Громада може розпоряджатися своїм майном лише в порядку, передбаченому законом про майно громад. Конкурс чи прямий продаж для міни практично не підходять, тому вона зазвичай схвалюється як передача з підстави, гідної особливої уваги: громада оприлюднює намір і вартість земельної ділянки щонайменше за 15 днів наперед, рада громади схвалює її трьома п’ятими голосів усіх депутатів, а вартість, крім невеликих сум, підтверджує експертний висновок. Договір міни з громадою підлягає обов’язковому оприлюдненню і набирає чинності лише наступного дня після оприлюднення. Підписи на ньому засвідчувати не потрібно.
Громаді потрібна частина вашої земельної ділянки під тротуар або місцеву дорогу, а ви б радо об’єднали сад зі смугою землі громади за парканом. Замість двох продажів напрошується міна. Для приватної особи це звичайний договір міни за § 611 Цивільного кодексу Словаччини, однак громада не може розпоряджатися своїм майном вільно і має дотримати закон про майно громад. До цих правил варто підготуватися раніше, ніж ви домовитеся про деталі.
Чому міна відбувається через «особливу увагу»
Передачі майна громади здійснюються через комерційний публічний конкурс, аукціон або прямий продаж (§ 9a ч. 1 Закону № 138/1991 Zb.). При міні громада за свою земельну ділянку отримує конкретну земельну ділянку від конкретної особи, тож конкурс хоч і можливий, але важко застосовний. Верховний суд СР у рішенні спр. № 4Cdo/162/2018 визнав порядок через особливу увагу при міні практичнішим і легітимним та підсумував, що при договорі міни підстава, гідна особливої уваги, у принципі наявна завжди. Він оцінював редакцію закону, чинну до кінця 2010 року, сьогодні йдеться про виняток за § 9a ч. 15 п. f), і його умови відтоді суворіші:
- про передачу вирішує рада громади трьома п’ятими голосів усіх депутатів, а не лише присутніх,
- громада оприлюднює намір і загальну вартість земельної ділянки на офіційній дошці оголошень, на своєму вебсайті, якщо він у неї є, та в інший належний спосіб щонайменше за 15 днів до схвалення,
- особлива увага має бути обґрунтована відповідно до засад господарювання громади,
- вартість визначає експертний висновок, який у день схвалення не може бути старшим за дев’ять місяців; при дуже низькій вартості закон його не вимагає (§ 9a ч. 15).
При такій передачі громада може домовитися й про нижчу ціну, ніж загальна вартість (§ 9a ч. 16), що відобразиться на розмірі доплати. Якщо ви маєте на земельній ділянці громади зведену будівлю, до уваги береться також виняток для земельної ділянки, забудованої будівлею набувача (§ 9a ч. 15 п. b)).
Рішення та договір мають збігатися
Рада громади схвалює конкретну передачу: земельні ділянки, площі, другу сторону і доплату. Договір, який потім підписує староста, має точно відповідати рішенню. Якщо погоджені під час переговорів умови зміняться, може виникнути потреба схвалити рішення знову, що допустив і Верховний суд у наведеному вище рішенні. Якщо обмінюються лише частини земельних ділянок, геометричний план замовте ще до оприлюднення наміру, щоб і рішення, і договір оперували тими самими номерами земельних ділянок.
Оприлюднення договору та реєстрація
Договір, яким громада розпоряджається своїм майном, підлягає обов’язковому оприлюдненню (§ 5a ч. 1 Закону № 211/2000 Z. z.) і набирає чинності з дня, наступного за оприлюдненням (§ 47a ч. 1 Цивільного кодексу Словаччини). Прострочення має жорсткий наслідок:
Якщо протягом трьох місяців від укладення договору або від надання згоди, якщо для його дійсності вимагається згода відповідного органу, договір не було оприлюднено, вважається, що до укладення договору не дійшло.
Тому заяву про реєстрацію подавайте лише з підтвердженням про оприлюднення. Перевагою є те, що коли стороною договору є громада, підписи на договорі офіційно засвідчувати не потрібно (§ 42 ч. 3 кадастрового закону).
Як діяти
Спершу узгодьте з громадою, які земельні ділянки та на яких умовах мають бути обміняні, і запитайте графік оприлюднення та засідання ради громади. Проєкт договору підготуйте так, щоб він відповідав рішенню, і домовтеся, хто забезпечить експертний висновок і геометричний план. Загальні правила міни, включно з податком і переважним правом купівлі, розглядаємо в матеріалі договір міни нерухомості. Договір із громадою підготуємо і подамо заяву про реєстрацію в межах послуги договір міни; якщо громада земельну ділянку лише продає або купує, діємо в межах послуги купівля та продаж земельної ділянки.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 12 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
