Právna poradňa · Prevod nehnuteľnosti

Kedy realitnej kancelárii vzniká nárok na províziu?

Právny stav k 21. 7. 2026

Odpovedá , český a slovenský advokát, zapísaný v SAK aj ČAK (SAK 300422 · ČAK 19654).

Stručná odpoveď

Závisí od znenia sprostredkovateľskej zmluvy. Podľa Obchodného zákonníka vzniká nárok na províziu spravidla uzavretím zmluvy, ktorá je predmetom sprostredkovania; ak však zmluva viaže províziu len na zaobstaranie príležitosti uzavrieť zmluvu, nárok vzniká už týmto zaobstaraním. Pri klientovi spotrebiteľovi patrí odmena, len ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Čo rozhoduje o vzniku nároku na províziu?

Kedy realitnej kancelárii vznikne nárok na províziu, určuje predovšetkým sprostredkovateľská zmluva. Obchodný zákonník ponúka dva režimy:

  • provízia viazaná na výsledok — nárok vzniká uzavretím zmluvy, ktorá je predmetom sprostredkovania (§ 644),
  • provízia viazaná na príležitosť — ak zo zmluvy vyplýva, že maklér je povinný len zaobstarať príležitosť uzavrieť zmluvu s určitým obsahom, nárok vzniká už zaobstaraním tejto príležitosti (§ 645).

Pri klientovi spotrebiteľovi platí občianskoprávne pravidlo, že odmena patrí, len ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa (§ 774 Občianskeho zákonníka) — teda ak existuje príčinná súvislosť medzi činnosťou makléra a uzavretím obchodu.

Kde vznikajú spory o províziu?

Najčastejší spor je „obídenie provízie“: predávajúci a kupujúci, ktorých maklér spojil, uzavrú obchod priamo, aby províziu neplatili. Práve preto je dôležité v zmluve jasne určiť, čím nárok vzniká, a viesť preukázateľnú evidenciu činnosti (obhliadky, predstavenie záujemcu, komunikácia). Bez nej sa príčinná súvislosť dokazuje ťažko.

Ako províziu ošetriť

Odporúčame v zmluve presne určiť okamih vzniku nároku a splatnosť, previazať províziu na konkrétny výsledok a doplniť ochranu pre prípad priameho uzavretia obchodu medzi stranami, ktoré maklér spojil. Zároveň dbáme, aby dojednanie voči spotrebiteľovi nebolo neprijateľné.

Zmluvy a provízne modely nastavujeme v rámci právnych služieb pre realitné kancelárie; maklérov na správne uzatváranie zmlúv pripravíme na školeniach maklérov a priebežné otázky rieši paušál pre realitné kancelárie.

Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 21. 7. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.

Ďalšie otázky z poradne

Všetky otázky a odpovede
  1. Na firemnej nehnuteľnosti viazne exekúcia. Môžeme ju vôbec predať? Spravidla nie priamo. Okresný úrad pri rozhodovaní o vklade skúma aj to, či nie je obmedzené právo nakladať s nehnuteľnosťou, a ak obmedzené je, konanie o návrhu na vklad preruší. Cesty von existujú, či už splatenie a zastavenie exekúcie, dohoda s oprávneným, alebo predaj v režime výkonu záložného práva prednostným záložným veriteľom. Každá z nich má iné dôsledky pre kupujúceho a pre ťarchy, ktoré na nehnuteľnosti zostanú.
  2. Kataster našiel v zmluve chybu. Dá sa opraviť, keď je návrh na vklad už podaný? Dá, ale len dodatkom k zmluve. Katastrálny zákon opravu chýb v písaní, počítaní a iných zrejmých nesprávností po podaní návrhu inak nepripúšťa; pri notárskej zápisnici sa postupuje podľa osobitného predpisu. Konanie sa medzitým preruší a určí sa lehota na odstránenie nedostatkov. Ak sa v nej nedostatky neodstránia, konanie sa zastaví a s ním padne aj poradie, ktoré vaša listina v katastri mala.
  3. Pri dome je garáž a pivnica, ktoré nie sú na liste vlastníctva. Môžeme ich predať spolu s domom? Chýbajúci zápis sám osebe predaj nevylučuje. Najprv treba určiť, či ide o samostatnú stavbu, príslušenstvo alebo súčasť domu, a či je predmetom evidovania. Zmluva musí predmet určito označiť a predávajúci musí doložiť vlastníctvo; § 30 ods. 4 písm. a) katastrálneho zákona výslovne počíta s listinou preukazujúcou nezapísané právo. Predchádzajúci zápis môže byť bezpečný postup, nie je však jedinou zákonnou možnosťou ani dôvodom automaticky stavbu zo zmluvy vypustiť.
  4. Správca nechce vydať potvrdenie o nedoplatkoch. Zastaví nám to predaj bytu? Potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o tom, že vlastník nemá nedoplatky na úhradách a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv, je zo zákona prílohou zmluvy o prevode bytu. Bez neho zmluve chýba zákonom predpísaná príloha a konanie o vklade sa spravidla preruší. Výnimka platí pri prvom prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome, teda pri predaji od developera.

Nenašli ste svoju otázku? Položiť vlastnú otázku

Riešite presne túto situáciu?

Napíšte nám, s čím potrebujete pomôcť.

Popíšte svoju situáciu. Pozrieme si to a do 24 hodín vám povieme na rovinu, či a ako vám vieme pomôcť — vrátane orientačnej ceny.

  1. 1Pošlete dopyt týmto formulárom
  2. 2Do 24 h dostanete potvrdenie ceny a postup
  3. 3Pracovať začíname až po vašom schválení
Mgr. Patrik Tulinský, LL.M. český a slovenský advokát · SAK 300422 · ČAK 19654

Neradi telefonujete alebo píšete e-maily? Napíšte nám na WhatsApp →
Chcete radšej rovno termín? Rezervovať konzultáciu →
Alebo napíšte e-mail k tejto veci.

PDF, Word, obrázky alebo ZIP. Najviac 10 MB na súbor a 30 MB spolu.

Odoslaním nevzniká mandátna zmluva ani advokátsky vzťah. Pred prevzatím veci robíme kontrolu konfliktu záujmov, preto prosím neposielajte citlivé originály, kým vec spolu nepotvrdíme.

Osloviť advokáta