Obec môže so svojím majetkom nakladať len postupom podľa zákona o majetku obcí. Súťaž ani priamy predaj sa na zámenu prakticky nehodia, preto sa spravidla schvaľuje ako prevod z dôvodu hodného osobitného zreteľa: obec zverejní zámer aj hodnotu pozemku aspoň 15 dní vopred, zastupiteľstvo ju schváli trojpätinovou väčšinou všetkých poslancov a hodnotu okrem prípadov malej hodnoty doloží znaleckým posudkom. Zámenná zmluva s obcou je povinne zverejňovaná a účinnosť nadobúda až deň po zverejnení. Podpisy na nej netreba osvedčovať.
Obec potrebuje časť vášho pozemku pod chodník alebo miestnu komunikáciu, vy by ste zas radi scelili záhradu s obecným pruhom za plotom. Namiesto dvoch predajov sa ponúka zámena. Pre súkromnú osobu ide o bežnú zámennú zmluvu podľa § 611 Občianskeho zákonníka, obec však so svojím majetkom nemôže nakladať voľne a musí dodržať zákon o majetku obcí. Pravidlá prevodu treba zohľadniť už pri rokovaní o podmienkach zámeny.
Prevod z dôvodu hodného osobitného zreteľa
Prevody majetku obce sa robia obchodnou verejnou súťažou, dražbou alebo priamym predajom (§ 9a ods. 1 zákona č. 138/1991 Zb.). Pri zámene obec za svoj pozemok dostáva konkrétny pozemok od konkrétnej osoby, takže súťaž je síce možná, no ťažko použiteľná. Najvyšší súd SR v rozsudku sp. zn. 4Cdo/162/2018 označil postup cez osobitný zreteľ pri zámene za praktickejší a legitímny a uzavrel, že pri zámennej zmluve je dôvod hodný osobitného zreteľa v zásade vždy prítomný. Posudzoval znenie zákona účinné do konca roka 2010, dnes ide o výnimku v § 9a ods. 15 písm. f) a jej podmienky sú odvtedy prísnejšie:
- o prevode rozhoduje obecné zastupiteľstvo trojpätinovou väčšinou všetkých poslancov, nie len prítomných,
- obec zverejní zámer aj všeobecnú hodnotu pozemku na úradnej tabuli, na webovom sídle, ak ho má, a iným vhodným spôsobom najmenej 15 dní pred schvaľovaním,
- osobitný zreteľ musí byť zdôvodnený v súlade so zásadami hospodárenia obce,
- hodnotu určí znalecký posudok, ktorý v deň schválenia nesmie byť starší ako deväť mesiacov. Pri veľmi malej hodnote ho zákon nevyžaduje (§ 9a ods. 15).
Pri takomto prevode môže obec dohodnúť aj nižšiu cenu, než je všeobecná hodnota (§ 9a ods. 16), čo sa prejaví vo výške doplatku. Ak vy máte na obecnom pozemku postavenú stavbu, prichádza do úvahy aj výnimka pre pozemok zastavaný stavbou nadobúdateľa (§ 9a ods. 15 písm. b)).
Zmluva musí zodpovedať uzneseniu zastupiteľstva
Zastupiteľstvo schvaľuje konkrétny prevod: parcely, výmery, druhú stranu a doplatok. Zmluva, ktorú potom podpisuje starosta, má uzneseniu presne zodpovedať. Ak sa v rokovaniach dohodnuté podmienky zmenia, môže byť potrebné uznesenie schváliť znova, čo pripustil aj Najvyšší súd vo vyššie citovanom rozsudku. Ak sa vymieňajú len časti parciel, geometrický plán si dajte vyhotoviť ešte pred zverejnením zámeru, aby uznesenie aj zmluva pracovali s tými istými číslami parciel.
Zverejnenie zmluvy a vklad
Zmluva, ktorou obec nakladá so svojím majetkom, je povinne zverejňovaná (§ 5a ods. 1 zákona č. 211/2000 Z. z.) a je účinná dňom nasledujúcim po zverejnení (§ 47a ods. 1 Občianskeho zákonníka). Ak sa zmluva nezverejní včas, zákon stanovuje tento následok:
Ak sa do troch mesiacov od uzavretia zmluvy alebo od udelenia súhlasu, ak sa na jej platnosť vyžaduje súhlas príslušného orgánu, zmluva nezverejnila, platí, že k uzavretiu zmluvy nedošlo.
Návrh na vklad preto podávajte až s potvrdením o zverejnení. Výhodou je, že ak je účastníkom zmluvy obec, podpisy na zmluve netreba úradne osvedčovať (§ 42 ods. 3 katastrálneho zákona).
Ako postupovať
Najprv si s obcou ujasnite, ktoré parcely a za akých podmienok sa majú vymeniť, a vyžiadajte si harmonogram zverejnenia a zasadnutia zastupiteľstva. Návrh zmluvy pripravte tak, aby zodpovedal uzneseniu, a dohodnite, kto zabezpečí znalecký posudok a geometrický plán. Všeobecné pravidlá zámeny vrátane dane a predkupného práva rozoberáme v otázke zámenná zmluva na nehnuteľnosti. Zmluvu s obcou pripravíme a podáme návrh na vklad v rámci služby zámenná zmluva. Ak obec pozemok iba predáva alebo kupuje, postupujeme v rámci služby kúpa a predaj pozemku.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
