Převod nemovitosti — otázky a odpovědi.

1. Mohu odstoupit od kupní smlouvy, dokud katastr ještě nerozhodl o vkladu? Ano, pokud vám právo odstoupit dává slovenský zákon nebo smlouva. Pokud odstoupíte před rozhodnutím o vkladu, katastr řízení zastaví. Pokud druhá strana odstoupení zpochybní, katastr o jeho platnosti nerozhoduje. Podle Nejvyššího soudu SR ji má vyzvat k podání žaloby. Po jejím podání řízení přeruší do rozhodnutí soudu. Pokud žalobu nepodá, může odstoupení považovat za přijaté a řízení zastavit.
2. Podepsal jsem kupní smlouvu pod nátlakem nebo v omylu. Zastaví katastr vklad, když mu to oznámím? Podle slovenského práva záleží na formě smlouvy. Pokud byla autorizována advokátem nebo sepsána jako notářský zápis, katastr její platnost nezkoumá. Oznámení samo o sobě vklad nezastaví a námitku je třeba uplatnit u soudu. U jiné smlouvy se katastr musí s námitkou vypořádat, nátlak nebo omyl však musíte prokázat důkazy. Pokud neplatnost smlouvy prokážete, návrh na vklad zamítne, jinak námitka povolení vkladu nebrání.
3. Můžeme vzít návrh na vklad zpět a co se potom stane s kupní smlouvou? Ano, pokud s tím souhlasí všichni ostatní účastníci řízení. Katastr poté řízení zastaví, zruší plombu a smlouva ztratí pořadí, které získala doručením. Zpětvzetí návrhu však smlouvu nezruší. K tomu potřebujete písemnou dohodu o jejím zrušení nebo platné odstoupení. Pokud některý účastník se zpětvzetím nesouhlasí, katastr v řízení pokračuje.
4. Může advokát na základě plné moci za mě podepsat dodatek ke kupní smlouvě během vkladového řízení? Ano, pokud ho k tomu plná moc opravňuje. Úrad geodézie, kartografie a katastra zastává názor, že slovenský katastr má přijmout dodatek podepsaný advokátem v mezích plné moci i tehdy, když mění podstatnou náležitost smlouvy. Rozsah plné moci proto určete přesně a změnu ceny, předmětu či stran podmiňte svým písemným souhlasem.
5. Podáváme návrh na vklad elektronicky, ale smlouvu máme podepsanou na papíře. Co s ní musíme udělat? Papírovou smlouvu je nutné převést do elektronické podoby zaručenou konverzí, kterou na Slovensku provede například advokát, notář nebo poštovní podnik poskytující univerzální službu. Sken nestačí a totéž platí pro návrh na vklad, pokud jste jej podepsali na papíře. Konverzi provedenou podle českého nebo jiného cizího práva slovenský katastr podle výkladu ÚGKK přijmout nemusí.
6. Soud zřídil zástavní právo k nemovitosti, kterou kupuji, až po podání návrhu na vklad. Přejde na mě? Podle slovenského práva ne, pokud byl váš návrh na vklad doručen katastru dříve než usnesení soudu a vklad bude povolen. Zástavní právo zřízené soudem vzniká až zápisem do katastru a katastr zapisuje v pořadí, v jakém listiny obdržel. Po povolení vkladu jste vlastníkem vy a usnesení proti prodávajícímu se podle ÚGKK nezapíše. Pokud usnesení přišlo dříve, zástavní právo se zpravidla zapíše a nemovitost nabudete zatíženou.
7. Jak odstraním z listu vlastnictví zástavní právo, které zřídil soud? Záleží na tom, proč zástavní právo zaniklo. Pokud soud zajišťovací opatření zrušil, výmaz se provede na základě jeho rozhodnutí o zrušení. Pokud jste dluh zaplatili, žádost o výmaz má podle ÚGKK podat věřitel, případně vy s jeho písemným potvrzením o splnění. Pokud zástavní právo vykonal přednostní zástavní věřitel, katastr podle ÚGKK vymaže i soudcovské zástavní právo bez dalšího rozhodnutí soudu.
8. Byt jde do dražby kvůli nedoplatkům vůči vlastníkům v domě. Zanikne přitom hypotéka banky? Podle výkladu ÚGKK rozhoduje pořadí zápisu na listu vlastnictví. Hypotéka zapsaná před zákonným zástavním právem vlastníků bytů proto dražbou nezanikne a vydražitel byt nabude s ní. Krajský súd v Košiciach v jednom sporu rozhodl jinak a vlastníkům bytů přednost přiznal, protože byt poprvé přešel do vlastnictví dříve, než byla hypotéka zapsána. Při uspokojení splatné pohledávky banky je třeba samostatně rozlišit dobrovolnou a exekuční dražbu; citovaný výklad ÚGKK o výmazu přednostního zástavního práva se týkal dražby v exekuci.
9. Na listu vlastnictví je zákaz nakládání bez souhlasu správce daně. Může nemovitost prodat banka jako zástavní věřitel? Ano, pokud je banka přednostním zástavním věřitelem a výkon zástavního práva předem oznámí správci daně. Jeho souhlas pak není třeba. Přímým prodejem, bez dražby, však banka může prodávat pouze tehdy, pokud zástavní právo nezajišťuje úvěr spotřebitele. Pokud banka prodává jménem vlastníka, katastr podle ÚGKK zkoumá, zda oznámení dostal správce daně ještě před uzavřením kupní smlouvy. Pokud banka není první v pořadí nebo prodává sám vlastník, je potřebný předchozí souhlas správce daně.
