Spravidla po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti, prípadne odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku. Pri nehnuteľnosti zdedenej v priamom rade alebo niektorým z manželov sa lehota počíta už odo dňa, keď ju nadobudol poručiteľ. Pozor na výnimku: ak ste v tejto lehote uzavreli zmluvu o budúcom predaji, oslobodenie sa neuplatní ani vtedy, keď sa kúpna zmluva podpíše až neskôr.
Základné pravidlo
Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia — alebo odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku, ak v ňom nehnuteľnosť bola zahrnutá.
Ak ste teda byt kupovali ako súkromná osoba a od vkladu vlastníckeho práva uplynula táto lehota, príjem z predaja sa nezdaňuje a do daňového priznania sa neuvádza.
Dedenie sa počíta inak — a v prospech dediča
Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (aj postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov sa lehota podľa § 9 ods. 1 písm. b) počíta už odo dňa, keď nehnuteľnosť preukázateľne nadobudol do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľ.
O dedenie v priamom rade ide vtedy, keď je poručiteľom priamy predok alebo priamy potomok — rodič, dieťa, starý rodič, vnuk. Dedič teda „zdedí“ aj čas, ktorý nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ, a oslobodenie často splní hneď.
Pri dedení v pobočnom rade — po súrodencovi, tete, strýkovi, bratrancovi — alebo po osobe bez príbuzenského vzťahu sa toto pravidlo neuplatní. Vtedy platí bežný režim podľa písmena a) a lehota beží až od nadobudnutia dedičom, teda od smrti poručiteľa.
Ak nehnuteľnosť patrila do zaniknutého bezpodielového spoluvlastníctva manželov, do lehoty sa započítava aj čas, počas ktorého bola v tomto spoluvlastníctve (§ 9 ods. 3).
Výnimka pri zmluve o budúcom predaji
Oslobodenie sa neuplatní na príjem, ktorý vám plynie podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej v tejto lehote — a to aj vtedy, keď sa samotná kúpna zmluva podpíše až po jej uplynutí.
Toto pravidlo je v texte oboch písmen a) aj b) a v praxi je najčastejším dôvodom nečakaného zdanenia. Klient počká „do konca lehoty“ s podpisom kúpnej zmluvy, ale budúcu zmluvu podpísal skôr — a oslobodenie tým stratil.
Preto sa na daňový režim pýtame ešte pred podpisom rezervačnej alebo budúcej zmluvy, nie až pri kúpnej zmluve. Vtedy sa s tým ešte dá niečo robiť; potom už spravidla nie.
Kedy nastáva „predaj“
Pre posúdenie oslobodenia je podľa § 9 ods. 4 rozhodujúci deň prijatia prvej platby alebo preddavku, alebo deň uzavretia zmluvy o prevode — podľa toho, ktorý nastal skôr. Nie je podstatné, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo kupujúci.
Zálohu prijatú pred uplynutím lehoty teda nemožno „dohnať“ neskorším podpisom.
Pri nadobudnutí platí naopak bežný okamih vzniku vlastníctva — pri prevode zmluvou je to vklad do katastra nehnuteľností.
Ďalšie prípady oslobodenia
Bez ohľadu na dobu vlastníctva je oslobodený príjem z predaja:
- nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa reštitučných predpisov, ak ho prijala táto osoba (§ 9 ods. 1 písm. d),
- majetku zahrnutého do konkurznej podstaty (§ 9 ods. 1 písm. e).
Oslobodená je aj prijatá náhrada za vyvlastnenie pozemkov a stavieb vo verejnom záujme (§ 9 ods. 2 písm. r).
Ak oslobodenie nesplníte
Príjem je ostatným príjmom z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona. Zdaňuje sa rozdiel medzi príjmom a výdavkom a stratu vykázať nemožno.
Výdavkom je najmä kúpna cena preukázateľne zaplatená za nehnuteľnosť, pri dedení a darovaní cena podľa § 25 zákona, ďalej preukázateľné výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu a výdavky súvisiace s predajom. Za podmienok podľa § 8 ods. 5 písm. f) druhého bodu možno uplatniť aj úroky z hypotekárneho úveru na obstaranie tejto nehnuteľnosti.
Ak nehnuteľnosť predávajú manželia z bezpodielového spoluvlastníctva, príjem aj výdavky sa delia rovnakým dielom, ak sa nedohodnú inak (§ 4 ods. 8).
Nezabudnite na daň z nehnuteľností
To, že príjem z predaja je oslobodený od dane z príjmov, nemá nič spoločné s miestnou daňou z nehnuteľností. Pri bežnom prevode kúpnou zmluvou vzniká daňová povinnosť nadobúdateľovi až 1. januára nasledujúceho roka a priznanie sa podáva do 31. januára. Inak je to pri nadobudnutí dražbou a pri dedení, kde povinnosť vzniká v priebehu roka.
Daň z prevodu ani z nadobudnutia nehnuteľnosti na Slovensku neexistuje — na rozdiel od úpravy, ktorú niektorí klienti poznajú zo zahraničia.
Kde to riešime
Načasovanie prevodu voči tejto lehote prechádzame pri príprave dokumentácie, pretože rozhoduje o tom, či sa vôbec oplatí podpísať budúcu zmluvu. Celý prevod od zmluvy cez úschovu až po vklad pripravíme v rámci služby prevod nehnuteľnosti na kľúč.
Sme advokáti, nie daňoví poradcovia. Daňové priznanie za vás nepodávame — upozorníme však na dopad skôr, než sa podpíše niečo, čo sa už nedá vziať späť.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 9. 8. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
