Áno, ak sa na tom s predávajúcim dohodnete, vlastníkom sa však stanete až vkladom do katastra. Dovtedy užívate cudzí dom na základe zmluvy, preto v nej určite deň odovzdania, prechod rizika škody, platenie energií a poistenia a to, čo sa stane, ak vklad nebude povolený. Bez takej úpravy nesie riziko náhodnej skazy domu predávajúci, kým sa vkladom nestanete vlastníkom.
Zmluva je podpísaná, kúpna cena zložená a predávajúci sa už vysťahoval. Rodina by sa rada presťahovala hneď, nie až po tom, čo kataster rozhodne o vklade. Nasťahovať sa skôr je možné a pri rodinných domoch aj bežné. Treba však vedieť, že kým nie je povolený vklad, vlastníkom domu je stále predávajúci a vy dom užívate len na základe dohody s ním. Všetko, čo sa v tom období môže pokaziť, má preto vyriešiť kúpna zmluva.
Vlastníkom ste až vkladom
Pri prevode nehnuteľnosti zmluvou sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka) a právne účinky vkladu vznikajú až na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení (§ 28 ods. 3 katastrálneho zákona). Podrobnejšie to vysvetľujeme v otázke kedy sa stávam vlastníkom nehnuteľnosti. S vlastníctvom sa spája aj riziko, že dom poškodí požiar, víchrica alebo iná náhoda:
Ak nie je dohodnuté inak, prechádza na kupujúceho nebezpečenstvo náhodnej skazy a náhodného zhoršenia predmetu kúpy, včítane úžitkov, súčasne s nadobudnutím vlastníctva. Ak kupujúci nadobudne vlastníctvo skôr, než dôjde k odovzdaniu predmetu kúpy, má predávajúci až do odovzdania práva a povinnosti uschovávateľa.
Bez výslovnej dohody teda riziko prechádza až vkladom, aj keď v dome už bývate. Zákon však pripúšťa dohodu inak, a práve pri skoršom nasťahovaní je rozumné spojiť prechod rizika s fyzickým odovzdaním domu.
Čo dohodnúť, keď sa sťahujete skôr
Zmluva má určiť deň odovzdania a podmienku, za ktorej k nemu dôjde, typicky zloženie celej kúpnej ceny v úschove alebo jej zaplatenie. K odovzdaniu patrí preberací protokol so stavmi meračov, počtom kľúčov, zoznamom vybavenia a opisom stavu domu vrátane viditeľných nedostatkov. Protokol je neskôr hlavným dôkazom, ak sa bude riešiť, či vada existovala už pri prevzatí.
Ďalej dohodnite, od kedy znášate náklady na energie, vodu a odpad, kto platí poistenie domu do vkladu a či riziko škody prechádza na vás už odovzdaním. Rozumné je aj pravidlo, že do vkladu nebudete robiť stavebné úpravy bez súhlasu predávajúceho. Ak by vklad nebol povolený, investovali by ste do domu, ktorý vám nepatrí, a o náhrade by ste sa museli s predávajúcim dohadovať.
Keď vklad neprejde
Kataster môže konanie prerušiť pre chybu v zmluve alebo v prílohách, prípadne vklad zamietnuť. Zmluva preto má určiť, že strany v takom prípade poskytnú súčinnosť pri oprave, a pre krajný prípad aj lehotu na vypratanie domu a vrátenie kúpnej ceny. Ako tieto situácie zmluvne ošetriť, rozoberáme v článku keď kataster preruší alebo zamietne vklad. Ak už konanie stojí, pomôžeme v rámci služby prerušené a zamietnuté katastrálne konanie.
Opačná situácia nastáva, keď predávajúci zostáva v dome aj po vklade, napríklad kým dokončí sťahovanie. Potom je už vlastníkom kupujúci a predávajúci má do odovzdania postavenie uschovávateľa. Aj tu sa oplatí určiť pevný dátum vypratania a sankciu za omeškanie.
Ako postupovať
Ak plánujete nasťahovanie pred zápisom, povedzte to hneď pri príprave zmluvy, nie až pri podpise. Pripravíme alebo skontrolujeme kúpnu zmluvu na rodinný dom tak, aby odovzdanie, riziko a náklady boli upravené pre obdobie do vkladu, a pri celom obchode vás zastúpime v rámci právnej pomoci pri kúpe nehnuteľnosti. Ako dlho samotné konanie trvá, vysvetľujeme v otázke ako dlho trvá vklad do katastra.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