10. Garáž ve dvoře postavil předchozí vlastník a na listu vlastnictví není. Koupili jsme ji společně s domem? Pokud je garáž samostatnou stavbou a nebyla předmětem vkladu, podle výkladu ÚGKK jste ji koupí domu nenabyli, protože vlastnictví nemovitosti na základě smlouvy vzniká podle slovenského práva až vkladem. Zapsat ji lze nejprve na stavebníka, tedy prodávajícího, který ji poté na vás převede novou smlouvou. U stavby z let 1976 až 1989 bez kolaudačního dokladu je podle ÚGKK překážkou, pokud prodávající pozemek převedl ještě před 1. dubnem 2024 a jiné právo k němu neměl. Tehdy je nutné řešení posoudit individuálně, někdy až soudní cestou.
11. Dům jsme postavili během manželství, na listu vlastnictví je však jen manžel. Jak dosáhnu zápisu i na své jméno? Pokud dům vznikl za trvání manželství a nejde o výjimku ani o zúžení BSM, patří podle slovenského práva do bezpodílového spoluvlastnictví bez ohledu na to, koho uvádí list vlastnictví. Podle výkladu ÚGKK katastr zápis změní záznamem na základě žádosti, oddacího listu a čestného prohlášení obou manželů. Darovací smlouvu mezi manžely ÚGKK za vhodnou cestu nepovažuje. Pokud manžel prohlášení nepodepíše, o tom, zda dům patří do BSM, rozhodne na základě žaloby soud.
12. Můžeme při darování domu zahrnout do věcného břemene i povinnost pečovat o rodiče? Podle výkladu ÚGKK ano. Slovenský zákon dovoluje, aby věcné břemeno zavazovalo vlastníka i k určitému konání, a ÚGKK pod to zahrnuje i osobní péči o přesně určenou osobu. Zapsanou povinnost pak nese každý další vlastník domu, nejen obdarované dítě. Rozsah péče je třeba ve smlouvě popsat natolik určitě, aby ho katastr zapsal a aby bylo jasné, jakou péči má vlastník poskytovat.
13. Jak si při prodeji nebo směně pozemku vyhradit předkupní právo, které zaváže i další vlastníky? Sjednejte ho ve smlouvě výslovně jako věcné právo a nechte ho zapsat do katastru. Jen tak zaváže i další nabyvatele pozemku. Jinak zavazuje pouze vašeho kupujícího. Podle ÚGKK ho lze sjednat nejen v kupní, ale i ve směnné smlouvě. Pokud se má uplatnit i při darování či další směně, musí to smlouva výslovně uvádět.
14. Kupuji v Česku dům, ale pozemek pod ním patří někomu jinému. Na co si dát pozor? Nejprve zjistěte, proč dům není součástí pozemku, protože v Česku jde od roku 2014 o výjimku. U staveb, které již k 1. 1. 2014 patřily někomu jinému než pozemek, má vlastník pozemku k domu zákonné předkupní právo. Pokud mu prodávající dům nenabídne, může jej později požadovat od vás za stejných podmínek, za jakých jste jej koupili. Prověřte také, na jakém základě dům na pozemku stojí, a pokud je to možné, kupte dům společně s pozemkem.
15. Prodávám byt v Česku, který jsem koupil v roce 2021 nebo později. Kdy ho prodám bez daně z příjmů? U bytu, který jste nabyli od 1. 1. 2021, je příjem z prodeje osvobozen, pokud mezi nabytím a prodejem uplyne více než 10 let. Dříve ho prodáte bez daně, pokud jste v něm měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem nebo pokud získané peníze včas použijete na vlastní bytovou potřebu. U obchodního majetku a budoucího prodeje platí zvláštní výluky. Omezení po vyřazení z obchodního majetku trvá u osvobození podle bydliště 2 roky, u desetiletého časového testu 10 let.
16. Kupuji byt, ve kterém bydlí nájemce. Musím jeho smlouvu dodržet, nebo ho mohu po koupi vystěhovat? Ano, smlouvu musíte dodržet. Vkladem do katastru vstupujete do postavení pronajímatele a samotná koupě není důvodem k výpovědi. Běžný nájem bytu končí písemnou dohodou, uplynutím sjednané doby nebo výpovědí ze zákonného důvodu. U běžného nájmu podle slovenského občanského zákoníku je výpověď možná i tehdy, pokud byt potřebujete pro sebe nebo pro blízkou rodinu, nájemce však má právo na náhradní byt a vyklizení lze provést až po jeho zajištění.
17. Prodávám byt, na kterém vázne úvěr ze ŠFRB. Jak postupovat a co bude se zástavním právem fondu? Úvěr ze slovenského Štátneho fondu rozvoja bývania můžete před prodejem splatit. Fond je povinen na písemnou žádost umožnit předčasné splacení zůstatku úvěru a nesmí za to požadovat poplatek. Zástavní právo fondu prodejem nezanikne. Zůstatek úvěru se proto splatí z kupní ceny, například prostřednictvím úschovy, zástavní právo se po splacení vymaže z katastru a zbytek ceny obdržíte zpravidla až poté.
