Právní poradna · Převod nemovitosti

Kdy realitní kanceláři vzniká nárok na provizi?

Právní stav k 21. 7. 2026

Odpovídá , český a slovenský advokát, zapsaný v ČAK i SAK (SAK 300422 · ČAK 19654).

Stručná odpověď

Záleží na znění zprostředkovatelské smlouvy. Podle slovenského obchodního zákoníku vzniká nárok na provizi zpravidla uzavřením smlouvy, která je předmětem zprostředkování; váže-li však smlouva provizi pouze na obstarání příležitosti uzavřít smlouvu, nárok vzniká již tímto obstaráním. U klienta spotřebitele náleží odměna pouze tehdy, bylo-li výsledku dosaženo přičiněním zprostředkovatele.

Co rozhoduje o vzniku nároku na provizi?

Kdy realitní kanceláři vznikne nárok na provizi, určuje především zprostředkovatelská smlouva. Slovenský obchodní zákoník nabízí dva režimy:

  • provize vázaná na výsledek — nárok vzniká uzavřením smlouvy, která je předmětem zprostředkování (§ 644),
  • provize vázaná na příležitost — vyplývá-li ze smlouvy, že makléř je povinen pouze obstarat příležitost uzavřít smlouvu s určitým obsahem, nárok vzniká již obstaráním této příležitosti (§ 645).

U klienta spotřebitele platí občanskoprávní pravidlo, že odměna náleží pouze tehdy, bylo-li výsledku dosaženo přičiněním zprostředkovatele (§ 774 slovenského občanského zákoníku) — tedy pokud existuje příčinná souvislost mezi činností makléře a uzavřením obchodu.

Kde vznikají spory o provizi?

Nejčastějším sporem je „obejití provize“: prodávající a kupující, které makléř spojil, uzavřou obchod přímo, aby provizi neplatili. Právě proto je důležité ve smlouvě jasně určit, čím nárok vzniká, a vést průkaznou evidenci činnosti (prohlídky, představení zájemce, komunikace). Bez ní se příčinná souvislost prokazuje obtížně.

Jak provizi ošetřit

Doporučujeme ve smlouvě přesně určit okamžik vzniku nároku a splatnost, navázat provizi na konkrétní výsledek a doplnit ochranu pro případ přímého uzavření obchodu mezi stranami, které makléř spojil. Zároveň dbáme na to, aby ujednání vůči spotřebiteli nebylo nepřijatelné.

Smlouvy a provizní modely nastavujeme v rámci právních služeb pro realitní kanceláře; makléře připravíme na správné uzavírání smluv na školeních makléřů a průběžné otázky realitních kanceláří působících na Slovensku řeší paušál pro realitní kanceláře.

Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 21. 7. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.

Další otázky z poradny

Všechny otázky a odpovědi
  1. Na firemní nemovitosti vázne exekuce. Můžeme ji vůbec prodat? Zpravidla ne přímo. Okresní úřad při rozhodování o vkladu zkoumá i to, zda není omezeno právo nakládat s nemovitostí, a pokud omezeno je, řízení o návrhu na vklad přeruší. Cesty ven existují, ať již splacení a zastavení exekuce, dohoda s oprávněným, nebo prodej v režimu výkonu zástavního práva přednostním zástavním věřitelem. Každá z nich má jiné důsledky pro kupujícího a pro zatížení, které na nemovitosti zůstane.
  2. Katastr našel ve smlouvě chybu. Lze ji opravit, když je návrh na vklad již podán? Lze, ale pouze dodatkem ke smlouvě. Slovenský katastrální zákon opravu chyb v psaní, počítání a jiných zřejmých nesprávností po podání návrhu jinak nepřipouští; u notářského zápisu se postupuje podle zvláštního předpisu. Řízení se mezitím přeruší a stanoví se lhůta k odstranění nedostatků. Pokud se v ní nedostatky neodstraní, řízení se zastaví a s ním zanikne i pořadí, které vaše listina v katastru měla.
  3. U domu je garáž a sklep, které nejsou na listu vlastnictví. Můžeme je prodat společně s domem? Chybějící zápis sám o sobě prodej nevylučuje. Nejprve je třeba určit, zda jde o samostatnou stavbu, příslušenství nebo součást domu a zda je předmětem evidence. Smlouva musí předmět určitě označit a prodávající musí doložit vlastnictví; § 30 odst. 4 písm. a) slovenského katastrálního zákona výslovně počítá s listinou prokazující nezapsané právo. Předchozí zápis může být bezpečným postupem, není však jedinou zákonnou možností ani důvodem stavbu automaticky vypustit ze smlouvy.
  4. Správce nechce vydat potvrzení o nedoplatcích. Zastaví nám to prodej bytu? Potvrzení správce nebo předsedy společenství o tom, že vlastník nemá nedoplatky na úhradách a tvorbě fondu provozu, údržby a oprav, je ze slovenského zákona přílohou smlouvy o převodu bytu. Bez něj smlouvě chybí zákonem předepsaná příloha a řízení o vkladu se zpravidla přeruší. Výjimka platí při prvním převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v domě, tedy při prodeji od developera.

Nenašli jste svou otázku? Položit vlastní otázku

Řešíte přesně tuto situaci?

Napište nám, s čím potřebujete pomoct.

Popište svou situaci. Podíváme se na ni a do 24 hodin vám řekneme na rovinu, zda a jak vám dokážeme pomoct — včetně orientační ceny.

  1. 1Pošlete poptávku tímto formulářem
  2. 2Do 24 h dostanete potvrzení ceny a postup
  3. 3Pracovat začínáme až po vašem schválení
Mgr. Patrik Tulinský, LL.M. český a slovenský advokát · SAK 300422 · ČAK 19654

Neradi telefonujete nebo píšete e-maily? Napište nám na WhatsApp →
Chcete raději rovnou termín? Rezervovat konzultaci →
Nebo napište e-mail k této věci.

PDF, Word, obrázky, ZIP… max 10 MB na soubor, 30 MB celkem.

Odesláním nevzniká mandátní smlouva ani advokátní vztah. Před převzetím věci provádíme kontrolu střetu zájmů, proto prosím neposílejte citlivé originály, dokud si věc společně nepotvrdíme.

Oslovit advokáta