno na pozemku s více spoluvlastníky.
Smlouva má přesně určit, kdo a jakým způsobem smí procházet: pěšky, autem, nákladním vozidlem, v jaké šířce, zda cesta slouží i k uložení sítí, kdo ji udržuje a zda je břemeno úplatné. Nejasný rozsah je později zdrojem sporů, a pokud změnou poměrů vznikne hrubý nepoměr mezi břemenem a výhodou oprávněného, může soud břemeno za přiměřenou náhradu omezit nebo zrušit (§ 151p odst. 3).
S čím pomůžeme
Smlouvu o věcném břemeni práva přechodu a přejezdu připravíme včetně geometrického plánu a vkladu do katastru v rámci služby věcné břemeno. Pokud pozemek dělíte nebo scelujete, přístup a sítě upravíme ještě před převodem nových parcel v rámci služby dělení a scelování pozemků. Ve sporu o soudní zřízení práva cesty nejprve posoudíme, zda jsou splněny podmínky zákona a judikatury, a otevřeně řekneme, zda má řízení smysl.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