18. Kdy se stávám vlastníkem nemovitosti — podpisem smlouvy, nebo vkladem do katastru? Vlastníkem se nestáváte podpisem smlouvy, ale až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Podpisem kupní smlouvy vzniká pouze závazek — prodávající je až do rozhodnutí slovenského katastru stále vlastníkem. Právě proto se kupní cena nemá platit dříve, než je vklad povolen, ale prostřednictvím úschovy, která peníze uvolní až po zápisu.
19. Co musí obsahovat realitní zprostředkovatelská smlouva? Zprostředkovatelskou smlouvou se realitní kancelář zavazuje vyvíjet činnost směřující k uzavření smlouvy o nemovitosti a klient se zavazuje zaplatit provizi. Smlouva má jasně vymezit předmět, výši a splatnost provize, délku a případnou výhradnost i povinnosti makléře. Je-li klientem spotřebitel, uplatní se navíc ochranná pravidla včetně zákazu nepřijatelných podmínek.
20. Jaký je rozdíl mezi vkladem, záznamem a poznámkou v katastru? Jsou to tři druhy zápisů do slovenského katastru se zcela odlišnými účinky. Vkladem právo k nemovitosti vzniká, mění se nebo zaniká — provádí se ze smluv a pouze na návrh. Záznamem se již vzniklé právo pouze zaeviduje — provádí se z veřejných listin, například z osvědčení o dědictví nebo rozsudku. Poznámkou se nezapisuje právo, ale skutečnost, která se nemovitosti týká — například zahájená exekuce nebo soudní spor.
21. Co znamená plomba na listu vlastnictví? Plomba je upozornění, že práva k nemovitosti jsou dotčena změnou — na katastru o ní probíhá řízení. Úřad ji vyznačí nejpozději v pracovní den následující po doručení listiny a zruší ji až provedením zápisu nebo pravomocným rozhodnutím. Dokud je plomba na listu vlastnictví, není jisté, jak bude právní stav vypadat po jejím zániku — a s nemovitostí se proto nevyplatí nakládat.
22. Co všechno lze vyčíst z listu vlastnictví? Slovenský list vlastnictví se skládá ze tří částí: A obsahuje nemovitosti a údaje o nich, B vlastníky, jejich podíly a tituly nabytí spolu s poznámkami, C zatížení — věcná břemena, zástavní a předkupní práva. Údaje jsou věrohodné a závazné, ale pouze do prokázání opaku. Z listu vlastnictví se nedozvíte výši dluhu zajištěného zástavním právem ani to, kterou konkrétní smlouvou vlastník nabyl kterou parcelu.
23. Co znamenají poznámky na listu vlastnictví? Poznámkou se nezapisuje právo, ale skutečnost týkající se nemovitosti nebo osoby. Slovenský zákon rozlišuje dva druhy: poznámky, které omezují vlastníka v nakládání s nemovitostí (exekuce, neodkladné opatření, zajištění), a poznámky, které pouze informují (vyvlastňovací řízení, soudní spor o věcné právo, zahájený výkon zástavního práva). Poznámka se nachází v části B listu vlastnictví a úřad ji zruší, jakmile pominou důvody jejího zápisu.
24. Jak dlouho trvá vklad do katastru a lze ho urychlit? Základní lhůta je 30 dnů od doručení návrhu na vklad. Je-li smlouva autorizována advokátem nebo sepsána jako notářský zápis, katastr rozhoduje do 20 dnů; při urychleném řízení s vyšším správním poplatkem do 15 dnů. Ve skutečnosti lidé neztrácejí nejvíce času kvůli lhůtám, ale kvůli přerušeným řízením pro chyby ve smlouvě či návrhu.
25. Kdy realitní kanceláři vzniká nárok na provizi? Záleží na znění zprostředkovatelské smlouvy. Podle slovenského obchodního zákoníku vzniká nárok na provizi zpravidla uzavřením smlouvy, která je předmětem zprostředkování; váže-li však smlouva provizi pouze na obstarání příležitosti uzavřít smlouvu, nárok vzniká již tímto obstaráním. U klienta spotřebitele náleží odměna pouze tehdy, bylo-li výsledku dosaženo přičiněním zprostředkovatele.
26. Jak zjistím vlastníka pozemku a parcelní číslo? Nejrychleji přes mapovou aplikaci katastru — kliknutím na parcelu zobrazíte její číslo, číslo listu vlastnictví a vlastníka. Údaje zapisované do listu vlastnictví se zveřejňují bezplatně, mají však pouze informativní charakter; veřejnou listinou je až výpis vydaný katastrem. Pokud pozemek nemá zapsaného vlastníka, je třeba ho identifikovat vůči stavu v pozemkové knize a hledat v ní původní vlastníky.
27. Jak zjistím předchozí vlastníky nemovitosti? Běžný výpis z listu vlastnictví ukazuje pouze aktuální stav. Historii zápisů obsahuje kopie originálu listu vlastnictví s chronologií změn, kterou vydá katastrální odbor okresního úřadu na požádání za správní poplatek. Je-li třeba jít hlouběji, k listinám ve sbírce listin má přístup kromě vlastníka také jeho právní předchůdce a právní nástupce — tedy i kupující po převodu.
28. Musím při prodeji podílu na nemovitosti oslovit nejprve spoluvlastníky? Ano. Při převodu spoluvlastnického podílu mají ostatní spoluvlastníci podle slovenského práva zákonné předkupní právo — podíl jim musíte nejprve nabídnout za stejných podmínek, za kterých ho chcete prodat třetí osobě. Výjimkou je převod blízké osobě (příbuzný v přímé řadě, sourozenec, manžel a další osoby ve smyslu zákona). Obejití předkupního práva může opomenutý spoluvlastník napadnout.
