Pokud dům vznikl za trvání manželství a nejde o výjimku ani o zúžení BSM, patří podle slovenského práva do bezpodílového spoluvlastnictví bez ohledu na to, koho uvádí list vlastnictví. Podle výkladu ÚGKK katastr zápis změní záznamem na základě žádosti, oddacího listu a čestného prohlášení obou manželů. Darovací smlouvu mezi manžely ÚGKK za vhodnou cestu nepovažuje. Pokud manžel prohlášení nepodepíše, o tom, zda dům patří do BSM, rozhodne na základě žaloby soud.
Stavební povolení i kolaudace zněly na manžela, protože úřední záležitosti vyřizoval on. Dům jste stavěli společně, z rodinných peněz, a bydlíte v něm roky. Na listu vlastnictví je však s podílem 1/1 zapsán jen on. Otázka, zda jste spoluvlastnicí podle slovenského práva, obvykle vyvstane při prodeji, úvěru nebo dědění, kdy už na její vyřešení není mnoho času.
Kdy dům patří do BSM navzdory zápisu jen na manžela
Citace v původním znění:
V bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku […].
Rozhoduje doba nabytí, nikoli jméno ve stavebních listinách. U domu, který si manželé postavili, je to okamžik, kdy stavba vznikla jako věc. Pokud tehdy manželství trvalo a nejde o některou z výjimek, dům je v bezpodílovém spoluvlastnictví (BSM) ze zákona. Jinak tomu může být, pokud si manželé rozsah BSM zúžili nebo jeho vznik vyhradili ke dni zániku manželství dohodou ve formě notářského zápisu (§ 143a).
Zápis na listu vlastnictví vlastnické právo nevytváří. Záznam je evidenční úkon a na vznik ani zánik práv nemá vliv (§ 5 odst. 2 katastrálního zákona).
Jak zápis změnit
Práva, která vznikla ze zákona, se do katastru zapisují záznamem (§ 34 odst. 1). Vyhláška vyjmenovává listiny způsobilé k záznamu slovem „zejména“, seznam je tedy otevřený (§ 28 vyhlášky č. 461/2009 Z. z.). ÚGKK v Katastrálním bulletinu 1/2023 zastává názor, že ke změně zápisu z výlučného vlastnictví jednoho manžela na BSM postačí žádost, k níž se připojí:
- oddací list,
- čestné prohlášení obou manželů, že nemovitost nabyli za trvání manželství.
V Katastrálním bulletinu 1/2024 ÚGKK v podobné situaci doplnil, že prohlášení má potvrdit i to, že BSM nebylo ve vztahu k nemovitosti před jejím nabytím zúženo. Podpisy na čestném prohlášení podle ÚGKK nemusí být úředně ověřeny. Jde o výklad úřadu. Rozsah listin proto předem ověřte na příslušném katastrálním odboru.
Proč ÚGKK odmítá darovací smlouvu
Někdy se nabízí řešení, aby manžel manželce polovinu domu daroval. ÚGKK v Katastrálním bulletinu 2/2023 je odmítá. Darovací smlouvou dárce něco bezplatně přenechává obdarovanému (§ 628 odst. 1), a pokud dům do BSM již patří, manžel by daroval věc, která není jen jeho. Podle ÚGKK by smlouva obcházela kogentní úpravu BSM a byla by neplatná (§ 39). Jde o výklad ÚGKK, s nímž je třeba při návrhu na vklad počítat.
Pokud by dům do BSM skutečně nepatřil, darování poloviny by vytvořilo podílové spoluvlastnictví, nikoli BSM, protože podíl získaný darem do BSM nepatří. Rozdíl mezi oběma režimy vysvětlujeme v otázce byt nabytý před manželstvím a BSM.
Když manžel nespolupracuje nebo manželství zaniklo
- Manžel prohlášení nepodepíše. ÚGKK v takovém případě odkazuje na soud. Žalovat lze na určení, že dům patří do BSM, pokud je na tom naléhavý právní zájem (§ 137 písm. c) slovenského Civilného sporového poriadku).
- Manželství bylo mezitím rozvedeno. BSM zaniklo a je třeba je vypořádat. Pokud se nemovitost nevypořádá dohodou ani rozhodnutím soudu na návrh podaný do tří let od zániku BSM, platí, že je v podílovém spoluvlastnictví obou se stejnými podíly (§ 149 odst. 4). Vyhláška pro takový záznam počítá s návrhem, k němuž se přiloží rozsudek o rozvodu (§ 28 písm. b/ vyhlášky). U domu zapsaného jen na manžela však samotný rozsudek neprokáže, že dům do BSM patřil. To je třeba doložit jinak, a pokud se bývalí manželé neshodnou, rozhodne soud.
Dokud je zapsán jen manžel, třetí osoby z listu vlastnictví BSM nevidí. Pokud dům do BSM patří a manžel jej prodá nebo zatíží bez vašeho souhlasu, právní úkon je neplatný, ale jen pokud se neplatnosti včas dovoláte (§ 145 odst. 1 a § 40a). Podrobnosti jsou v otázce souhlas manžela při prodeji nemovitosti.
S čím můžeme pomoci
Nejprve zjistíme, kdy dům vznikl, co vyplývá ze stavebních listin a zda se BSM nezužovalo. Děláme to v rámci právní prověrky nemovitosti. Žádost a prohlášení manželů připravíme a podáme v rámci služby návrh na vklad do katastru, která zahrnuje i návrhy na záznam. Pokud se manželé neshodnou, můžeme vést řízení o určení vlastnického práva.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
