Дубльоване право власності зазвичай виявляється в невідповідний момент: під час продажу, під час звернення за кредитом або у спадковому провадженні. У листі власності з’являється примітка про те, що достовірність відомостей про право власності поставлено під сумнів, і ту саму площу кадастр обліковує один раз як ділянку реєстру C з одним власником, а другий раз як ділянку реєстру E з іншим. Якщо зареєстровані власники домовляться, достатньо угоди або виправлення в кадастрі. Якщо ні, вирішує суд, а про результат потім часто вирішує те, як спір був побудований від першого подання.
Чому кадастр сам не вирішує
Відомості кадастру про права до нерухомості є достовірними та обов’язковими, але лише із застереженням, яке закон наводить прямо:
Відомості кадастру, а саме відомості про права до нерухомості, номер ділянки, геометричне визначення нерухомості, вид земельної ділянки, […] є достовірними та обов’язковими, якщо не буде доведено протилежне. Обов’язковою відомістю кадастру не є вид земельної ділянки, що обліковується як ділянка реєстру «E».
При дублюванні один проти одного стоять два записи, які обидва є лише припущенням. Відомості, достовірність яких спростовано, відповідно до § 71 ч. 3 не можна використовувати, тому земельною ділянкою на практиці неможливо безпечно розпоряджатися. Окружне управління, однак, не має повноважень обрати правильний запис проти волі когось із власників: відомість про множинне право власності воно виправить лише за згодою всіх, кого це стосується (§ 59 ч. 2 літ. c)), інакше вирішує суд.
Нагальний правовий інтерес ви маєте завжди
Позов про визнання права відповідно до § 137 літ. c) Цивільного процесуального кодексу є допустимим лише тоді, коли у визнанні є нагальний правовий інтерес. При дублюванні щодо цієї умови не варто хвилюватися. Верховний суд в ухвалі у справі № 9Cdo/251/2021 від 30 червня 2022 року узагальнив свою практику так, що дубльовано зареєстрований власник завжди має нагальний правовий інтерес у визнанні права власності, оскільки рішення суду буде підставою для реєстрації в кадастрі шляхом запису відповідно до § 34 ч. 1 кадастрового закону.
Те саме рішення відповіло на запитання, на якому деякі спори зазнали невдачі. Суди нижчих інстанцій у тій справі відхилили позов власниці, яка мала земельні ділянки, зареєстровані як ділянки реєстру C, і вимагала визнати своє право власності, хоча ту саму площу кадастр обліковував також як ділянку реєстру E відповідачки. На їхню думку, вона мала подати негативний позов, тобто про визнання того, що власницею не є відповідачка. Верховний суд скасував їхні рішення. Судова практика допускає як позитивну, так і негативну вимогу; судове рішення R 31/2019, яке допустило негативне визнання, не можна читати так, що інша вимога виключається. Не має значення й те, що ділянки обліковуються в різних реєстрах, а має значення те, що йдеться про ту саму площу, що якраз і підтверджує примітка про дубльований запис.
Кого позивати
Резолютивна частина рішення суду, що набрало законної сили, є обов’язковою для сторін спору та для тих, хто став їхніми правонаступниками після набрання рішенням законної сили (§ 228 ч. 1). Того, хто не брав участі у провадженні, рішення, як правило, не зобов’язує. При ділянках реєстру E на другому боці зазвичай перебуває десять чи двадцять співвласників, частина з них — померлі без проведеного спадкового провадження. Тому перед поданням позову слід із листа власності та зі спадкових справ з’ясувати всіх, чий запис має бути скасований, і їхніх теперішніх правонаступників. Якщо когось із них у провадженні бракує, рішення щодо нього не діє і для чистого запису в повному обсязі може не бути достатнім.
Що доводиться у спорі
Суттю спору є порівняння двох ліній права власності. Кожну слід реконструювати від найдавнішого надійного запису: поземельна книга, документи про наділення, договори купівлі-продажу та дарування, рішення про спадщину, результати реституцій або оновлення обліку. Суд досліджує, чи кожна ланка ланцюга могла дійсно передати право власності. Ніхто не може передати більше прав, ніж має сам, тому слабка ланка глибоко в минулому здатна послабити й сьогоднішній запис, який виглядає бездоганним.
