Урядовий проєкт скасовує Закон № 116/1990 Zb. про оренду та суборенду нежитлових приміщень і замінює його орендою приміщення для підприємницької діяльності безпосередньо в Цивільному кодексі. Він прямо регулює інфляційне застереження, грошове забезпечення та заставне право орендодавця і дозволяє погодити компенсацію за клієнтську базу в разі розірвання. Доки Національна рада проєкт не ухвалить, діє Закон № 116/1990 Zb., а оренда, укладена до набрання чинності, за проєктом регулювалася б попередніми приписами.
Договори оренди офісів, торгових точок і складів належать до найдовших договорів, які підписує компанія, і часто виходять за межі очікуваного набрання чинності новим Цивільним кодексом. При цьому урядовий проєкт, який перебуває в Національній раді як парламентський документ 1312, змінює саме цю сферу помітніше, ніж могло б здатися. Огляд ґрунтується на редакції, поданій Національній раді. Конституційно-правовий комітет 15. 9. 2026 рекомендував ухвалити проєкт із урахуванням поправок, які щодо описаних правил приносять лише законодавчо-технічні уточнення. Про остаточну редакцію вирішить пленарне засідання. Після ухвалення параграфи проєкту буде перенумеровано, тому ми наводимо нумерацію парламентського документа 1312.
Що діє сьогодні
Оренду нежитлових приміщень регулює Закон № 116/1990 Zb. Договір має бути письмовим і містити предмет і мету оренди, розмір і строк сплати орендної плати, спосіб її сплати, а в разі оренди на визначений час — також час, на який його укладено. Санкція за помилку сувора:
Якщо договір не містить реквізитів за частиною 3, він є недійсним.
Орендна плата визначається за домовленістю (§ 7), окремого регулювання інфляційного застереження закон не має. Оренду на визначений час можна розірвати до спливу погодженого часу з підстав, які перелічує § 9, а оренду на невизначений час — і без зазначення підстави, якщо не домовлено інакше (§ 10). Строк попередження становить три місяці, якщо не домовлено інакше, і обчислюється від першого дня місяця, наступного за місяцем вручення повідомлення про розірвання (§ 12).
Що пропонує новий кодекс
Скасувальне положення проєкту скасовує Закон № 116/1990 Zb. Замість оренди нежитлових приміщень він запроваджує оренду приміщення для підприємницької діяльності, яка прив’язана не до будівельного призначення приміщення, а до мети оренди: ідеться про оренду будівлі, її частини або іншого приміщення, якщо метою є здійснення підприємницької діяльності чи професійної діяльності орендаря або якщо мета оренди з ними пов’язана (§ 948 проєкту). Найважливіші зміни для компаній:
- Форма. Проєкт передбачає й договір, який не було укладено письмово. Орендодавець тоді на прохання орендаря видає письмове підтвердження про його укладення (§ 949 проєкту). Письмовий договір ми все ж радимо, бо без нього про погоджені умови важко сперечатися.
- Інфляційне застереження. Якщо сторони домовляться про підвищення орендної плати на річну інфляцію, вирішальним є рівень інфляції, виміряний індексом споживчих цін. Підвищена орендна плата сплачується з місяця, наступного за врученням повідомлення, яке має містити дані про інфляцію. Якщо орендодавець не повідомить про підвищення до кінця календарного року, право на підвищену орендну плату за цей рік припиняється (§ 885 проєкту).
- Грошове забезпечення та заставне право. Проєкт прямо регулює грошове забезпечення, його поповнення, повернення та зарахування. Непоповнення забезпечення після його використання є грубим порушенням обов’язків. Законна межа розміру забезпечення стосується лише оренди квартири. До того ж орендодавець має заставне право на рухомі речі орендаря в предметі оренди (§ 881 — 884 проєкту).
- Розірвання. Оренду на невизначений строк можна розірвати й без зазначення підстави. При оренді нерухомості строк попередження становить два місяці, а підставу розірвання, якщо вона вимагається, має бути зазначено та описано, інакше повідомлення про розірвання до уваги не береться (§ 890 проєкту).
- Клієнтська база. Сторони можуть домовитися, що в разі розірвання з боку орендодавця орендар має право на компенсацію за вигоду, яку орендодавець або новий орендар одержить, перебравши клієнтів, напрацьованих орендарем, договір з яким розірвано. Це не діє при розірванні через порушення обов’язків орендарем, а право слід заявити протягом трьох місяців від припинення оренди (§ 952 проєкту).
- Позначення торгової точки. Орендар може за згодою орендодавця позначити і приміщення, і будівлю. Якщо орендодавець у встановлений строк після повідомлення про розмір, форму та розміщення позначення не висловить незгоди, вважається, що він погоджується (§ 950 проєкту).
Якщо приміщенням для підприємницької діяльності є будівля або її частина, до неї мають застосовуватися також загальні правила про оренду будівлі, а до оренди частини будівлі — відповідно (§ 896 проєкту). До них належать, наприклад, правила про заходи з утримання та модернізації і про повідомлення про них.
Що з орендою, яка вже триває
Оренда є зобов’язальними відносинами, тому до неї застосовувалося б основне перехідне правило проєкту: відносини, що виникли до набрання чинності, регулюються попередніми приписами, якщо сторони письмово не домовляться про перехід під новий закон (§ 1889 ч. 3 і 4 проєкту). Докладніше ми розглядаємо його у відповіді про договори, укладені до набрання чинності новим кодексом. Отже, підписаний сьогодні договір оренди має відповідати реквізитам Закону № 116/1990 Zb., інакше йому загрожує недійсність незалежно від того, що настане після 2027 року.
Договір оренди за чинним правом ми підготуємо або оцінимо в межах послуги оренда нежитлових приміщень. Якщо ви хочете знати, яких із ваших договорів оренди та інших тривалих договорів торкнеться зміна, ми опишемо їх у межах підготовки до нового Цивільного кодексу.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 19 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
