Відсутність запису сама собою не виключає продажу. Спочатку потрібно визначити, чи йдеться про самостійну споруду, приналежність або складову частину будинку та чи підлягає вона кадастровому обліку. Договір повинен однозначно визначати предмет, а продавець має підтвердити право власності; § 30 ч. 4 п. a) Закону про кадастр прямо передбачає документ, що підтверджує незареєстроване право. Попередня реєстрація може бути безпечним способом дій, але вона не є єдиним законним варіантом і не становить підстави автоматично виключати споруду з договору.
Для старих сільських будинків це радше правило, ніж виняток. У витягу з реєстру нерухомості зазначені житловий будинок і земельна ділянка, але фактично там є також гараж, господарська будівля, літня кухня або льох, які ніхто ніколи не реєстрував. Покупець їх бачить і хоче, щоб вони були вказані в договорі. Продавець вважає їх чимось само собою зрозумілим. Кадастр — ні.
Що потрібно ідентифікувати та підтвердити
У договорі нерухомість має бути позначена встановленим способом, тобто із зазначенням кадастрової території, номера ділянки, реєстру «C» або «E», виду та площі земельної ділянки, а для споруди — її реєстраційного номера та номера земельної ділянки, на якій вона розташована (§ 42 ч. 2 п. c) Закону про кадастр). Відсутність запису не означає, що споруду неможливо визначити. Потрібно забезпечити ідентифікаційні дані та документи, що відповідають її фактичному і правовому стану.
Окружне управління водночас перевіряє, чи має відчужувач право розпоряджатися нерухомістю та чи є волевиявлення достатньо визначеними й зрозумілими (§ 31 ч. 1). Право, не зареєстроване у витягу з реєстру нерухомості, можна підтвердити документом відповідно до § 30 ч. 4 п. a). Якщо наявних матеріалів недостатньо й управління запропонує учасникам надати документ, який підтверджує право на нерухомість, або усунути недоліки заяви, воно зупинить провадження (§ 31a п. c)). Якщо недоліки не буде усунуто у визначений строк, провадження буде припинено (§ 31b ч. 1 п. f)).
Від цього потерпають обидві сторони. Продавець не отримує грошей, кошти покупця залишаються заблокованими на депозитному рахунку, а агентство нерухомості має угоду, яка через кілька місяців повертається туди, звідки почалася.
Не кожна споруда підлягає реєстрації в кадастрі
Обліку підлягають споруди, міцно з’єднані із землею фундаментом, як із реєстраційним номером, так і без нього, незавершені споруди у зв’язку з виникненням, зміною або припиненням права та підземні споруди в місцях їх перетину із земною поверхнею (§ 6 ч. 1 п. c)).
Отже, частина допоміжних споруд може бути предметом обліку, а частина — ні. Якщо це спірне питання, рішення про те, чи є споруда предметом обліку, ухвалює Управління геодезії, картографії та кадастру Словацької Республіки (§ 6 ч. 2). Для перебігу угоди це означає ще кілька тижнів.
Порядок дій залежить від правової природи споруди
Попередня реєстрація може спростити продаж. Якщо споруда підлягає кадастровому обліку, підготуйте документи відповідно до її віку та дозвільного режиму, а за потреби — геометричний план. Реєстрація до продажу часто є практичною, особливо в разі банківського фінансування, однак вона не є автоматичною законною умовою кожної передачі незареєстрованої споруди.
Право власності та ідентифікацію можна підтвердити також у зв’язку з передачею. Порядок дій повинен відповідати § 30, § 42 і § 46 Закону про кадастр. Щодо приналежності в договорі потрібно чітко визначити, що саме передається; сама відсутність обліку не є підставою для її виключення. Складова частина будинку, навпаки, розглядається в межах головної речі.
Недостатньо дописати невизначену назву без підтвердних документів. Ризик полягає в неясності права власності або невизначеності предмета передачі. Якщо після подання заяви договір потрібно виправити, це робиться додатковою угодою відповідно до § 42 ч. 4; саме лише подання відсутнього документа, однак, не обов’язково означає зміну договору.
Для агентств нерухомості
Це той вид недоліку, який можна виявити під час огляду, а не тільки згодом у адвоката. Якщо на земельній ділянці стоїть щось, чого немає у витягу з реєстру нерухомості, це слід зафіксувати в примітках до замовлення та обговорити з продавцем ще до підписання договору резервування. Пізніше виявлення зміщує строки, ставить під загрозу комісійну винагороду, а в гіршому разі призводить до відмови покупця від договору.
Так само доцільно перевірити, чи відповідає споруда у витягу з реєстру нерухомості тому, що фактично стоїть на земельній ділянці. Прибудови та надбудови, які ніколи не були відображені в реєстрі, створюють ту саму проблему, що й повністю незареєстрований гараж.
Як ми це вирішуємо
До підписання ми з’ясовуємо, що зазначено у витягу з реєстру нерухомості та що розташоване на земельній ділянці, і повідомляємо, які споруди можна додатково зареєструвати та які документи для цього потрібні; це є частиною юридичної перевірки нерухомості. Якщо договір уже існує, ми перевіримо його в межах перевірки договору купівлі-продажу та відкоригуємо предмет передачі так, щоб провадження було успішним. Для агентств, які регулярно укладають такі угоди, ми пропонуємо юридичні послуги для агентств нерухомості, зокрема налагодження документації та навчання рієлторів тому, на що слід звертати увагу під час огляду.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 10 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