29. Jak funguje rezervační smlouva a co se stane s rezervačním poplatkem? Rezervační smlouva je takzvaná inominátní smlouva — slovenský zákon ji zvlášť neupravuje, ale je platná, neodporuje-li jeho obsahu a účelu. Rozhodující je její znění: zejména to, k čemu se strany zavazují a co se stane s rezervačním poplatkem, pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy. Vůči spotřebiteli nesmí obsahovat nepřijatelné podmínky.
30. Má realitní kancelář povinnosti v oblasti praní špinavých peněz (AML)? Ano. Realitní kancelář je povinnou osobou podle slovenského zákona o ochraně před legalizací příjmů z trestné činnosti. Musí identifikovat a ověřit klienta, provádět kontrolu podle míry rizika, mít vypracovaný program vlastní činnosti a ohlašovat neobvyklé obchodní operace finanční zpravodajské jednotce. Za neplnění hrozí citelné sankce.
31. Po koupi nemovitosti se objevily vady. Co mohu od prodávajícího žádat? Vyjde-li dodatečně najevo vada, na kterou vás prodávající neupozornil, máte právo na přiměřenou slevu z kupní ceny; pokud vada činí nemovitost neupotřebitelnou nebo vás prodávající nepravdivě ujistil o jejích vlastnostech, můžete od smlouvy odstoupit. Klíčová je rychlost — vadu je třeba prodávajícímu vytknout bez zbytečného odkladu, nejpozději do 24 měsíců od převzetí, jinak práva zaniknou.
32. Platí se při prodeji nemovitosti DPH? Záleží na tom, zda je prodávající plátcem DPH a kdy byla stavba zkolaudována. Dodání stavby včetně pozemku pod ní je osvobozeno od daně, uskuteční-li se po pěti letech od kolaudace povolující první užívání nebo od zahájení prvního užívání. Plátce se může rozhodnout transakci zdanit — u stavby pro bydlení, bytu a apartmánu v bytovém domě to však slovenský zákon nedovoluje.
33. Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmů? Zpravidla po uplynutí pěti let ode dne nabytí nemovitosti, případně ode dne jejího vyřazení z obchodního majetku. U nemovitosti zděděné v přímé řadě nebo některým z manželů se lhůta počítá již ode dne, kdy ji nabyl zůstavitel. Pozor na výjimku: pokud jste v této lhůtě uzavřeli smlouvu o budoucím prodeji, osvobození se neuplatní ani tehdy, když se kupní smlouva podepíše až později.
34. Kolik lze při koupi zaplatit v hotovosti? Od 1. ledna 2026 se na Slovensku zakazuje platba v hotovosti, jejíž hodnota převyšuje 5 000 eur. Vyšší hranice 15 000 eur platí pouze tehdy, jsou-li oběma stranami fyzické osoby nepodnikatelé. Pokud je byť jen jedna strana podnikatelem, platí nižší limit. Rozdělení jedné platby na více menších je obcházením zákazu.
35. Darovali jsme dětem nemovitost. Můžeme žádat dar zpět? Pouze výjimečně. Dárce se může domáhat vrácení daru, pokud se obdarovaný chová k němu nebo členům jeho rodiny tak, že tím hrubě porušuje dobré mravy — běžné neshody či ochladnutí vztahů nestačí, musí jít o intenzivní nebo soustavné porušování. Proto je lepší ochranu dárce nastavit již při darování, typicky věcným břemenem doživotního užívání.
36. Může realitní kancelář sama sepisovat kupní smlouvy o převodu nemovitosti? Sepisování listin o právních úkonech, je-li vykonáváno soustavně a za odměnu, je poskytováním právních služeb, které náleží advokátům. Realitní kancelář, která by takto soustavně sepisovala kupní smlouvy, by poskytovala právní služby neoprávněně. Autorizovat smlouvu o převodu nemovitosti podle slovenského práva — tedy ji sepsat a potvrdit její soulad se zákonem — navíc může výhradně advokát.
37. Jakou kauci mohu požadovat při pronájmu bytu a dokdy ji musím vrátit? U krátkodobého nájmu bytu podle slovenského zákona č. 98/2014 Z. z. smí peněžitá jistota dosáhnout nejvýše trojnásobku měsíčního nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu. Nevyčerpanou část musí pronajímatel vrátit do jednoho měsíce od vyklizení bytu a vypořádání nároků, pokud se strany nedohodnou jinak. Podmínkou režimu krátkodobého nájmu je mimo jiné registrace pronajímatele u daňového úřadu.
38. Může klient odstoupit od zprostředkovatelské smlouvy do 14 dnů? Uzavře-li realitní kancelář zprostředkovatelskou smlouvu se spotřebitelem na dálku nebo mimo své provozní prostory, spotřebitel má zpravidla právo odstoupit do 14 dnů bez uvedení důvodu. Při nevyžádané návštěvě obchodníka nebo na prodejní akci činí lhůta 30 dnů. Chce-li makléř začít poskytovat službu již během této lhůty, potřebuje výslovný souhlas spotřebitele a jeho poučení, že úplným poskytnutím služby právo na odstoupení ztrácí.
