Порушення переважного права саме по собі не спричиняє недійсності. Це підстава відносної недійсності, а отже, відчуження вважається чинним, доки особа, якої воно стосується, не заявить про його недійсність. Така заява є матеріально-правовою дією, яку необхідно адресувати сторонам, яких вона стосується, а не лише кадастру. Якщо цього не зробити, відчуження залишиться чинним, попри те що пропозиції ніколи не було.
У витягу з реєстру нерухомості з’являється незнайоме вам ім’я. Частку вашого сусіда придбала стороння особа, а вам її ніхто не запропонував. Закон надає вам інструмент захисту, але він побудований так, що без ваших активних дій не працює.
Відчуження є чинним, доки ви не вчините відповідних дій
У разі відчуження частки у спільній власності співвласники мають переважне право, крім випадку відчуження близькій особі (§ 140 Цивільного кодексу Словаччини). Однак порушення цього обов’язку не спричиняє абсолютної недійсності:
Якщо йдеться про підставу недійсності правочину відповідно до положень § 49a, 140, § 145 абз. 1, § 479, § 589 та § 701 абз. 1, правочин вважається чинним, доки особа, якої такий правочин стосується, не заявить про недійсність правочину.
Отже, відчуження є чинним, а покупець стає співвласником. Нічого не відбувається автоматично, і кадастр не втрутиться з власної ініціативи. Ситуація зміниться лише тоді, коли обійдений співвласник заявить про недійсність.
Заява про відносну недійсність є матеріально-правовою дією, яку необхідно адресувати сторонам відповідного правочину, тобто і продавцеві, і покупцеві. Скарга до кадастру її не замінює. Крім того, посилатися на недійсність не може особа, яка сама її спричинила.
Що це означає в кадастровому провадженні
Якщо провадження щодо внесення запису ще триває, окружне управління під час ухвалення рішення враховує також фактичні та правові обставини, які можуть вплинути на дозвіл внесення запису (§ 31 абз. 1 Закону про кадастр). Отже, звернення обійденого співвласника не є позбавленим значення. Проте реакція управління на нього залежить від оцінки конкретної справи, а практика у граничних випадках відрізняється.
Ефективнішим зазвичай є домогтися зупинення провадження. Це відбувається, зокрема, якщо розпочато провадження щодо попереднього питання (§ 31a літ. a)), тобто зазвичай судове провадження щодо чинності відчуження, або якщо невідкладним заходом заборонено розпоряджатися нерухомістю (літ. e)).
Якщо внесення запису вже дозволено, ситуація докорінно змінюється. Рішення, яким дозволено внесення запису, не підлягає оскарженню, щодо нього не можна подати заяву про поновлення провадження, а також воно не може бути переглянуте поза межами апеляційного провадження (§ 31 абз. 5). Надалі діяти можна лише в судовому порядку.
Коли пропозиція взагалі не була потрібна
Перш ніж розпочинати спір, перевірте дві обставини.
Відчуження близькій особі. Переважне право не застосовується в разі відчуження близькій особі, якою є родич по прямій лінії, рідний брат або сестра та чоловік або дружина, а також інша особа в сімейних або подібних відносинах, якщо шкоду, завдану одній із них, інша обґрунтовано сприймала б як власну (§ 116 та 117). Відчуження на користь племінника або господарського товариства, власником якого є родич, уже може бути спірним.
Спеціальні режими. Для частки у спільній нерухомості в земельному товаристві діють окремі правила, а загальне положення про переважне право між співвласниками не застосовується; ми розглянули це в матеріалі продаємо частку в урбаріаті.
Якого результату можна очікувати
Навіть успішна заява про недійсність не зробить вас власником частки автоматично. У такий спосіб вирішується питання чинності відчуження, а не переходу частки до вас. Тому на практиці поряд із цим кроком варто розглянути, чи не буде ефективніше одразу вимагати припинення та врегулювання спільної власності, що остаточно врегулює ситуацію, а не лише поверне її до попереднього стану.
Чим ми можемо допомогти
Спочатку ми з’ясуємо, на якій стадії перебуває справа, адже від цього залежить усе інше: чи триває провадження щодо внесення запису, чи вже дозволено внесення запису та чи справді пропозиції не було. Ми робимо це в межах юридичної перевірки нерухомості. Підготуємо заяву про відносну недійсність так, щоб її було правильно адресовано та вручено з належним підтвердженням, а якщо справа дійде до суду, забезпечимо представництво у спорі. Якщо розумнішою метою є припинення спільної власності загалом, ми проведемо врегулювання спільної часткової власності.
Якщо у вашому витягу з реєстру нерухомості з’явилося чуже ім’я або на ньому відображається пломба, зверніться негайно. Поки провадження щодо внесення запису триває, ви маєте можливості, яких після його завершення вже не матимете.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 16 серпня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
