Ano, pokud se na tom s prodávajícím dohodnete, vlastníkem se však stanete až vkladem do katastru. Do té doby užíváte cizí dům na základě smlouvy, proto v ní určete den předání, přechod rizika škody, placení energií a pojištění a to, co se stane, pokud vklad nebude povolen. Bez takové úpravy nese riziko nahodilé zkázy domu prodávající, dokud se vkladem nestanete vlastníkem.
Smlouva je podepsaná, kupní cena složená a prodávající se už vystěhoval. Rodina by se ráda přestěhovala hned, ne až poté, co katastr rozhodne o vkladu. Nastěhovat se dříve je možné a u rodinných domů i běžné. Je však třeba vědět, že dokud není povolen vklad, je vlastníkem domu stále prodávající a vy dům užíváte jen na základě dohody s ním. Všechno, co se v tom období může pokazit, má proto vyřešit kupní smlouva.
Vlastníkem jste až vkladem
Při převodu nemovitosti smlouvou se vlastnictví nabývá vkladem do katastru (§ 133 odst. 2 občanského zákoníku) a právní účinky vkladu vznikají až na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení (§ 28 odst. 3 katastrálního zákona). Podrobněji to vysvětlujeme v otázce kdy se stávám vlastníkem nemovitosti. S vlastnictvím se pojí i riziko, že dům poškodí požár, vichřice nebo jiná nahodilá událost:
Není-li dohodnuto jinak, přechází na kupujícího nebezpečí nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení předmětu koupě, včetně užitků, současně s nabytím vlastnictví. Nabude-li kupující vlastnictví dříve, než dojde k předání předmětu koupě, má prodávající až do předání práva a povinnosti schovatele.
— Český překlad § 590 občanského zákoníku
Bez výslovné dohody tedy riziko přechází až vkladem, i když v domě již bydlíte. Zákon však připouští dohodu jinou, a právě při dřívějším nastěhování je rozumné spojit přechod rizika s fyzickým předáním domu.
Co dohodnout, když se stěhujete dříve
Smlouva má určit den předání a podmínku, za které k němu dojde, typicky složení celé kupní ceny v úschově nebo její zaplacení. K předání patří předávací protokol se stavy měřičů, počtem klíčů, seznamem vybavení a popisem stavu domu včetně viditelných nedostatků. Protokol je později hlavním důkazem, pokud se bude řešit, zda vada existovala už při převzetí.
Dále dohodněte, od kdy nesete náklady na energie, vodu a odpad, kdo platí pojištění domu do vkladu a zda riziko škody přechází na vás už předáním. Rozumné je i pravidlo, že do vkladu nebudete dělat stavební úpravy bez souhlasu prodávajícího. Pokud by vklad nebyl povolen, investovali byste do domu, který vám nepatří, a o náhradě byste se museli s prodávajícím dohadovat.
Když vklad neprojde
Katastr může řízení přerušit pro chybu ve smlouvě nebo v přílohách, případně vklad zamítnout. Smlouva proto má určit, že strany v takovém případě poskytnou součinnost při opravě, a pro krajní případ i lhůtu k vyklizení domu a vrácení kupní ceny. Jak tyto situace smluvně ošetřit, rozebíráme v článku když katastr přeruší nebo zamítne vklad. Pokud už řízení stojí, pomůžeme v rámci služby přerušené a zamítnuté katastrální řízení.
Opačná situace nastává, když prodávající zůstává v domě i po vkladu, například dokud nedokončí stěhování. Poté je už vlastníkem kupující a prodávající má do předání postavení schovatele. I zde se vyplatí určit pevné datum vyklizení a sankci za prodlení.
Jak postupovat
Pokud plánujete nastěhování před zápisem, řekněte to hned při přípravě smlouvy, ne až při podpisu. Připravíme nebo zkontrolujeme kupní smlouvu na rodinný dům tak, aby předání, riziko a náklady byly upraveny pro období do vkladu, a při celém obchodu vás zastoupíme v rámci právní pomoci při koupi nemovitosti. Jak dlouho samotné řízení trvá, vysvětlujeme v otázce jak dlouho trvá vklad do katastru.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
