Chybějící zápis sám o sobě prodej nevylučuje. Nejprve je třeba určit, zda jde o samostatnou stavbu, příslušenství nebo součást domu a zda je předmětem evidence. Smlouva musí předmět určitě označit a prodávající musí doložit vlastnictví; § 30 odst. 4 písm. a) slovenského katastrálního zákona výslovně počítá s listinou prokazující nezapsané právo. Předchozí zápis může být bezpečným postupem, není však jedinou zákonnou možností ani důvodem stavbu automaticky vypustit ze smlouvy.
U starších venkovských domů je to spíše pravidlo než výjimka. Na listu vlastnictví je rodinný dům a pozemek, ale ve skutečnosti je tam i garáž, hospodářská budova, letní kuchyně nebo sklep, které nikdo nikdy nezapsal. Kupující je vidí a chce je mít ve smlouvě. Prodávající je považuje za samozřejmost. Katastr ne.
Co je třeba identifikovat a doložit
Smlouva musí označit nemovitost předepsaným způsobem, tedy podle katastrálního území, parcelního čísla, registru „C“ nebo „E“, druhu a výměry pozemku a u stavby podle soupisného čísla a parcelního čísla pozemku, na kterém stojí (§ 42 odst. 2 písm. c) slovenského katastrálního zákona). Chybějící zápis neznamená, že stavbu nelze určit. Je třeba zajistit identifikační údaje a listiny odpovídající jejímu skutečnému a právnímu stavu.
Okresní úřad zároveň zkoumá, zda je převodce oprávněn nakládat s nemovitostí a zda jsou projevy vůle dostatečně určité a srozumitelné (§ 31 odst. 1). Právo, které není zapsáno na listu vlastnictví, lze doložit listinou podle § 30 odst. 4 písm. a). Pokud podklady nestačí a úřad vyzve účastníky k doložení listiny, která potvrzuje právo k nemovitosti, nebo k odstranění nedostatků návrhu, řízení přeruší (§ 31a písm. c)). Neodstraní-li se nedostatky v určené lhůtě, řízení se zastaví (§ 31b odst. 1 písm. f)).
Poškozeni jsou přitom oba. Prodávající nemá peníze, kupující má prostředky vázané v úschově a realitní kancelář má obchod, který po měsících skončí tam, kde začal.
Ne každá stavba patří do katastru
Evidují se stavby spojené se zemí pevným základem, ať již se soupisným číslem, nebo bez něj, rozestavěné stavby v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem práva a podzemní stavby v místech jejich průniků se zemským povrchem (§ 6 odst. 1 písm. c)).
Část vedlejších staveb tedy může být předmětem evidence, část ne. Je-li to sporné, o tom, zda jde o předmět evidence, rozhoduje Úřad geodézie, kartografie a katastru SR (§ 6 odst. 2). Pro průběh obchodu to znamená další týdny.
Postup závisí na povaze stavby
Předchozí zápis může prodej zjednodušit. Pokud stavba patří do katastru, připravte listiny podle jejího stáří a povolovacího režimu a případně geometrický plán. Zápis před prodejem bývá praktický zejména při bankovním financování; není však automatickou zákonnou podmínkou každého převodu nezapsané stavby.
Vlastnictví a identifikaci lze prokázat také v návaznosti na převod. Postup musí odpovídat § 30, § 42 a § 46 slovenského katastrálního zákona. U příslušenství je třeba ve smlouvě jasně vyjádřit, co se převádí; samotná absence evidence není důvodem k jeho vyškrtnutí. Součást domu se naopak posuzuje v rámci hlavní věci.
Nestačí dopsat neurčitý název bez podkladů. Rizikem je nejasné vlastnictví nebo neurčitý předmět převodu. Musí-li se po podání návrhu opravit smlouva, postupuje se dodatkem podle § 42 odst. 4; samotné doložení chybějící listiny však nemusí znamenat změnu smlouvy.
Pro realitní kanceláře
Toto je typ vady, který lze odhalit při prohlídce, nikoli až u advokáta. Pokud na pozemku stojí něco, co na listu vlastnictví není, patří to do poznámek k zakázce a do rozhovoru s prodávajícím ještě před podpisem rezervační smlouvy. Pozdější zjištění posouvá termíny, ohrožuje provizi a v horším případě vede k odstoupení kupujícího.
Stejně tak se vyplatí ověřit, zda stavba na listu vlastnictví odpovídá tomu, co na pozemku skutečně stojí. Přístavby a nástavby, které se nikdy nepromítly do evidence, způsobují stejný problém jako zcela nezapsaná garáž.
Jak to řešíme
Před podpisem zjistíme, co je na listu vlastnictví a co na pozemku, a řekneme, které stavby lze dodatečně zapsat a s jakými listinami; to je součást právní prověrky nemovitosti. Pokud již smlouva existuje, projdeme ji v rámci kontroly kupní smlouvy a upravíme předmět převodu tak, aby řízení prošlo. Pro kanceláře, které takové obchody provádějí opakovaně, máme právní služby pro realitní kanceláře včetně nastavení dokumentace a školení makléřů o tom, čeho si všímat při prohlídce.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 10. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
