При оренді нежитлових приміщень не діє той самий режим, що й при оренді квартири. Закон № 116/1990 Zb. про оренду та суборенду нежитлових приміщень є стислим, дозволяє сторонам багато чого погодити, а на решту застосовується Цивільний кодекс. Для орендодавця, якому орендар закладу перестав платити, про швидкість і надійність порядку дій вирішує насамперед зміст договору; деякі кроки, які при іншій оренді спрацювали б, при нежитловому приміщенні закон не допускає.
Розірвання за несплату
При оренді на невизначений строк орендодавець може розірвати договір письмовим повідомленням і без зазначення підстави, якщо договір не визначає інакше (§ 10). Оренда на визначений строк припиняється зі спливом погодженого строку, а до цього орендодавець може розірвати її лише із законних підстав. Несплата до них належить:
Орендодавець може письмово розірвати договір, укладений на визначений строк, до спливу строку, якщо […] орендар більш ніж на один місяць прострочив сплату орендної плати або плати за послуги, надання яких пов’язане з орендою;
Строк попередження становить три місяці, якщо сторони не домовилися інакше, і відраховується від першого дня місяця, наступного після вручення повідомлення про розірвання (§ 12). Тому коротший строк слід погодити в договорі заздалегідь. Відмова від договору за несплату, яку Цивільний кодекс допускає при інших видах оренди, на нежитлове приміщення прямо не поширюється (§ 679 ч. 3); відмовитися можна при користуванні, яким орендодавцеві завдається або загрожує значна шкода, або з підстав, погоджених у договорі. Повідомлення про розірвання має бути письмовим і має бути врученим із можливістю це довести. Спір про його дійсність нерідко зводиться до питання, чи і коли орендар його отримав.
Увагу слід звернути й на сам договір. Він має бути письмовим і містити предмет та мету оренди, розмір і строк сплати орендної плати та спосіб платежу, а при оренді на визначений строк — також її строк; інакше він є недійсним (§ 3 ч. 3 та 4). При недійсному договорі замість орендної плати стягується безпідставне збагачення, що ускладнює спір.
Заставне право до речей орендаря
Закон про оренду нежитлових приміщень власного забезпечення орендної плати не регулює, однак орендодавець може спертися на Цивільний кодекс:
Для забезпечення орендної плати орендодавець нерухомості має заставне право до рухомих речей, які перебувають на орендованому майні та належать орендареві або особам, які проживають з ним у спільному домогосподарстві, за винятком речей, на які не може бути звернено стягнення.
Це забезпечення, однак, легко припиняється: достатньо, щоб орендар вивіз речі раніше, ніж їх опише особа, уповноважена судом, якою може бути й судовий виконавець. Якщо орендар виїжджає, а орендна плата не сплачена і не забезпечена, орендодавець може притримати речі на власний ризик, проте протягом восьми днів має звернутися з вимогою про опис, інакше він зобов’язаний їх видати (§ 672 ч. 2). Притримання, отже, не означає, що орендодавець може залишити речі собі або продати їх. Заміна замка без опису і без рішення суду може обернутися проти нього. Тому на практиці краще себе виправдовує погоджена грошова гарантія, з якої борг зараховується за правилами, визначеними в договорі, а також порука директора або материнської компанії, якщо орендарем є невелике ТОВ.
Коли орендар після завершення оренди не йде
Після завершення оренди орендар зобов’язаний повернути приміщення в тому стані, в якому він його прийняв, з урахуванням звичайного зносу (§ 13). Якщо він цього не зробить, залишається позов про звільнення, а після рішення суду — виконавче провадження. За час, коли він користується приміщенням без правової підстави, він винен орендодавцеві відшкодування. При оренді нежитлового приміщення не слід забувати й про питання поновлення оренди подальшим користуванням; коли воно загрожує, а коли ні, розглядає відповідь на запитання орендар після завершення оренди не звільнив приміщення. Для повноти: якщо помре орендар, який є фізичною особою, оренда відповідно до § 14 літ. b) припиняється, якщо спадкоємці у встановлений законом строк не повідомлять орендодавцеві, що вони продовжують оренду, і якщо договір не визначає інакше.