39. Věřitel zanikl, ale zástavní právo nám stále vázne na listu vlastnictví. Jak ho odstraníme? Zánik zástavního práva a jeho výmaz z katastru jsou dvě různé věci. Zástavní právo zaniklo splacením pohledávky, ale na listu vlastnictví zůstává, dokud někdo nepodá žádost o výmaz. Podat ji může i zástavce, musí ji však doložit potvrzením o splnění závazku nebo jinou listinou prokazující zánik, kterou vystavil zástavní věřitel. Pokud věřitel zanikl, nemá tuto listinu kdo vystavit a je třeba prověřit právního nástupce, použitelné listiny a případnou soudní cestu. Dodatečná likvidace vyžaduje skutečný nezlikvidovaný majetek; samotná potřeba potvrdit již splacený dluh nestačí.
40. Na firemní nemovitosti vázne exekuce. Můžeme ji vůbec prodat? Zpravidla ne přímo. Okresní úřad při rozhodování o vkladu zkoumá i to, zda není omezeno právo nakládat s nemovitostí, a pokud omezeno je, řízení o návrhu na vklad přeruší. Cesty ven existují, ať již splacení a zastavení exekuce, dohoda s oprávněným, nebo prodej v režimu výkonu zástavního práva přednostním zástavním věřitelem. Každá z nich má jiné důsledky pro kupujícího a pro zatížení, které na nemovitosti zůstane.
41. Katastr našel ve smlouvě chybu. Lze ji opravit, když je návrh na vklad již podán? Lze, ale pouze dodatkem ke smlouvě. Slovenský katastrální zákon opravu chyb v psaní, počítání a jiných zřejmých nesprávností po podání návrhu jinak nepřipouští; u notářského zápisu se postupuje podle zvláštního předpisu. Řízení se mezitím přeruší a stanoví se lhůta k odstranění nedostatků. Pokud se v ní nedostatky neodstraní, řízení se zastaví a s ním zanikne i pořadí, které vaše listina v katastru měla.
42. U domu je garáž a sklep, které nejsou na listu vlastnictví. Můžeme je prodat společně s domem? Chybějící zápis sám o sobě prodej nevylučuje. Nejprve je třeba určit, zda jde o samostatnou stavbu, příslušenství nebo součást domu a zda je předmětem evidence. Smlouva musí předmět určitě označit a prodávající musí doložit vlastnictví; § 30 odst. 4 písm. a) slovenského katastrálního zákona výslovně počítá s listinou prokazující nezapsané právo. Předchozí zápis může být bezpečným postupem, není však jedinou zákonnou možností ani důvodem stavbu automaticky vypustit ze smlouvy.
43. Správce nechce vydat potvrzení o nedoplatcích. Zastaví nám to prodej bytu? Potvrzení správce nebo předsedy společenství o tom, že vlastník nemá nedoplatky na úhradách a tvorbě fondu provozu, údržby a oprav, je ze slovenského zákona přílohou smlouvy o převodu bytu. Bez něj smlouvě chybí zákonem předepsaná příloha a řízení o vkladu se zpravidla přeruší. Výjimka platí při prvním převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v domě, tedy při prodeji od developera.
44. Spoluvlastník prodal podíl cizímu, mně ho nenabídl. Co mohu dělat? Porušení předkupního práva nezpůsobuje neplatnost samo o sobě. Jde o důvod relativní neplatnosti, což znamená, že převod se považuje za platný, dokud se ten, kdo je jím dotčen, neplatnosti nedovolá. Dovolání se neplatnosti je hmotněprávní úkon, který je třeba adresovat dotčeným stranám, nejen katastru. Pokud se neučiní, převod obstojí i přesto, že nabídka nikdy nebyla.
45. Byt jsem měl před svatbou. Lze ho dodatečně zahrnout do bezpodílového spoluvlastnictví? Samotnou dohodou o rozšíření slovenského BSM nikoli. Dohoda podle § 143a upravuje režim budoucího nabývání majetku, nemění již existující vlastnictví bytu z doby před manželstvím. Ani notářský zápis z něj tímto způsobem neudělá společný byt v BSM. Daruje-li jeden z manželů druhému podíl, vznikne podílové spoluvlastnictví. Vhodný postup závisí na tom, zda chcete společné vlastnictví, ochranu investic, nebo řešení pro dědění.
46. Co všechno kupuji společně s bytem? Patří k němu sklep, balkon a garážové stání? Společně s bytem nabýváte podíl na společných částech a zařízeních domu, příslušenství a pozemcích. Balkon a lodžie se do podlahové plochy nezapočítávají; terasa se započítává, pokud není společnou částí domu. Garážové stání není samostatným nebytovým prostorem. Právo výlučně je užívat podle § 20a je spojeno s podílem na garáži a samostatně se nepřevádí; nájem stání je odlišným smluvním titulem.
47. Kupuji byt. Patří mi i podíl na pozemku pod domem a na zahradě kolem něj? Ne automaticky a ne stejným způsobem. Podíl na pozemku zastavěném domem se určuje stejně jako podíl na společných částech, tedy poměrem podlahové plochy bytu k úhrnu podlahových ploch v domě. U přilehlého pozemku slovenský zákon připouští vymezení velikosti podílu dohodou nabyvatele s vlastníkem domu. Smlouva musí obsahovat úpravu práv k oběma pozemkům a vše se nabývá až vkladem do katastru.