Другою опорою є тотожність площі. Її підтверджує ідентифікація ділянок, яка є офіційним документом (§ 69 ч. 3); при частковому перекритті зазвичай потрібен геометричний план, щоб резолютивна частина точно визначила, про яку частину йдеться. Третьою опорою може бути набуття права власності за давністю. Якщо одна сторона або її попередники добросовісно володіли площею десять років (§ 134 ч. 1 Цивільного кодексу), право власності могло виникнути незалежно від слабкого місця в документах. Подробиці розглядає стаття про набуття земельної ділянки за давністю.
Під час спору та після нього
Спір про дублювання триває довго, а друга сторона тим часом може розпоряджатися земельною ділянкою. Захист дає примітка про судове провадження в кадастрі:
Резолютивна частина рішення суду, що набрало законної сили, про визнання речового права до нерухомості або про визнання недійсним добровільного аукціону нерухомості є обов’язковою також для особи, якої стосується заява про дозвіл на внесення речового права до нерухомості, якщо заяву було подано в час, коли в кадастрі нерухомості була внесена примітка про судове провадження.
Положення пов’язане із заявою про внесення, тому за ризику іншої зміни власника ми розглядаємо також забезпечувальний захід. Після набрання рішенням законної сили кадастр зареєструє його шляхом запису і з листа власності зникне запис, який не встояв.
Поки позов не подано, варто перевірити, чи дублювання не є лише технічним, коли в обох листах власності зазначені ті самі люди; тоді достатньо порядку, описаного у відповіді на запитання два листи власності на одну й ту саму земельну ділянку. В інших випадках ми порівняємо правовстановлюючі підстави обох записів, відверто скажемо, яка з них сильніша, і вестимемо спір у межах послуг дубльоване право власності на земельну ділянку та визнання права власності.
Як це буде за новим Цивільним кодексом
1 жовтня 2026 року Національна рада Словацької Республіки ухвалила новий Цивільний кодекс Словаччини, який набуде чинності 1 липня 2027 року. Суть спору про дублювання не зміниться. Чи перенесли окремі передачі в минулому право власності, і надалі оцінюватиметься за правом, чинним на момент передачі, тож реконструкція обох ліній, ідентифікація ділянок і позов про визнання права залишаються.
Змінюється становище того, хто покладається на кадастр. Зареєстрований стан діятиме на користь того, хто з 1 липня 2027 року відплатно й добросовісно набуде нерухомість від особи, зареєстрованої як власник, навіть якщо запис не відповідає дійсності. Справжній власник зможе домагатися в суді визнання права та вимагати, щоб кадастр позначив спірність запису. Щодо запису, здійсненого без правової підстави, він мав би подати заяву про примітку щодо спірності протягом двох місяців від дня, коли дізнався про запис, а якщо його не було належно повідомлено про запис, — протягом трьох років від запису. Водночас протягом двох місяців від вручення заяви він мусив би довести, що пред’явив своє право до суду, інакше кадастр примітку вилучить. Після цього його право діяло б лише щодо того, хто домігся запису й не був добросовісним.
Щодо ділянки з приміткою про те, що достовірність поставлено під сумнів, добросовісність покупця буде важко обстояти, бо той, хто знехтує належною дбайливістю, за новим законом не є добросовісним. Однак закон не має перехідного правила для розбіжностей у кадастрі, що виникли до набрання ним чинності, тож достеменно невідомо, з якого моменту спливатимуть строки щодо старих записів.
Якщо ви вирішуєте дублювання, не відкладайте оцінку позову та позначення в кадастрі спору, що триває. Однак із нового закону не випливає, що станом на 1 липня 2027 року кожне старіше дублювання втратило б захист.
Стан на 22 жовтня 2026 року: закон ухвалено, 20 жовтня 2026 року його підписав президент, але у Збірнику законів його ще не оприлюднено. До 30 червня 2027 року діють правила, описані вище у статті.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 22 жовтня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
