Čo sa podľa návrhu nového Občianskeho zákonníka zmení pri nájme priestorov na podnikanie?

Nájomné zmluvy na kancelárie, prevádzky a sklady patria k najdlhším zmluvám, aké firma podpisuje, a často presahujú aj predpokladanú účinnosť nového Občianskeho zákonníka. Vládny návrh, ktorý je v Národnej rade ako tlač 1312, pritom mení práve túto oblasť výraznejšie, než by sa zdalo. Prehľad vychádza zo znenia predloženého Národnej rade. Návrh je po prvom čítaní, prerokúva ho Ústavnoprávny výbor a znenie sa ešte môže zmeniť.

Čo platí dnes

Nájom nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Zb. Zmluva musí byť písomná a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného, spôsob jeho platenia a pri nájme na určitý čas aj čas, na ktorý sa uzaviera. Sankcia za chybu je prísna:

Ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.

— § 3 ods. 4 zákona č. 116/1990 Zb.

Nájomné sa určuje dohodou (§ 7), osobitnú úpravu inflačnej doložky zákon nemá. Nájom na určitý čas možno pred uplynutím dohodnutého času vypovedať z dôvodov, ktoré vymenúva § 9, nájom na neurčitý čas aj bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak (§ 10). Výpovedná lehota je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak, a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede (§ 12).

Čo navrhuje nový zákonník

Zrušovacie ustanovenie návrhu zákon č. 116/1990 Zb. ruší. Namiesto nájmu nebytových priestorov zavádza nájom priestoru na podnikanie, ktorý sa neviaže na stavebné určenie priestoru, ale na účel nájmu: ide o nájom budovy, jej časti alebo iného priestoru, ak je účelom výkon podnikateľskej činnosti alebo povolania nájomníka, alebo ak s nimi účel nájmu súvisí (§ 948 návrhu). Najdôležitejšie zmeny pre firmy:

• Forma. Návrh počíta aj so zmluvou, ktorá nebola uzavretá písomne. Prenajímateľ vtedy na žiadosť nájomníka vystaví písomné potvrdenie o jej uzavretí (§ 949 návrhu). Písomnú zmluvu napriek tomu odporúčame, lebo bez nej sa o dohodnutých podmienkach ťažko sporí.
• Inflačná doložka. Ak sa strany dohodnú na zvýšení nájomného o medziročnú infláciu, rozhoduje miera inflácie meraná indexom spotrebiteľských cien. Zvýšené nájomné sa platí od mesiaca nasledujúceho po doručení oznámenia, ktoré musí obsahovať údaj o inflácii. Ak prenajímateľ zvýšenie neoznámi do konca kalendárneho roka, právo na zvýšené nájomné za daný rok zanikne (§ 885 návrhu).
• Peňažná zábezpeka a záložné právo. Návrh výslovne upravuje peňažnú zábezpeku, jej doplnenie, vrátenie a započítanie. Nedoplnenie zábezpeky po jej použití je hrubým porušením povinností. Zákonný strop výšky zábezpeky sa týka len nájmu bytu. Prenajímateľ má navyše záložné právo k hnuteľným veciam nájomníka v predmete nájmu (§ 881 až 884 návrhu).
• Výpoveď. Nájom na neurčitú dobu možno vypovedať aj bez uvedenia dôvodu. Pri nájme nehnuteľnosti je výpovedná doba dva mesiace a dôvod výpovede, ak sa vyžaduje, musí byť uvedený a opísaný, inak sa na výpoveď neprihliada (§ 890 návrhu).
• Zákaznícka základňa. Strany sa môžu dohodnúť, že pri výpovedi zo strany prenajímateľa má nájomník právo na náhradu za výhodu, ktorú prenajímateľ alebo nový nájomník získa prevzatím zákazníkov vybudovaných vypovedaným nájomníkom. Neplatí to pri výpovedi pre porušenie povinností nájomníka a právo treba uplatniť do troch mesiacov od skončenia nájmu (§ 952 návrhu).
• Označenie prevádzky. Nájomník môže so súhlasom prenajímateľa označiť priestor aj budovu. Ak prenajímateľ v stanovenej lehote po oznámení veľkosti, tvaru a umiestnenia označenia nevysloví nesúhlas, platí, že súhlasí (§ 950 návrhu).

Ak je priestorom na podnikanie budova alebo jej časť, majú sa naň použiť aj všeobecné pravidlá o nájme budovy, na nájom časti budovy primerane (§ 896 návrhu). Patria k nim napríklad pravidlá o udržiavacích a modernizačných opatreniach a o ich oznamovaní.

Čo s nájmami, ktoré už bežia

Nájom je záväzkový vzťah, preto by sa naň uplatnilo základné prechodné pravidlo návrhu: vzťahy vzniknuté pred účinnosťou sa spravujú doterajšími predpismi, ak sa strany písomne nedohodnú na prechode pod nový zákon (§ 1889 ods. 3 a 4 návrhu). Podrobnejšie ho rozoberáme v odpovedi o zmluvách uzavretých pred účinnosťou nového zákonníka. Dnes podpísaná nájomná zmluva teda musí spĺňať náležitosti zákona č. 116/1990 Zb., inak hrozí jej neplatnosť bez ohľadu na to, čo príde po roku 2027.

Nájomnú zmluvu podľa platného práva vám pripravíme alebo posúdime v rámci služby nájom nebytových priestorov. Ak chcete vedieť, ktoré z vašich nájmov a ďalších dlhodobých zmlúv sa zmena dotkne, zmapujeme ich v rámci prípravy na nový Občiansky zákonník.