Nie automaticky a nie rovnakým spôsobom. Podiel na pozemku zastavanom domom sa určuje rovnako ako podiel na spoločných častiach, teda podielom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch v dome. Pri priľahlom pozemku zákon pripúšťa, aby sa veľkosť podielu vymedzila dohodou nadobúdateľa s vlastníkom domu. Zmluva musí obsahovať úpravu práv k obom pozemkom a všetko sa nadobúda až vkladom do katastra.
Pri starších domoch býva pozemok pod domom vo vlastníctve niekoho iného než vlastníkov bytov, prípadne je vysporiadaný len sčasti. Pri novostavbách zas developer ponechá záhradu alebo parkovaciu plochu vo vlastnej réžii. Obe situácie sa prejavia až vtedy, keď byt predávate alebo keď dom potrebuje opravu.
Dva pozemky s rôznym režimom
Zákon rozlišuje pozemok zastavaný domom a priľahlý pozemok. Priľahlým pozemkom je oplotený pozemok susediaci s domom, ktorý slúži výlučne tomuto domu (§ 2 ods. 1 písm. j) zákona č. 182/1993 Z. z.). Pozemok, ktorý domu neslúži výlučne alebo nie je oplotený, teda priľahlým pozemkom v zmysle zákona nie je, hoci s domom susedí.
Rozdiel je v spôsobe určenia podielu. Zmluva o prevode bytu musí obsahovať vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť podielu je daná podielom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e) (§ 5 ods. 1 písm. b)).
Práve písmeno e) je tou výnimkou: veľkosť spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku sa môže vymedziť dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu. Pri priľahlom pozemku teda nejde o mechanický prepočet a je priestor na rokovanie.
Úprava práv k pozemku patrí do zmluvy
Zmluva musí obsahovať úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku (§ 5 ods. 1 písm. d/). To je dôležité pri domoch, kde pozemok vlastníkom bytov nepatrí: namiesto spoluvlastníckeho podielu sa vtedy rieši iný právny titul užívania, napríklad nájom alebo vecné bremeno. Zmluva to musí pomenovať, inak nie je jasné, čo kupujúci vlastne nadobúda.
Vlastníctvo bytu, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu, na príslušenstve aj spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností (§ 5 ods. 4). Podpis zmluvy sám osebe nestačí.
Čo si overiť pred kúpou
- Je pozemok pod domom vo vlastníctve vlastníkov bytov? Ak nie, zistite, kto ho vlastní a na akom základe ho dom užíva. Pri prevode bytu prechádza rovnaký režim aj na vás.
- Sedí podiel na pozemku s podielom na spoločných častiach? Pri starších domoch bývajú rozdielne a chyba v podiele sa prenáša ďalšími prevodmi; opravuje sa potom konaním o oprave chyby, ktoré sme rozobrali v otázke kataster našiel v zmluve chybu.
- Je záhrada alebo parkovacia plocha priľahlým pozemkom? Ak nie je oplotená ani neslúži výlučne domu, nespadá pod režim zákona o vlastníctve bytov a rieši sa samostatne.
- Je pozemok na inom liste vlastníctva než dom? Býva to bežné a nie je to vada, len treba overiť obe evidencie a ťarchy na oboch.
- Nie sú na pozemku vecné bremená? Prechody, siete a prístupy pre susedné pozemky ovplyvňujú, čo sa dá s okolím domu robiť.
Keď je pozemok nevysporiadaný
Pri domoch postavených v minulom režime sa stáva, že pozemok patrí štátu, obci alebo nezisteným vlastníkom, ktorých podiely spravuje Slovenský pozemkový fond. Vysporiadanie je samostatný proces, ktorý sa nedá vybaviť pri predaji jedného bytu. Ak takú nehnuteľnosť kupujete, počítajte s tým, že podiel na pozemku nezískate hneď, a nechajte si to premietnuť do ceny aj do zmluvy.
Ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve s osobami mimo domu, do úvahy prichádza aj zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva.
Ako to preveríme
Pri kúpe bytu porovnáme list vlastníctva domu, list vlastníctva pozemkov a znenie zmluvy a povieme, čo z pozemkov reálne nadobúdate a čo nie; robíme to v rámci právnej previerky nehnuteľnosti. Zmluvu pripravíme alebo upravíme cez kúpnu zmluvu na byt. Ak je pozemok nevysporiadaný a treba ho doriešiť, nadväzuje vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 16. 8. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
