Якщо клієнтом є споживач, агентство нерухомості ще перед підписанням повинно чітко повідомити йому, яку послугу воно надає, ким воно є, якою буде комісія або як вона обчислюється, на який час укладається договір і як його можна припинити. За договору, що підписується на огляді, вдома в клієнта або на відстані, додається ще інформація, включно з роз’ясненням про право на відмову та зразковим формуляром, і вся повідомлена інформація стає частиною договору. Те, що клієнт її отримав, у кожному разі повинно довести агентство.
Рієлтор приходить на огляд із підготовленим посередницьким договором, і власник квартири підписує його на місці. Про комісію говорили усно, про розірвання чи про відмову — ні. Якщо згодом вони посваряться, вирішувати буде не лише текст договору, а й те, що агентство сказало клієнтові й може довести перед підписанням. Закон № 108/2024 Z. z. про захист споживача адже щодо послуг приписує, що споживач має знати ще до того, як він зобов’яжеться.
Посередництво є послугою, а не передачею нерухомості
Закон про захист споживача вилучає з інформаційних обов’язків передачу права власності на нерухомість і наймання нерухомості для проживання (§ 5 ч. 6 і § 14 ч. 6). Виняток стосується договору купівлі-продажу або наймання, а не послуги, якою агентство шукає покупця чи наймача. Посередницький договір зі споживачем є договором, на підставі якого підприємець надає послугу за плату, і договори цього виду закон зараховує до тих, на які поширюються правила про продаж на відстані та поза приміщеннями господарської діяльності (§ 14 ч. 5).
Що клієнт має знати за кожного договору
Загальні інформаційні обов’язки підприємця регулює § 5 ч. 1. Для агентства нерухомості з нього випливає, що клієнт має перед підписанням знати насамперед:
- що саме охоплює послуга, тобто оголошення, огляди, можливу ексклюзивність і сприяння при договорах,
- хто є його стороною договору, з комерційним найменуванням, місцезнаходженням і номером телефону,
- комісію або спосіб її обчислення та всі інші платежі, а також умови оплати,
- тривалість договору або умови його розірвання, якщо він укладається на невизначений час чи автоматично подовжується,
- відповідальність за недоліки послуги і порядок її застосування, а також роз’яснення про право подати заяву про усунення порушення з посиланням на вебсайт з інформацією про суб’єкта альтернативного вирішення спорів.
Закон доповнює це й правилом про додаткові платежі: платіж, інший ніж сама ціна послуги, наприклад за фотографії або за платне оголошення, споживач зобов’язаний сплатити лише тоді, коли він прямо погодився на нього до укладення договору (§ 5 ч. 2). Від 27. 9. 2026 новела № 310/2025 Z. z. у § 5 ч. 1 змінить позначення літер, однак обов’язки щодо послуг залишаються.
Коли підписання відбувається на огляді або на відстані
Договір, підписаний удома в клієнта, на огляді чи деінде поза офісом, є договором, укладеним поза приміщеннями господарської діяльності; договір, укладений виключно електронною поштою чи через онлайн-інтерфейс, є договором на відстані (§ 14 ч. 2 і ч. 1). В обох випадках додається ще інформація за § 15 ч. 1: адреса електронної пошти агентства, роз’яснення про право відмовитися від договору разом зі зразковим формуляром, роз’яснення про обов’язок сплатити за фактично надане виконання, якщо клієнт погодився на початок надання послуги ще під час строку на відмову, і дані про мінімальну тривалість зобов’язання чи про аванс, якщо договір їх містить. За договору поза приміщеннями господарської діяльності інформацію треба передати в читабельному вигляді на папері або, за згодою клієнта, на іншому довговічному носії (§ 15 ч. 4). Якими є строки на відмову і що станеться, коли рієлтор почне працювати одразу, ми розглядаємо у відповіді на запитання відмова від посередницького договору.
Частина договору й доказ на боці агентства
Інформація, повідомлена перед підписанням договору, укладеного на відстані або поза приміщеннями господарської діяльності, становить невід’ємну частину договору, і змінювати її можна лише з прямої згоди обох сторін (§ 15 ч. 8). Тому те, що клієнт отримав перед підписанням, зобов’язує обидві сторони так само, як і текст договору. У спорі потім вирішує, хто що доведе:
Тягар доказування виконання інформаційних обов’язків за частинами 1 і 5 несе підприємець.
Те саме правило діє щодо загальної інформації за кожного договору (§ 5 ч. 4). Цивільний кодекс до того ж зараховує до несправедливих умов положення, яким агентство вимагає оплату виконаного, про яке клієнт не був доказово поінформований до укладення договору (§ 53 ч. 4 літ. v)). Якщо клієнт у спорі про комісію або про додаткові платежі заперечить, що агентство не поінформувало його перед підписанням, доказ протилежного лежить на агентстві.
Що з цим зробити
Виправдовує себе окремий формуляр переддоговірної інформації, який клієнт підписує перед договором, роз’яснення про відмову зі зразковим формуляром і окремо підписана згода на початок надання послуги під час строку на відмову. Обов’язкові умови самого договору оглядово підсумовує відповідь на запитання що має містити посередницький договір з нерухомості. Переддоговірна інформація, роз’яснення та порядок розгляду рекламацій є частиною пакета документації агентства нерухомості; якщо ви оберете до нього поточні оновлення, ми внесемо до них зміни закону. Якщо ви хочете поєднати перегляд наявних зразків із договорами до конкретних операцій, перегляньте юридичні послуги для агентств нерухомості.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 12 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