48. Vlastníci mě na schůzi přehlasovali. Mohu se proti tomu bránit? Můžete, ale v krátké lhůtě. Přehlasovaný vlastník má podle slovenského práva právo obrátit se na soud do 30 dnů od oznámení výsledku hlasování, jinak jeho právo zaniká. Pokud se o výsledku nemohl dozvědět, lhůta činí nejvýše tři měsíce od oznámení. Souběžně se lze domáhat dočasného pozastavení účinnosti rozhodnutí. První věcí, kterou je však třeba ověřit, je to, zda vůbec bylo dosaženo většiny, kterou zákon pro danou otázku vyžaduje.
49. Kupujeme družstevní byt. Čím se liší od bytu v osobním vlastnictví? Nekupujete byt, ale členská práva a povinnosti spojené s členstvím v bytovém družstvu. Vlastníkem domu zůstává družstvo a vy získáváte členství, se kterým je spojeno právo byt užívat. Převod se proto nezapisuje do katastru a neprovádí se vkladem, ale smlouvou o převodu členství. Na rozdíl od běžného družstva převod v bytovém družstvu nepodléhá souhlasu představenstva.
50. Na bytě je zapsáno zástavní právo ostatních vlastníků. Lze ho vymazat? Nelze. Toto zástavní právo vzniká přímo ze slovenského zákona ve prospěch ostatních vlastníků bytů a nebytových prostor v domě k zajištění pohledávek souvisejících s domem a s bytem. Zapisuje se do katastru a zákon výslovně říká, že ho nelze vymazat po dobu existence předmětu zástavního práva. Nejde tedy o vadu bytu ani dluh prodávajícího, ale o běžnou součást listu vlastnictví téměř každého bytu.
51. V katastru je chyba — špatná výměra nebo nesprávně zapsaný vlastník. Jak dosáhnu opravy? Podejte návrh na opravu chyby podle § 59 slovenského katastrálního zákona; okresní úřad opraví údaje, které jsou v rozporu s listinami, i chybně zobrazené hranice či výměry. Oprava chyb je nesporné řízení — katastr jí nikdy nerozhoduje o tom, kdo je vlastníkem. Pokud se o vlastnictví s někým soudíte, zbývá žaloba o určení vlastnického práva u soudu.
52. Kupuji nemovitost v Česku. Jak funguje vklad do katastru nemovitostí a čím se liší od Slovenska? Český katastrální úřad povolí vklad nejdříve po uplynutí 20denní ochranné lhůty od odeslání informace vlastníkovi, návrh se podává na povinném formuláři a o vyznačené plombě úřad vlastníka aktivně vyrozumí. Slovenské lhůty 30, 20 nebo 15 dnů jsou naopak maximy pro rozhodnutí — žádná povinná čekací lhůta na Slovensku neplatí. Při koupi v Česku proto počítejte s delší dobou mezi podpisem a zápisem a kupní cenu do té doby ponechte v úschově.
53. Prodáváme nemovitost, která je kulturní památkou. Musíme ji nejprve nabídnout státu? Ano. Kdo zamýšlí prodat kulturní památku nebo její část na Slovensku, musí ji nejprve písemně nabídnout ke koupi státu prostřednictvím Ministerstva kultury SR a v nabídce oznámit všechny podmínky prodeje. Nepřijme-li stát nabídku do 60 dnů od doručení, předkupní právo zaniká a lze prodávat třetí osobě. Povinnost se netýká domů, které pouze stojí v památkovém území či ochranném pásmu, ale samy za památku prohlášeny nejsou.
54. Koupili jsme nemovitost „jak stojí a leží“. Můžeme ještě reklamovat vady? Zpravidla ano. Doložka „jak stojí a leží“ se podle slovenského zákona i soudní praxe váže na věci přenechané úhrnem; dům nebo byt je v kupní smlouvě individuálně určená věc, takže odpovědnost prodávajícího za skryté vady taková doložka nevylučuje. Vždy zůstává zachován nárok u zamlčených vad a nepravdivého ujištění o vlastnostech. Pokud byl prodávajícím podnikatel a vy jste kupovali jako spotřebitel, doložka neobstojí vůbec. Rozhoduje rychlost — práva ze skrytých vad zanikají, pokud vadu nevytknete do 24 měsíců od převzetí.
55. Vyplatí se koupit nemovitost z konkursu? Převezmu i zatížení z listu vlastnictví? Zatížení bývá menší problém, než se zdá. Zpeněžením majetku ve slovenském konkursu zanikají všechna zajišťovací práva kromě úzkých výjimek, takže stará zástavní práva z listu vlastnictví kupující zpravidla nepřebírá. Skutečná rizika jsou jinde: správce prodává bez záruk za faktický stav a podmínky zpeněžování odpovědnost za vady zpravidla vylučují, nabídka bývá závazná a u spoluvlastnického podílu může vítěznou nabídku předběhnout předkupní právo spoluvlastníka. Vyplatí se proto provést prověrku před podáním nabídky, nikoli po něm.
56. Chceme darovat dům dětem, ale dožít v něm. Jak to nastavit bezpečně? Darování a věcné břemeno doživotního bydlení sjednat v jedné smlouvě a vložit do katastru současně — obdarovaný tak nabude dům již zatížený vaším právem. Ve smlouvě vymezte rozsah užívání a rozdělení nákladů na dům a energie. Postup „nejprve darujeme, břemeno doplníme později“ ochranu neposkytuje: mezi vklady jste bez práva a zřízení břemene již závisí na vůli nového vlastníka.
