Ak dom vznikol za trvania manželstva a nejde o výnimku ani o zúženie BSM, patrí do bezpodielového spoluvlastníctva bez ohľadu na to, koho uvádza list vlastníctva. Podľa výkladu ÚGKK kataster zápis zmení záznamom na základe žiadosti, sobášneho listu a čestného vyhlásenia oboch manželov. Darovaciu zmluvu medzi manželmi ÚGKK za vhodnú cestu nepovažuje. Ak manžel vyhlásenie nepodpíše, o tom, či dom patrí do BSM, rozhodne na žalobu súd.
Stavebné povolenie aj kolaudácia zneli na manžela, lebo úrady vybavoval on. Dom ste stavali spolu, z rodinných peňazí, a bývate v ňom roky. Na liste vlastníctva je však v podiele 1/1 zapísaný len on. Otázka, či ste spoluvlastníčkou, sa zvyčajne vynorí pri predaji, úvere alebo dedení, keď už na jej vyriešenie nie je veľa času.
Kedy dom patrí do BSM napriek zápisu len na manžela
V bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku […].
Rozhoduje čas nadobudnutia, nie meno v stavebných listinách. Pri dome, ktorý si manželia postavili, je to okamih, keď stavba vznikla ako vec. Ak vtedy manželstvo trvalo a nejde o niektorú z výnimiek, dom je v bezpodielovom spoluvlastníctve (BSM) zo zákona. Inak to môže byť, ak si manželia rozsah BSM zúžili alebo jeho vznik vyhradili ku dňu zániku manželstva dohodou vo forme notárskej zápisnice (§ 143a).
Zápis na liste vlastníctva vlastníctvo nevytvára. Záznam je evidenčný úkon a na vznik ani zánik práv nemá vplyv (§ 5 ods. 2 katastrálneho zákona).
Ako zápis zmeniť
Práva, ktoré vznikli zo zákona, sa do katastra zapisujú záznamom (§ 34 ods. 1). Vyhláška vymenúva listiny spôsobilé na záznam slovom „najmä“, zoznam je teda otvorený (§ 28 vyhlášky č. 461/2009 Z. z.). ÚGKK v Katastrálnom bulletine 1/2023 zastáva názor, že na zmenu zápisu z výlučného vlastníctva jedného manžela na BSM postačí žiadosť, ku ktorej sa pripojí:
- sobášny list,
- čestné vyhlásenie oboch manželov, že nehnuteľnosť nadobudli za trvania manželstva.
V Katastrálnom bulletine 1/2024 ÚGKK pri podobnej situácii doplnil, že vyhlásenie má potvrdiť aj to, že BSM nebolo vo vzťahu k nehnuteľnosti pred jej nadobudnutím zúžené. Podpisy na čestnom vyhlásení podľa ÚGKK nemusia byť úradne osvedčené. Ide o výklad úradu. Rozsah listín preto vopred overte na príslušnom katastrálnom odbore.
Prečo ÚGKK odmieta darovaciu zmluvu
Niekedy sa ponúka riešenie, aby manžel manželke polovicu domu daroval. ÚGKK v Katastrálnom bulletine 2/2023 ho odmieta. Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva obdarovanému (§ 628 ods. 1), a ak dom do BSM už patrí, manžel by daroval vec, ktorá nie je len jeho. Podľa ÚGKK by zmluva obchádzala kogentnú úpravu BSM a bola by neplatná (§ 39). Ide o výklad ÚGKK, s ktorým treba pri návrhu na vklad počítať.
Ak by dom do BSM naozaj nepatril, darovanie polovice by vytvorilo podielové spoluvlastníctvo, nie BSM, pretože podiel získaný darom do BSM nepatrí. Rozdiel medzi oboma režimami vysvetľujeme v otázke byt nadobudnutý pred manželstvom a BSM.
Keď manžel nespolupracuje alebo manželstvo zaniklo
- Manžel vyhlásenie nepodpíše. ÚGKK v takom prípade odkazuje na súd. Žalovať možno o určenie, že dom patrí do BSM, ak je na tom naliehavý právny záujem (§ 137 písm. c) Civilného sporového poriadku).
- Manželstvo bolo medzičasom rozvedené. BSM zaniklo a treba ho vyporiadať. Ak sa nehnuteľnosť nevyporiada dohodou ani rozhodnutím súdu na návrh podaný do troch rokov od zániku BSM, platí, že je v podielovom spoluvlastníctve oboch s rovnakými podielmi (§ 149 ods. 4). Vyhláška pre takýto záznam počíta s návrhom, ku ktorému sa priloží rozsudok o rozvode (§ 28 písm. b/ vyhlášky). Pri dome zapísanom len na manžela však samotný rozsudok nepreukáže, že dom do BSM patril. To treba doložiť inak, a ak sa bývalí manželia nezhodnú, rozhodne súd.
Kým je zapísaný len manžel, tretie osoby z listu vlastníctva BSM nevidia. Ak dom do BSM patrí a manžel ho predá alebo zaťaží bez vášho súhlasu, právny úkon je neplatný, ale len ak sa neplatnosti včas dovoláte (§ 145 ods. 1 a § 40a). Podrobnosti sú v otázke súhlas manžela pri predaji nehnuteľnosti.
S čím vieme pomôcť
Najskôr zistíme, kedy dom vznikol, čo vyplýva zo stavebných listín a či sa BSM nezužovalo. Robíme to v rámci právnej previerky nehnuteľnosti. Žiadosť a vyhlásenie manželov pripravíme a podáme v rámci služby návrh na vklad do katastra, ktorá zahŕňa aj návrhy na záznam. Ak sa manželia nezhodnú, vieme viesť konanie o určenie vlastníckeho práva.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
