Ťarchy bývajú menší problém, než sa zdá. Speňažením majetku v konkurze zanikajú všetky zabezpečovacie práva okrem úzkych výnimiek, takže staré záložné práva z listu vlastníctva kupujúci spravidla nepreberá. Skutočné riziká sú inde: správca predáva bez záruk za faktický stav a podmienky speňažovania zodpovednosť za vady spravidla vylučujú, ponuka býva záväzná a pri spoluvlastníckom podiele môže víťaznú ponuku predbehnúť predkupné právo spoluvlastníka. Oplatí sa preto urobiť previerku pred podaním ponuky, nie po nej.
Nehnuteľnosti z konkurzov lákajú cenou a odrádzajú listom vlastníctva plným záložných práv a poznámok. Pri kúpe treba preveriť aj faktický stav nehnuteľnosti. Zánik tiarch upravuje zákon.
Čo sa stane s ťarchami
Zákon č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii je k zapísaným ťarchám nečakane veľkorysý:
Speňažením majetku zanikajú všetky zabezpečovacie práva okrem záložného práva zriadeného správcom po vyhlásení konkurzu na základe záväzného pokynu príslušného orgánu a okrem zabezpečovacieho práva k majetku tretej osoby, ktoré je v skoršom poradí ako zabezpečovacie právo, ktoré zabezpečuje záväzok úpadcu.
Záložné práva bánk aj exekučné záložné práva viaznuce na majetku úpadcu teda speňažením zanikajú zo zákona; ich výmaz z listu vlastníctva je už len administratíva, ktorú treba dotiahnuť. Kupujúci navyše nadobudne vlastníctvo veci zapísanej do súpisu aj vtedy, keď úpadca vlastníkom nebol, ak o tom nevedel a vedieť nemusel (§ 93 ods. 3). V tom sa kúpa z konkurzu zásadne líši od kúpy od vlastníka, ktorému na nehnuteľnosti visí exekúcia — ten predávať spravidla nesmie; rozdiel rozoberáme v otázke predaj nehnuteľnosti s exekúciou.
Kde sú skutočné riziká
Správca speňažuje verejnou obchodnou súťažou, dražbou, ponukovým konaním alebo iným vhodným spôsobom (§ 92 ods. 1) a podmienky si určuje sám. V praxi to znamená: ponuka býva záväzná a zložená zábezpeka pri odstúpení od nej prepadá, obhliadka je obmedzená a zodpovednosť za faktické vady podmienky speňažovania spravidla vylučujú. Zákon rieši zapísané ťarchy, nie vlhkú pivnicu, čiernu prístavbu ani neplatiaceho nájomcu vnútri.
Reklamovať vady po kúpe je preto podstatne ťažšie než pri bežnej kúpe; akú ochranu ponúka a neponúka doložka o stave veci, rozoberáme v otázke kúpa „ako stojí a leží”. To, čo pri bežnej kúpe rieši zmluva, musí tu nahradiť previerka pred podaním ponuky.
Pozor na spoluvlastnícky podiel
Zmluvnými predkupnými právami správca viazaný nie je. Ak sa však k majetku viaže zákonné predkupné právo — typicky právo ostatných spoluvlastníkov pri predaji podielu — správca ho musí písomne ponúknuť oprávnenému; predkupným právom prestáva byť viazaný, až keď ho oprávnený nevyužije do šesťdesiatich dní od doručenia ponuky (§ 93 ods. 1). Víťazná ponuka na podiel sa tak môže skončiť tým, že podiel kúpi spoluvlastník; ako inštitút funguje, vysvetľujeme v otázke predkupné právo spoluvlastníkov.
Ako sa pripraviť pred ponukou
Prečítať list vlastníctva a ustáliť, ktoré ťarchy speňažením zaniknú a ktoré nie. Prečítať podmienky speňažovania: záväznosť ponuky, zábezpeku, čo sa stane pri neúspechu. Obhliadnuť nehnuteľnosť a preveriť užívacie vzťahy. A nastaviť platbu tak, aby peniaze a vlastníctvo prešli súčasne. Ak ste zároveň veriteľom úpadcu, myslite na vlastné nároky — postup je v otázke prihlásenie pohľadávky do konkurzu.
S čím vieme pomôcť
Pred podaním ponuky urobíme právnu previerku nehnuteľnosti vrátane čítania podmienok speňažovania a posúdenia, čo z tiarch po speňažení zostane. Celý nákup od ponuky po zápis vlastníctva vedieme v rámci služby kúpa nehnuteľnosti a platbu zabezpečíme cez advokátsku úschovu kúpnej ceny.
Ak o ponuke uvažujete, ozvite sa pred jej podaním — záväznú ponuku už späť nevezmete.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 5. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