57. Klient koupil nemovitost až po skončení smlouvy s realitní kanceláří. Náleží jí provize? Zpravidla ano, pokud kupujícího přivedla realitní kancelář. Slovenský obchodní zákoník výslovně říká, že vzniku práva na provizi nebrání uzavření zprostředkovávané smlouvy až po zániku smlouvy o zprostředkování; u klienta spotřebitele náleží odměna podle slovenského občanského zákoníku tehdy, bylo-li výsledku dosaženo přičiněním zprostředkovatele. Rozhoduje tedy příčinná souvislost, nikoli datum v kalendáři, a prokázat ji musí kancelář. Provize naopak nenáleží, pokud si klient kupujícího našel sám bez její součinnosti.
58. Potřebuji souhlas manžela, když prodávám nebo kupuji nemovitost? Je-li nemovitost ve slovenském bezpodílovém spoluvlastnictví, její prodej není běžnou věcí a bez souhlasu druhého manžela je smlouva relativně neplatná; opomenutý manžel se může neplatnosti dovolat ve tříleté promlčecí době. Souhlas dá nejlépe tak, že smlouvu podepíše jako prodávající, jinak samostatným písemným prohlášením s ověřeným podpisem. Při koupi nemovitost spadá do bezpodílového spoluvlastnictví ze zákona bez ohledu na to, kdo smlouvu podepsal. Nemovitost nabytou před manželstvím, darem nebo děděním prodává vlastník sám.
59. Vyměňujeme si s příbuzným pozemky. Jak funguje směnná smlouva a co s daní? Směnná smlouva je kupní smlouva s věcným plněním: každá strana je u pozemku, který dává, prodávajícím a u pozemku, který přijímá, kupujícím. Vlastnictví k oběma pozemkům přechází vkladem do katastru na základě jedné smlouvy. Rozdíl hodnot se vyrovnává doplatkem. Daňově jde na Slovensku o převod nemovitosti na obou stranách; příjmem je hodnota přijatého pozemku a případný doplatek, osvobození po pěti letech vlastnictví se posuzuje pro každou stranu zvlášť a pro přijatý pozemek začíná lhůta běžet znovu.
60. Smlouvu nám autorizoval advokát. Kdo odpovídá, když se něco pokazí? Za obsah autorizované smlouvy odpovídá advokát, který ji sepsal. Katastr u ní zkoumá jen to, zda smlouva sedí s katastrálním operátem a zda jsou splněny procesní podmínky, proto posouzení zákonnosti a rizika škody zákon klade na advokáta. Advokát odpovídá klientovi za škodu způsobenou výkonem advokacie a musí být pro takový případ pojištěn. Odpovědnost se však netýká všeho, co se při převodu může pokazit: pokud druhá strana nezaplatí nebo nepředá nemovitost, jde v prvé řadě o porušení smlouvy protistranou, které se řeší vůči ní.
61. Kupující bere hypotéku a banka chce, abych jako prodávající podepsal zástavní smlouvu. Proč a je to bezpečné? Banka může podmínit čerpání úvěru zajištěním na kupované nemovitosti, kupující se však vlastníkem stane až vkladem do katastru. Zástavní právo přitom lze zřídit k věci ve vlastnictví zástavce, kterým nemusí být dlužník, proto může banka žádat podpis prodávajícího nebo smlouvu na nemovitost, kterou kupující nabude v budoucnu. Pro prodávajícího je riziko v tom, že jeho nemovitost zajišťuje cizí úvěr dříve, než dostal zaplaceno. Před podpisem si proto dohodněte, kdy a jak zástavní právo zanikne, pokud koupě neproběhne.
62. Podepsal jsem smlouvu na byt a banka mi hypotéku neschválila. Musím byt i tak koupit? Neschválení hypotéky samo o sobě podepsanou smlouvu neruší. Odstoupit od smlouvy lze jen tehdy, pokud to umožňuje zákon nebo pokud jste si to dohodli, proto rozhoduje, zda smlouva obsahuje podmínku financování nebo právo odstoupit při zamítnutí úvěru. Pokud ji neobsahuje, zůstáváte vázán a prodávající může požadovat splnění, sjednanou smluvní pokutu nebo náhradu škody. Čím dříve situaci otevřete s prodávajícím a s dalšími bankami, tím více možností zůstává.
63. Kupujeme byt na hypotéku jako nesezdaný pár. Jak to nastavit, abychom byli chráněni oba? Nesezdaní partneři nemají bezpodílové spoluvlastnictví, byt tedy nabývají do podílového spoluvlastnictví v podílech, které uvedou v kupní smlouvě. Vůči bance bývají oba spoludlužníky společně a nerozdílně, bez ohledu na to, jaký podíl na bytě kdo má. Podíly proto nastavte podle toho, kdo kolik do bytu vkládá, a písemně se dohodněte na splácení a na postupu při rozchodu. Spoludlužník, který není zapsán jako vlastník, splácí úvěr na cizí byt a vůči druhému má jen peněžní nároky, nikoli podíl na bytě.
64. Chceme si s obcí vyměnit pozemky. Jak se dělá směna s obcí a na co si dát pozor? Obec může se svým majetkem nakládat jen postupem podle zákona o majetku obcí. Soutěž ani přímý prodej se na směnu prakticky nehodí, proto se zpravidla schvaluje jako převod z důvodu hodného zvláštního zřetele: obec zveřejní záměr i hodnotu pozemku alespoň 15 dní předem, zastupitelstvo ji schválí třípětinovou většinou všech poslanců a hodnotu kromě malých částek podloží znalecký posudek. Směnná smlouva s obcí je povinně zveřejňovaná a účinnosti nabývá až den po zveřejnění. Podpisy na ní není třeba osvědčovat.