Що погодити в договорі заздалегідь
Оскільки закон у багатьох питаннях є диспозитивним, найбільше можна виграти при підписанні договору. Варто погодити коротший строк попередження, грошову гарантію з обов’язком орендаря поповнити її після використання, договірну неустойку за прострочення зі звільненням і точні правила вручення, зокрема адресу, на яку надсилаються документи й після виїзду орендаря з приміщення. При більших закладах ми розглядаємо також банківську гарантію або поруку третьої особи. Договір також має визначати, в якому стані приміщення повертається, що станеться з поліпшеннями, які зробив орендар, а також хто і коли складе акт приймання-передачі.
Як це буде за новим Цивільним кодексом
1 жовтня 2026 року Національна рада Словацької Республіки ухвалила новий Цивільний кодекс Словаччини, який набуде чинності 1 липня 2027 року. Він скасує Закон № 116/1990 Zb., а офіс, заклад чи склад, орендований для підприємницької діяльності, регулюватиме як оренду приміщення для підприємницької діяльності. Як нові правила буде узгоджено з Торговельним кодексом у відносинах між підприємцями, остаточно вирішить лише супровідна новела. Для орендодавця, якому орендар не платить, зміниться насамперед таке:
- Якщо орендар, попри письмове попередження, не сплатить заборговану орендну плату або плату за послуги навіть до настання строку сплати наступної орендної плати, орендодавець зможе відмовитися від договору. Підставу він мусить у відмові від договору зазначити й описати. Якщо орендар до того часу доведе йому сплату, орендодавець відмовитися не може.
- Підстави для розірвання, які сьогодні закон перелічує для оренди на визначений строк, зникнуть. Оренду на визначений строк можна буде розірвати лише з підстав, про які домовляться сторони або які встановить закон. Оренду на невизначений строк можна буде розірвати без підстави з двомісячним строком попередження.
- Заставне право до речей орендаря забезпечуватиме всі грошові вимоги з оренди. Під час виїзду орендаря орендодавець може притримати їх на власний ризик, опис особою, уповноваженою судом, уже не вимагається.
- Якщо орендар після завершення оренди далі користується приміщенням, а орендодавець протягом трьох місяців письмово не вимагатиме від нього повернути приміщення, оренда поновиться.
Договір не муситиме бути письмовим, а відсутні обов’язкові умови не зроблять його недійсним. Договори оренди, укладені до 30 червня 2027 року, і після цієї дати регулюватимуться Законом № 116/1990 Zb.
Якщо з 1 липня 2027 року укладатимете оренду на визначений строк, впишіть до договору підстави для розірвання для обох сторін. Інші зміни описує відповідь на запитання оренда приміщень для підприємницької діяльності за новим Цивільним кодексом.
Стан на 22 жовтня 2026 року: закон ухвалено, 20 жовтня 2026 року його підписав президент, але у Збірнику законів його ще не оприлюднено. До 30 червня 2027 року діють правила, описані вище у статті.
Послідовність кроків
Спочатку письмова вимога з конкретною сумою та строком, водночас перевірка договору: строк оренди, підстави та строки розірвання, гарантія, вручення. Якщо орендар не заплатить, далі йде повідомлення про розірвання, вручене з можливістю це довести, а при виїзді — опис речей, якщо орендодавцеві є що забезпечувати. Заборгована орендна плата стягується платіжним наказом або позовом, як правило, паралельно зі звільненням. Порядок дій ми налаштуємо відповідно до вашого договору в межах послуги стягнення орендної плати та звільнення приміщення. Якщо ви договір лише укладаєте або хочете зробити його суворішим, ми підготуємо його в межах послуги оренда нежитлових приміщень.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 22 жовтня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
