Co se podle návrhu nového občanského zákoníku změní u nájmu prostor k podnikání?

Nájemní smlouvy na kanceláře, provozovny a sklady patří k nejdelším smlouvám, jaké firma podepisuje, a často přesahují i předpokládanou účinnost nového občanského zákoníku. Vládní návrh, který je v Národní radě jako tisk 1312, přitom mění právě tuto oblast výrazněji, než by se zdálo. Přehled vychází ze znění předloženého Národní radě. Ústavně právní výbor 15. 9. 2026 doporučil návrh schválit ve znění pozměňovacích návrhů, které u popsaných pravidel přinášejí jen legislativně technické úpravy a upřesnění. O konečném znění rozhodne plénum. Po schválení se paragrafy návrhu přečíslují, proto uvádíme číslování tisku 1312.

Co platí dnes

Nájem nebytových prostor upravuje zákon č. 116/1990 Zb. Smlouva musí být písemná a musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného, způsob jeho placení a u nájmu na určitou dobu i dobu, na kterou se uzavírá. Sankce za chybu je přísná:

Neobsahuje-li smlouva náležitosti podle odstavce 3, je neplatná.

— Český překlad § 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Zb.

Nájemné se určuje dohodou (§ 7), zvláštní úpravu inflační doložky zákon nemá. Nájem na určitou dobu lze před uplynutím sjednané doby vypovědět z důvodů, které vyjmenovává § 9, nájem na dobu neurčitou i bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak (§ 10). Výpovědní lhůta je tři měsíce, nebylo-li dohodnuto jinak, a počítá se od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi (§ 12).

Co navrhuje nový zákoník

Zrušovací ustanovení návrhu zákon č. 116/1990 Zb. ruší. Namísto nájmu nebytových prostor zavádí nájem prostoru k podnikání, který se neváže na stavební určení prostoru, ale na účel nájmu: jde o nájem budovy, její části nebo jiného prostoru, je-li účelem výkon podnikatelské činnosti nebo povolání nájemce, nebo pokud s nimi účel nájmu souvisí (§ 948 návrhu). Nejdůležitější změny pro firmy:

• Forma. Návrh počítá i se smlouvou, která nebyla uzavřena písemně. Pronajímatel tehdy na žádost nájemce vystaví písemné potvrzení o jejím uzavření (§ 949 návrhu). Písemnou smlouvu přesto doporučujeme, protože bez ní se o dohodnutých podmínkách těžko spoří.
• Inflační doložka. Pokud se strany dohodnou na zvýšení nájemného o meziroční inflaci, rozhoduje míra inflace měřená indexem spotřebitelských cen. Zvýšené nájemné se platí od měsíce následujícího po doručení oznámení, které musí obsahovat údaj o inflaci. Pokud pronajímatel zvýšení neoznámí do konce kalendářního roku, právo na zvýšené nájemné za daný rok zanikne (§ 885 návrhu).
• Peněžitá jistota a zástavní právo. Návrh výslovně upravuje peněžitou jistotu, její doplnění, vrácení a započtení. Nedoplnění jistoty po jejím použití je hrubým porušením povinností. Zákonný strop výše jistoty se týká jen nájmu bytu. Pronajímatel má navíc zástavní právo k movitým věcem nájemce v předmětu nájmu (§ 881 až 884 návrhu).
• Výpověď. Nájem na dobu neurčitou lze vypovědět i bez uvedení důvodu. U nájmu nemovitosti je výpovědní doba dva měsíce a důvod výpovědi, vyžaduje-li se, musí být uveden a popsán, jinak se k výpovědi nepřihlíží (§ 890 návrhu).
• Zákaznická základna. Strany se mohou dohodnout, že při výpovědi ze strany pronajímatele má nájemce právo na náhradu za výhodu, kterou pronajímatel nebo nový nájemce získá převzetím zákazníků vybudovaných vypovězeným nájemcem. Neplatí to při výpovědi pro porušení povinností nájemce a právo je třeba uplatnit do tří měsíců od skončení nájmu (§ 952 návrhu).
• Označení provozovny. Nájemce může se souhlasem pronajímatele označit prostor i budovu. Pokud pronajímatel ve stanovené lhůtě po oznámení velikosti, tvaru a umístění označení nevysloví nesouhlas, platí, že souhlasí (§ 950 návrhu).

Je-li prostorem k podnikání budova nebo její část, mají se na ni použít i obecná pravidla o nájmu budovy, na nájem části budovy přiměřeně (§ 896 návrhu). Patří k nim například pravidla o udržovacích a modernizačních opatřeních a o jejich oznamování.

Co s nájmy, které už běží

Nájem je závazkový vztah, proto by se na něj uplatnilo základní přechodné pravidlo návrhu: vztahy vzniklé před účinností se řídí dosavadními předpisy, pokud se strany písemně nedohodnou na přechodu pod nový zákon (§ 1889 odst. 3 a 4 návrhu). Podrobněji jej rozebíráme v odpovědi o smlouvách uzavřených před účinností nového zákoníku. Dnes podepsaná nájemní smlouva tedy musí splňovat náležitosti zákona č. 116/1990 Zb., jinak hrozí její neplatnost bez ohledu na to, co přijde po roce 2027.

Nájemní smlouvu podle platného práva vám připravíme nebo posoudíme v rámci služby nájem nebytových prostor. Pokud chcete vědět, kterých z vašich nájmů a dalších dlouhodobých smluv se změna dotkne, zmapujeme je v rámci přípravy na nový Občiansky zákonník.