Záhrada za domom, ktorú vlastník oddelí a predá, parcela kúpená za lacnejšiu cenu, lebo „cesta sa vyrieši so susedom“, alebo chata, ku ktorej sa desaťročia chodilo cez cudzí lán. Všetky tieto situácie spája jedno: prístup k pozemku stojí na dobrej vôli suseda. Kým sa sused nezmení a vzťahy sa nepokazia, nikomu to neprekáža. Právne zabezpečený je prístup až vtedy, keď ho nesie vecné bremeno zapísané v katastri alebo vlastnícky podiel na prístupovej ceste.
Vecné bremeno ako základ
Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Právo prechodu môže byť spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patriť určitej osobe (§ 151n ods. 1). Pri prístupe k pozemku sa takmer vždy volí prvý variant, pretože bremeno spojené s pozemkom prechádza s jeho vlastníctvom na každého ďalšieho nadobúdateľa (§ 151n ods. 2); rozdiel oboch foriem vysvetľuje otázka vecné bremeno na osobu alebo na pozemok. Náklady na údržbu cesty znáša oprávnený primerane, a ak ju užíva aj vlastník pozemku, podľa miery spoluužívania, ak sa strany nedohodli inak (§ 151n ods. 3).
Vecné bremeno vzniká písomnou zmluvou, rozhodnutím príslušného orgánu, zo zákona alebo aj vydržaním, teda dlhodobým poctivým výkonom práva (§ 151o ods. 1). Pri zmluve vzniká právo až vkladom do katastra; bremeno vydržané alebo zriadené rozhodnutím sa do katastra zapisuje záznamom. Ústny súhlas suseda ani dlhoročné tolerovanie prechodu teda samy osebe nič nezabezpečujú.
Kedy môže právo cesty zriadiť súd
Ak sa so susedom nedohodnete, zákon ponúka súdnu cestu, ale len úzku:
Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.
Podmienky podrobne zhrnul Najvyšší súd v uznesení sp. zn. 5Cdo/1/2025 z 18. decembra 2025. Prístup musí viesť k verejnej ceste, miestnej alebo účelovej komunikácii. Právo cesty nemožno zriadiť, ak si ho vlastník stavby môže zabezpečiť inak, najmä zmluvne; podmienka nie je splnená ani vtedy, keď mu vlastník priľahlého pozemku ponúkol predaj časti pozemku alebo zmluvné vecné bremeno za obvyklú cenu. Iný prístup sa naopak nepočíta, ak by jeho vybudovanie stálo neúmerne veľa alebo by ho nedovolil právny predpis. Súd volí trasu, ktorá vlastníka pozemku obmedzí čo najmenej, a nie trasu, ktorá je pre žiadateľa najpohodlnejšia. Bremeno napokon zriadi len za náhradu primeranú ujme vlastníka pozemku a o jej výške rozhodne aj bez návrhu.
Súdne zriadenie práva cesty sa teda týka len prístupu k stavbe. Vlastník nezastavanej parcely, napríklad záhrady alebo stavebného pozemku, ktorý ešte nemá stavbu, sa ho touto cestou nedomôže. Ostáva mu dohoda, kúpa pásu pozemku alebo riešenie v rámci pozemkových úprav, ak v území prebiehajú. Kto kupuje dom, ku ktorému prístup zapísaný nie je, má ho vyriešiť ešte pred kúpou; postup opisuje otázka prístup k domu cez cudzí pozemok.
Na čo pamätať pri delení pozemku
Parcela bez prístupu typicky vzniká pri delení. Vlastník oddelí zadnú časť pozemku, predá ju alebo daruje dieťaťu a až neskôr sa zistí, že jediná cesta vedie cez zvyšok pôvodného pozemku, ktorý medzitým patrí niekomu inému. Pri delení je preto správny čas zriadiť vecné bremeno hneď v tej istej zmluve, ktorou sa nová parcela prevádza, a zakresliť trasu v geometrickom pláne; ako na to, rozoberá otázka zameranie vecného bremena. Alternatívou je vyčleniť spoločnú prístupovú cestu ako samostatnú parcelu v spoluvlastníctve všetkých, ktorí ju potrebujú. Ak je delený pozemok v spoluvlastníctve, zmluvu o vecnom bremene musia podpísať všetci spoluvlastníci; pozri otázku vecné bremeno na pozemku s viacerými spoluvlastníkmi.
Zmluva má presne určiť, kto a akým spôsobom smie prechádzať: pešo, autom, nákladným vozidlom, v akej šírke, či cesta slúži aj na uloženie sietí, kto ju udržiava a či je bremeno odplatné. Nejasný rozsah je neskôr zdrojom sporov, a ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi bremenom a výhodou oprávneného, môže súd bremeno za primeranú náhradu obmedziť alebo zrušiť (§ 151p ods. 3).
S čím pomôžeme
Zmluvu o vecnom bremene práva prechodu a prejazdu pripravíme vrátane geometrického plánu a vkladu do katastra v rámci služby vecné bremeno. Ak pozemok delíte alebo sceľujete, prístup a siete vyriešime ešte pred prevodom nových parciel v rámci služby delenie a sceľovanie pozemkov. Pri spore o súdne zriadenie práva cesty najprv posúdime, či sú splnené podmienky zákona a judikatúry, a otvorene povieme, či má konanie zmysel.
Článok je všeobecná právna informácia k stavu ku dňu 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani radou k vašej konkrétnej veci. Právne predpisy sa menia a vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; pred rozhodnutím si postup overte alebo sa nám ozvite.
