Чи можемо ми заселитися до купленого будинку ще до внесення запису до кадастру?

Договір підписано, ціну купівлі передано на зберігання, і продавець уже виїхав. Родина охоче переїхала б одразу, а не аж після того, як кадастр вирішить щодо внесення запису. Заселитися раніше можливо, і щодо індивідуальних житлових будинків це навіть звично. Проте треба знати, що доки внесення запису не дозволено, власником будинку все ще є продавець, а ви користуєтеся будинком лише на підставі домовленості з ним. Тому все, що може піти не так у цей період, має врегулювати договір купівлі-продажу.

Власником ви станете лише з внесенням запису

При передачі нерухомості за договором право власності набувається з внесенням запису до кадастру (§ 133 ч. 2 Цивільного кодексу), а правові наслідки внесення запису виникають лише на підставі рішення про його дозвіл, що набрало законної сили (§ 28 ч. 3 Закону про кадастр). Докладніше ми пояснюємо це у відповіді на запитання коли я стаю власником нерухомості. З правом власності пов’язаний і ризик того, що будинок пошкодить пожежа, буревій чи інша випадковість:

Якщо не погоджено інакше, ризик випадкового знищення та випадкового погіршення предмета купівлі, включно з плодами, переходить на покупця одночасно з набуттям права власності. Якщо покупець набуває право власності раніше, ніж відбудеться передання предмета купівлі, продавець до передання має права та обов’язки зберігача.

— § 590 Цивільного кодексу

Отже, без прямої домовленості ризик переходить лише з внесенням запису, навіть якщо ви вже мешкаєте в будинку. Проте закон допускає домовленість про інше, і саме при ранішому заселенні розумно пов’язати перехід ризику з фізичним переданням будинку.

Про що домовитися, коли ви переїжджаєте раніше

Договір має визначити день передання та умову, за якої воно відбудеться, типово передання всієї ціни купівлі на зберігання або її сплату. До передання належить акт приймання-передачі з показниками лічильників, кількістю ключів, переліком обладнання та описом стану будинку, включно з видимими недоліками. Акт згодом є головним доказом, якщо вирішуватиметься, чи недолік існував уже при прийнятті.

Далі домовтеся, від якого часу ви несете витрати на енергоносії, воду та вивезення відходів, хто платить страхування будинку до внесення запису і чи переходить ризик пошкодження на вас уже з переданням. Розумним є й правило, що до внесення запису ви не робитимете будівельних робіт без згоди продавця. Якщо внесення запису не було б дозволено, ви вклали б кошти в будинок, який вам не належить, і про компенсацію вам довелося б домовлятися з продавцем.

Коли внесення запису не проходить

Кадастр може зупинити провадження через помилку в договорі чи в додатках або відмовити у внесенні запису. Тому договір має визначити, що сторони в такому разі нададуть сприяння у виправленні, а на крайній випадок — і строк на звільнення будинку та повернення ціни купівлі. Як урегулювати ці ситуації договором, ми розглядаємо у статті коли кадастр зупиняє провадження або відмовляє у внесенні запису. Якщо провадження вже стоїть, ми допоможемо в межах послуги зупинене та відмовлене кадастрове провадження.

Протилежна ситуація настає, коли продавець залишається в будинку й після внесення запису, наприклад доки завершить переїзд. Тоді власником уже є покупець, а продавець до передання має становище зберігача. І тут варто визначити тверду дату звільнення та санкцію за прострочення.

Як діяти

Якщо ви плануєте заселення до реєстрації, скажіть про це вже при підготовці договору, а не аж при підписанні. Ми підготуємо або перевіримо договір купівлі-продажу індивідуального житлового будинку так, щоб передання, ризик і витрати були врегульовані на період до внесення запису, і представлятимемо вас у всій операції в межах правової допомоги при купівлі нерухомості. Скільки триває саме провадження, ми пояснюємо у відповіді на запитання як довго триває внесення запису до кадастру.