65. S bratrem vlastníme po polovině dům i pozemek. Máme si podíly směnit, nebo zrušit spoluvlastnictví? Obě cesty vedou ke stejnému výsledku, každý bude výlučným vlastníkem jedné nemovitosti. Směnná smlouva je vhodná, když si dva spoluvlastníci vyměňují podíly na dvou věcech a nikdo další do toho nevstupuje. Dohoda o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je pružnější: zahrne všechny spoluvlastníky, rozdělení věci, náhrady i různé hodnoty a pokud se nedohodnete, rozhodne soud. Závady nezaniknou ani u jedné z cest a daňové důsledky si nechte propočítat před podpisem.
66. Můžeme se do koupeného domu nastěhovat ještě před vkladem do katastru? Ano, pokud se na tom s prodávajícím dohodnete, vlastníkem se však stanete až vkladem do katastru. Do té doby užíváte cizí dům na základě smlouvy, proto v ní určete den předání, přechod rizika škody, placení energií a pojištění a to, co se stane, pokud vklad nebude povolen. Bez takové úpravy nese riziko nahodilé zkázy domu prodávající, dokud se vkladem nestanete vlastníkem.
67. Kupujeme dům, ke kterému se dá přijít jen přes sousedův pozemek. Jak si zajistit přístup? Přístup musí být zajištěn právem, které přejde i na vás, ne ústní dohodou prodávajícího se sousedem. Nejjistější je spoluvlastnický podíl na přístupové cestě nebo věcné břemeno práva chůze a jízdy spojené s vlastnictvím domu a zapsané v katastru. Pokud je nemáte, zřiďte je před koupí nebo současně s ní a platbu kupní ceny na ně navažte.
68. Prodávající si chce z domu vzít fotovoltaiku, kuchyňskou linku a kůlnu. Co z toho patří k domu, který kupujeme? Součást domu, tedy vše, co nelze oddělit bez znehodnocení, přechází na kupujícího automaticky. Příslušenství je samostatná věc, proto je v kupní smlouvě výslovně uveďte, a totéž platí pro kuchyňskou linku, spotřebiče či nábytek. Kůlna nebo garáž zapsaná v katastru je samostatná nemovitost a musí být ve smlouvě označena podle katastru, tedy číslem popisným, má-li je, a parcelou, na které stojí.
69. Pro vážnou vadu chceme od koupě domu odstoupit. Jak se vrátí peníze a co se stane v katastru? Odstoupit pro vadu můžete, pokud vada činí dům neupotřebitelným nebo pokud se ukázalo nepravdivým ujištění prodávajícího o jeho vlastnostech. Platným odstoupením se smlouva ruší od počátku, prodávající vrací kupní cenu a vy dům. Katastr zapíše prodávajícího zpět jako vlastníka záznamem, není-li odstoupení sporné; pokud je prodávající zpochybní, o vlastnictví rozhodne soud.
70. Jaké informace musí realitní kancelář dát klientovi před podpisem zprostředkovatelské smlouvy? Je-li klientem spotřebitel, musí mu realitní kancelář ještě před podpisem jasně oznámit, jakou službu poskytuje, kdo je, kolik bude provize nebo jak se vypočítá, na jakou dobu se smlouva uzavírá a jak ji lze ukončit. U smlouvy podepisované na prohlídce, u klienta doma nebo na dálku přibývají další informace včetně poučení o odstoupení a vzorového formuláře a všechny oznámené informace se stávají součástí smlouvy. To, že je klient dostal, musí v každém případě prokázat kancelář.
71. Makléři u nás pracují na živnost. Nehrozí realitní kanceláři postih za nelegální zaměstnávání? Spolupráce realitní kanceláře s makléři, kteří podnikají na živnost, je legální, pokud makléř pracuje samostatně. Rozhoduje, jak vztah reálně funguje: pokud makléř pracuje v podřízenosti, osobně, podle pokynů kanceláře a jejím jménem, jde o závislou práci a tu nelze vykonávat na obchodní smlouvu. Kanceláři pak hrozí pokuta za nelegální zaměstnávání od 4 000 eur, při dvou a více osobách současně nejméně 8 000 eur, až do 200 000 eur.
72. Družstevní byt máme jako manželé. Může ho jeden z nás převést bez druhého? Vzniklo-li právo na nájem družstevního bytu za trvání manželství, jsou manželé společnými členy družstva a smlouvu o převodu členských práv musí podepsat oba. Měl-li jeden z manželů členství už před svatbou, je členem sám, byt však mají ve společném nájmu a převod se druhého manžela přímo dotýká. Bezpečné je proto mít na smlouvě podpis obou manželů, a to i při koupi od manželů.
73. Koupili jsme družstevní byt. Můžeme žádat, aby ho družstvo převedlo do našeho vlastnictví? Ano. Nájemce družstevního bytu, který je členem družstva, má nárok na převod bytu do vlastnictví a družstvo je povinno uzavřít s ním smlouvu do dvou let od žádosti; po lhůtě se lze obrátit na soud. Cenou, kterou platíte družstvu, je nesplacený investiční úvěr s příslušenstvím připadající na byt. Žádat můžete až tehdy, kdy je převod členství vůči družstvu účinný.

Nenašli jste svou otázku? Položte nám ji — odpovíme e-mailem. Odpovědi v poradně jsou obecnými informacemi, nikoli právní službou.