Záhrada za domom, ktorú vlastník oddelí a predá, parcela kúpená za lacnejšiu cenu, lebo „cesta sa vyrieši so susedom“, alebo chata, ku ktorej sa desaťročia chodilo cez cudzí lán. Vo všetkých týchto situáciách závisí prístup k pozemku od dobrej vôle suseda. Kým sa sused nezmení a vzťahy sa nepokazia, nikomu to neprekáža. Právnu istotu prístupu poskytuje vecné bremeno zapísané v katastri alebo vlastnícky podiel na prístupovej ceste.
Vecné bremeno ako základ
Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Právo prechodu môže byť spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patriť určitej osobe (§ 151n ods. 1). Pri prístupe k pozemku sa takmer vždy volí prvý variant, pretože bremeno spojené s pozemkom prechádza s jeho vlastníctvom na každého ďalšieho nadobúdateľa (§ 151n ods. 2). Rozdiel oboch foriem vysvetľuje otázka vecné bremeno na osobu alebo na pozemok. Náklady na údržbu cesty znáša oprávnený primerane, a ak ju užíva aj vlastník pozemku, podľa miery spoluužívania, ak sa strany nedohodli inak (§ 151n ods. 3).
Vecné bremeno vzniká písomnou zmluvou, rozhodnutím príslušného orgánu, zo zákona alebo aj vydržaním, teda dlhodobým poctivým výkonom práva (§ 151o ods. 1). Pri zmluve vzniká právo až vkladom do katastra. Vydržané bremeno alebo bremeno zriadené rozhodnutím sa zapisuje záznamom. Ústny súhlas suseda ani dlhoročné tolerovanie prechodu teda samy osebe nič nezabezpečujú.
Kedy môže právo cesty zriadiť súd
Ak sa so susedom nedohodnete, môžete sa obrátiť na súd len za zákonom stanovených podmienok.
Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.
Podmienky podrobne zhrnul Najvyšší súd v uznesení sp. zn. 5Cdo/1/2025 z 18. decembra 2025. Prístup musí viesť k verejnej ceste, miestnej alebo účelovej komunikácii. Právo cesty nemožno zriadiť, ak si ho vlastník stavby môže zabezpečiť inak, najmä zmluvne. Podmienka nie je splnená ani vtedy, keď mu vlastník priľahlého pozemku ponúkol predaj časti pozemku alebo zmluvné vecné bremeno za obvyklú cenu. Na možnosť iného prístupu sa však neprihliada, ak by jeho vybudovanie bolo neúmerne nákladné alebo by ho nedovoľoval právny predpis. Súd volí trasu, ktorá vlastníka pozemku obmedzí čo najmenej, a nie trasu, ktorá je pre žiadateľa najpohodlnejšia. Bremeno napokon zriadi len za náhradu primeranú ujme vlastníka pozemku a o jej výške rozhodne aj bez návrhu.
Súdne zriadenie práva cesty sa teda týka len prístupu k stavbe. Vlastník nezastavanej parcely, napríklad záhrady alebo stavebného pozemku, ktorý ešte nemá stavbu, sa ho touto cestou nedomôže. Ostáva mu dohoda, kúpa pásu pozemku alebo riešenie v rámci pozemkových úprav, ak v území prebiehajú. Kto kupuje dom, ku ktorému prístup zapísaný nie je, mal by ho vyriešiť ešte pred kúpou. Postup opisuje otázka prístup k domu cez cudzí pozemok.
Na čo pamätať pri delení pozemku
Parcela bez prístupu typicky vzniká pri delení. Vlastník oddelí zadnú časť pozemku, predá ju alebo daruje dieťaťu a až neskôr sa zistí, že jediná cesta vedie cez zvyšok pôvodného pozemku, ktorý medzitým patrí niekomu inému. Pri delení je preto správny čas zriadiť vecné bremeno hneď v tej istej zmluve, ktorou sa nová parcela prevádza, a zakresliť trasu v geometrickom pláne. Postup vysvetľuje otázka zameranie vecného bremena. Alternatívou je vyčleniť spoločnú prístupovú cestu ako samostatnú parcelu v spoluvlastníctve všetkých, ktorí ju potrebujú. Ak je delený pozemok v spoluvlastníctve, zmluvu o vecnom bremene musia podpísať všetci spoluvlastníci. Podrobnosti uvádza otázka vecné bremeno na pozemku s viacerými spoluvlastníkmi.
Zmluva má presne určiť, kto a akým spôsobom smie prechádzať: pešo, autom, nákladným vozidlom, v akej šírke, či cesta slúži aj na uloženie sietí, kto ju udržiava a či je bremeno odplatné. Nejasný rozsah je neskôr zdrojom sporov, a ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi bremenom a výhodou oprávneného, môže súd bremeno za primeranú náhradu obmedziť alebo zrušiť (§ 151p ods. 3).
S čím pomôžeme
Zmluvu o vecnom bremene práva prechodu a prejazdu pripravíme vrátane geometrického plánu a vkladu do katastra v rámci služby vecné bremeno. Ak pozemok delíte alebo sceľujete, prístup a siete upravíme ešte pred prevodom nových parciel v rámci služby delenie a sceľovanie pozemkov. Pri spore o súdne zriadenie práva cesty najprv posúdime, či sú splnené podmienky zákona a judikatúry, a otvorene povieme, či má konanie zmysel.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 12. 9. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
