Spravidla po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti, prípadne odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku. Pri nehnuteľnosti zdedenej v priamom rade alebo niektorým z manželov sa lehota počíta už odo dňa, keď ju nadobudol poručiteľ. Ak ste však v tejto lehote uzavreli zmluvu o budúcom predaji, oslobodenie sa neuplatní ani vtedy, keď sa kúpna zmluva podpíše až neskôr.
Základné pravidlo
Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku, ak v ňom nehnuteľnosť bola zahrnutá.
Ak ste teda byt kupovali ako súkromná osoba a od vkladu vlastníckeho práva uplynula táto lehota, príjem z predaja sa nezdaňuje a do daňového priznania sa neuvádza.
Pri dedení sa môže započítať aj vlastníctvo poručiteľa
Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (aj postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov sa lehota podľa § 9 ods. 1 písm. b) počíta už odo dňa, keď nehnuteľnosť preukázateľne nadobudol do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľ.
O dedenie v priamom rade ide vtedy, keď je poručiteľom priamy predok alebo priamy potomok, teda rodič, dieťa, starý rodič alebo vnuk. Dedič teda „zdedí“ aj čas, ktorý nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ, a oslobodenie často splní hneď.
Pri dedení v pobočnom rade, napríklad po súrodencovi, tete, strýkovi či bratrancovi, alebo po osobe bez príbuzenského vzťahu sa toto pravidlo neuplatní. Vtedy platí bežný režim podľa písmena a) a lehota beží až od nadobudnutia dedičom, teda od smrti poručiteľa.
Ak nehnuteľnosť patrila do zaniknutého bezpodielového spoluvlastníctva manželov, do lehoty sa započítava aj čas, počas ktorého bola v tomto spoluvlastníctve (§ 9 ods. 3).
Výnimka pri zmluve o budúcom predaji
Oslobodenie sa neuplatní na príjem, ktorý vám plynie podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej v tejto lehote, a to aj vtedy, keď sa samotná kúpna zmluva podpíše až po jej uplynutí.
Toto pravidlo je v texte oboch písmen a) aj b) a treba ho zohľadniť už pri plánovaní predaja. Klient počká „do konca lehoty“ s podpisom kúpnej zmluvy, ale budúcu zmluvu podpísal skôr, čím oslobodenie stratil.
Preto sa na daňový režim pýtame ešte pred podpisom rezervačnej alebo budúcej zmluvy, nie až pri kúpnej zmluve. Pred podpisom možno načasovanie ešte upraviť, po ňom už spravidla nie.
Kedy nastáva „predaj“
Pre posúdenie oslobodenia je podľa § 9 ods. 4 rozhodujúci deň prijatia prvej platby alebo preddavku, alebo deň uzavretia zmluvy o prevode, podľa toho, ktorý nastal skôr. Nie je podstatné, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo kupujúci.
Zálohu prijatú pred uplynutím lehoty teda nemožno „dohnať“ neskorším podpisom.
Pri nadobudnutí platí naopak bežný okamih vzniku vlastníctva. Pri prevode zmluvou je to vklad do katastra nehnuteľností.
Ďalšie prípady oslobodenia
Bez ohľadu na dobu vlastníctva je oslobodený príjem z predaja:
- nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa reštitučných predpisov, ak ho prijala táto osoba (§ 9 ods. 1 písm. d),
- majetku zahrnutého do konkurznej podstaty (§ 9 ods. 1 písm. e).
Oslobodená je aj prijatá náhrada za vyvlastnenie pozemkov a stavieb vo verejnom záujme (§ 9 ods. 2 písm. r).
Ak oslobodenie nesplníte
Príjem je ostatným príjmom z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona. Zdaňuje sa rozdiel medzi príjmom a výdavkom a stratu vykázať nemožno.
Výdavkom je najmä kúpna cena preukázateľne zaplatená za nehnuteľnosť, pri dedení a darovaní cena podľa § 25 zákona, ďalej preukázateľné výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu a výdavky súvisiace s predajom. Za podmienok podľa § 8 ods. 5 písm. f) druhého bodu možno uplatniť aj úroky z hypotekárneho úveru na obstaranie tejto nehnuteľnosti.
Ak nehnuteľnosť predávajú manželia z bezpodielového spoluvlastníctva, príjem aj výdavky sa delia rovnakým dielom, ak sa nedohodnú inak (§ 4 ods. 8).
Nezabudnite na daň z nehnuteľností
To, že príjem z predaja je oslobodený od dane z príjmov, neovplyvňuje povinnosti pri miestnej dani z nehnuteľností. Pri bežnom prevode kúpnou zmluvou vzniká daňová povinnosť nadobúdateľovi až 1. januára nasledujúceho roka a priznanie sa podáva do 31. januára. Inak je to pri nadobudnutí dražbou a pri dedení, kde povinnosť vzniká v priebehu roka.
Daň z prevodu ani z nadobudnutia nehnuteľnosti na Slovensku neexistuje, na rozdiel od úpravy, ktorú niektorí klienti poznajú zo zahraničia.
Kde to riešime
Načasovanie prevodu voči tejto lehote prechádzame pri príprave dokumentácie, pretože rozhoduje o tom, či sa vôbec oplatí podpísať budúcu zmluvu. Celý prevod od zmluvy cez úschovu až po vklad pripravíme v rámci služby prevod nehnuteľnosti na kľúč.
Sme advokáti, nie daňoví poradcovia. Daňové priznanie za vás nepodávame. Na daňové dôsledky vás však upozorníme ešte pred podpisom zmluvy.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 9. 8. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
