Ak je klientom spotrebiteľ, realitná kancelária mu ešte pred podpisom musí jasne oznámiť, akú službu poskytuje, kto je, koľko bude provízia alebo ako sa vypočíta, na aký čas sa zmluva uzatvára a ako ju možno ukončiť. Pri zmluve podpisovanej na obhliadke, u klienta doma alebo na diaľku pribúdajú ďalšie informácie vrátane poučenia o odstúpení a vzorového formulára a všetky oznámené informácie sa stávajú súčasťou zmluvy. Splnenie informačnej povinnosti musí preukázať kancelária.
Maklér príde na obhliadku s pripravenou sprostredkovateľskou zmluvou a vlastník bytu ju podpíše na mieste. O provízii sa hovorilo ústne, o výpovedi ani o odstúpení nie. Ak neskôr vznikne spor, rozhodovať nebude len text zmluvy, ale aj to, aké informácie kancelária pred podpisom poskytla a či to vie preukázať. Zákon č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa totiž pri službách predpisuje, čo musí spotrebiteľ vedieť ešte predtým, než sa zaviaže.
Sprostredkovanie je služba, nie prevod nehnuteľnosti
Zákon o ochrane spotrebiteľa vyníma z informačných povinností prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a nájom nehnuteľnosti na bývanie (§ 5 ods. 6 a § 14 ods. 6). Výnimka sa týka kúpnej alebo nájomnej zmluvy, nie služby, ktorou kancelária hľadá kupujúceho alebo nájomcu. Sprostredkovateľská zmluva so spotrebiteľom je zmluvou, na základe ktorej obchodník poskytuje službu za odplatu, a zmluvy tohto druhu zákon zahŕňa medzi tie, na ktoré sa pravidlá o predaji na diaľku a mimo prevádzkových priestorov vzťahujú (§ 14 ods. 5).
Čo musí klient vedieť pri každej zmluve
Všeobecné informačné povinnosti obchodníka upravuje § 5 ods. 1. Pre realitnú kanceláriu z neho vyplýva, že klient má pred podpisom poznať najmä:
- čo presne služba obsahuje, teda inzerciu, obhliadky, prípadnú výhradnosť a súčinnosť pri zmluvách,
- kto je jeho zmluvná strana, s obchodným menom, sídlom a telefónnym číslom,
- províziu alebo spôsob jej výpočtu a všetky ďalšie poplatky, ako aj platobné podmienky,
- dĺžku trvania zmluvy alebo podmienky jej výpovede, ak sa uzatvára na neurčitý čas či sa automaticky predlžuje,
- zodpovednosť za vady služby a postup, ako ju uplatniť, a poučenie o práve podať žiadosť o nápravu s odkazom na webové sídlo s informáciami o subjekte alternatívneho riešenia sporov.
Zákon dopĺňa aj pravidlo o platbách navyše: poplatok iný ako samotná cena služby, napríklad za fotografie alebo platenú inzerciu, je spotrebiteľ povinný zaplatiť, len ak s ním výslovne súhlasil pred uzavretím zmluvy (§ 5 ods. 2). Od 27. 9. 2026 novela č. 310/2025 Z. z. v § 5 ods. 1 preznačí písmená, povinnosti pri službách však zostávajú.
Keď sa podpisuje na obhliadke alebo na diaľku
Zmluva podpísaná u klienta doma, na obhliadke alebo inde mimo kancelárie je zmluvou uzavretou mimo prevádzkových priestorov. Zmluva uzavretá výlučne e-mailom alebo cez online rozhranie je zmluvou na diaľku (§ 14 ods. 2 a ods. 1). V oboch prípadoch pribúdajú ďalšie informácie podľa § 15 ods. 1: e-mailová adresa kancelárie, poučenie o práve odstúpiť od zmluvy spolu so vzorovým formulárom, poučenie o povinnosti zaplatiť za skutočne poskytnuté plnenie, ak klient súhlasil so začatím služby ešte počas lehoty na odstúpenie, a údaj o minimálnej dĺžke záväzku či o preddavku, ak ich zmluva obsahuje. Pri zmluve mimo prevádzkových priestorov treba informácie odovzdať čitateľne na papieri, alebo so súhlasom klienta na inom trvanlivom médiu (§ 15 ods. 4). Aké dlhé sú lehoty na odstúpenie a čo sa stane, keď maklér začne pracovať hneď, rozoberáme v otázke odstúpenie od sprostredkovateľskej zmluvy.
Súčasť zmluvy a dôkaz na strane kancelárie
Informácie oznámené pred podpisom zmluvy uzavretej na diaľku alebo mimo prevádzkových priestorov tvoria neoddeliteľnú súčasť zmluvy a meniť ich možno len s výslovným súhlasom oboch strán (§ 15 ods. 8). To, čo klient pred podpisom dostal, preto zaväzuje obe strany rovnako ako text zmluvy. Splnenie informačných povinností preukazuje kancelária:
Dôkazné bremeno preukázania splnenia informačných povinností podľa odsekov 1 a 5 znáša obchodník.
Rovnaké pravidlo platí pre všeobecné informácie pri každej zmluve (§ 5 ods. 4). Občiansky zákonník k tomu radí medzi neprijateľné podmienky ustanovenie, ktorým kancelária žiada úhradu plnení, o ktorých klient nebol pred uzavretím zmluvy preukázateľne informovaný (§ 53 ods. 4 písm. v)). Ak klient v spore o províziu alebo o poplatky navyše namietne, že ho kancelária pred podpisom neinformovala, dôkaz opaku leží na kancelárii.
Čo s tým urobiť
Osvedčuje sa samostatný formulár predzmluvných informácií, ktorý klient podpíše pred zmluvou, poučenie o odstúpení so vzorovým formulárom a osobitne podpísaný súhlas so začatím služby počas lehoty na odstúpenie. Náležitosti samotnej zmluvy prehľadne zhŕňa otázka čo musí obsahovať realitná sprostredkovateľská zmluva. Predzmluvné informácie, poučenia aj reklamačný poriadok sú súčasťou balíka dokumentácie realitnej kancelárie. Ak si k nemu zvolíte priebežné aktualizácie, zmeny zákona do nich zapracujeme. Ak chcete revíziu doterajších vzorov spojiť so zmluvami ku konkrétnym obchodom, pozrite si právne služby pre realitné kancelárie.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
