Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, jej predaj nie je bežná vec a bez súhlasu druhého manžela je zmluva relatívne neplatná; opomenutý manžel sa neplatnosti môže dovolať v trojročnej premlčacej dobe. Súhlas dá najčistejšie tak, že zmluvu podpíše ako predávajúci, inak samostatným písomným vyhlásením s osvedčeným podpisom. Pri kúpe spadne nehnuteľnosť do bezpodielového spoluvlastníctva zo zákona bez ohľadu na to, kto zmluvu podpísal. Nehnuteľnosť nadobudnutú pred manželstvom, darom alebo dedením predáva vlastník sám.
Pýta sa manžel, ktorý je na liste vlastníctva sám a chce predať, aj kupujúci, ktorému na podpis prišiel len jeden z manželov. Odpoveď závisí od toho, či je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, a to sa z listu vlastníctva nemusí dať zistiť.
Čo je spoločné a čo nie
Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.) zaraďuje do bezpodielového spoluvlastníctva všetko, čo niektorý z manželov nadobudol za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom a vecí slúžiacich osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov (§ 143). Byt kúpený počas manželstva je teda spoločný, aj keď je v katastri zapísaný len jeden z manželov. Naopak byt z čias pred svadbou, zdedený alebo darovaný patrí výlučne jednému z nich a ten ho predáva sám. Ako ho dostať do spoločného majetku, rozoberáme v otázke byt pred svadbou a bezpodielové spoluvlastníctvo.
Predaj spoločnej nehnuteľnosti: súhlas oboch
Bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov; inak je právny úkon neplatný.
Predaj domu alebo bytu bežnou vecou nie je. Neplatnosť je však relatívna:
Ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení § 49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589 a § 701 ods. 1, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávať ten, kto ju sám spôsobil.
Dva praktické dôsledky. Zmluva bez súhlasu platí dovtedy, kým sa opomenutý manžel neplatnosti nedovolá; urobiť to môže v trojročnej premlčacej dobe podľa § 101, ktorá plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz. A manžel, ktorý súhlas dal, sa neplatnosti dovolať nemôže. Súhlas preto treba urobiť tak, aby o ňom nebolo pochýb.
Ako má súhlas vyzerať
Zákon formu súhlasu nepredpisuje, kataster však potrebuje listinu. Najčistejšie je, keď zmluvu podpíšu obaja manželia ako predávajúci; podpis prevodcu na zmluve musí byť osvedčený (§ 42 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z.). Ak druhý manžel nemôže byť účastníkom, urobí samostatné písomné vyhlásenie, že s predajom konkrétnej nehnuteľnosti za dohodnutých podmienok súhlasí, s osvedčeným podpisom; prikladá sa k návrhu na vklad.
Formulácia, ktorú používame, stojí na dvoch veciach: na výslovne udelenom súhlase podľa § 145 ods. 1 a na dôsledku podľa § 40a, teda že ten, kto súhlas dal, sa neplatnosti nemôže dovolávať. Vyhýbame sa vetám, ktorými sa manžel „vzdáva práva namietať neplatnosť“; dohoda o vzdaní sa práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti, je podľa § 574 ods. 2 neplatná a takýto text by ochranu kupujúceho oslabil.
Čo skúma kataster
Okresný úrad pri vklade skúma aj to, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou (§ 31 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z.). Ak je na liste vlastníctva jeden z manželov a nehnuteľnosť nadobudol počas manželstva, úrad spravidla žiada súhlas druhého manžela alebo vyhlásenie, že nehnuteľnosť do bezpodielového spoluvlastníctva nepatrí, lebo ju predávajúci zdedil, dostal darom alebo kúpil pred svadbou. Nepravdivé vyhlásenie problém len presúva na kupujúceho.
Kúpa počas manželstva
Pri kúpe je logika opačná. Nehnuteľnosť nadobudnutá za trvania manželstva spadne do bezpodielového spoluvlastníctva zo zákona bez ohľadu na to, či zmluvu podpísal jeden alebo obaja manželia, a kataster súhlas druhého manžela pri kúpe spravidla neskúma. Zaplatenie kúpnej ceny zo spoločných úspor však bežnou vecou tiež nie je a banka pri hypotéke spravidla žiada oboch manželov ako dlžníkov; najjednoduchšie je, keď kupujú obaja.
S čím vieme pomôcť
Pred podpisom overíme, či je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve a aký súhlas alebo vyhlásenie bude kataster žiadať; robíme to v rámci kontroly kúpnej zmluvy. Zmluvu s oboma manželmi alebo so samostatným súhlasom pripravíme ako kúpnu zmluvu na byt a podanie vybavíme cez návrh na vklad do katastra.
Ak vám druhý manžel súhlas odmieta dať, ozvite sa skôr, než zmluvu podpíšete.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 5. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
