У разі відчуження третій особі — так. Закон про земельні товариства зобов’язує власника частки запропонувати її іншим власникам часток у спільній нерухомості, причому пропозицію можна зробити через правління. Лише якщо вони не виявлять інтересу до частки, її можна відчужити третій особі. У відносинах між співвласниками загальне переважне право купівлі не застосовується. Відчуження частки лише в окремих земельних ділянках, що входять до складу спільної нерухомості, повністю заборонене.
Частка в урбаріаті відчужується не так, як звичайна частка у спільній власності. Її відчуження регулює Закон № 97/2013 Z. z. про земельні товариства, який установлює власні правила, що лише частково збігаються з Цивільним кодексом Словаччини. Більшість відмов у внесенні запису в цій сфері спричинені двома обставинами: частку не запропонували іншим співвласникам або намагалися відчужити менше, ніж dозволяє закон.
Пропозиція іншим співвласникам
Закон розрізняє випадки залежно від того, кому ви продаєте частку:
Якщо власник частки у спільній нерухомості відчужує частку у спільній власності третій особі, він зобов’язаний запропонувати її іншим власникам часток у спільній нерухомості; частку можна запропонувати через правління. Якщо інші власники часток або від їхнього імені товариство відповідно до частини 10 не виявлять інтересу до частки, її можна відчужити третій особі.
У відносинах між співвласниками режим є вільнішим: на відчуження частки у спільній нерухомості між співвласниками не поширюється загальне положення про переважне право купівлі, якщо не йдеться про відчуження відповідно до § 11 ч. 2 (§ 9 ч. 7). Отже, продаж сусідові, який є членом урбаріату, і продаж сторонньому інвесторові — не одне й те саме, тому до них не можна застосовувати однакову процедуру.
На практиці спір виникає не щодо того, чи потрібно було зробити пропозицію, а щодо можливості довести, що її зробили. Усна пропозиція, зроблена на загальних зборах, або пропозиція, підтверджена лише заявою голови, зазвичай є слабким доказом.
Що не можна відчужити
Це положення перешкоджає найбільшій кількості угод і часто стає несподіванкою для обох сторін:
Відчуження або перехід права власності на частку у спільній нерухомості лише щодо окремих земельних ділянок, які входять до складу спільної нерухомості, заборонені.
Відповідно до § 8 ч. 1 спільна нерухомість є однією нерухомою річчю, яка може складатися з кількох земельних ділянок. Отже, не можна продати «частку в кращій земельній ділянці», а решту залишити собі. Якщо хтось пропонує придбати лише окремі земельні ділянки, договір у такій формі не пройде реєстрацію в кадастрі. Водночас закон передбачає, що будівля не є спільною нерухомістю.
Коли частку купує саме товариство
Якщо договір про відчуження частки укладає правління від імені співвласників, набувачами стають усі власники спільної нерухомості пропорційно до розміру їхніх часток, а ціну сплачує товариство (§ 9 ч. 10). Отже, покупцем є не товариство як суб’єкт, а власники часток — кожен пропорційно до своєї частки. Це потрібно враховувати як під час формулювання договору, так і під час внесення запису.
Крім того, відчуження на користь самого товариства обмежене: воно заборонене, якщо частка товариства у спільній нерухомості або у спільно господарюваній нерухомості перевищила б 49 % (§ 9 ч. 11).
Що переходить разом із часткою
Членство в товаристві виникає та припиняється внаслідок відчуження або переходу права власності на частку (§ 9 ч. 2). Набувач вступає у права та обов’язки члена в обсязі набутої частки й цього ж дня приєднується також до договору про товариство (§ 9 ч. 3). Отже, покупець купує не лише землю, а й членство з усіма умовами, передбаченими договором про товариство. Перед купівлею варто прочитати його так само уважно, як і документ про право власності.
Де найчастіше виникають проблеми
- Неможливо довести, що частку запропонували іншим співвласникам, або пропозицію взагалі не зробили.
- За договором відчужується частка лише в частині земельних ділянок, що входять до складу спільної нерухомості.
- Частка зазначена дробом, який не відповідає документу про право власності, або спільна нерухомість зареєстрована в кількох документах про право власності, а співвідношення участі не є очевидним (§ 9 ч. 5).
- Частиною часток управляє Словацький земельний фонд, що змінює коло осіб, з якими потрібно вести переговори.
Як ми можемо допомогти
Під час продажу частки ми підготуємо пропозицію так, щоб факт її здійснення можна було довести, а договір — так, щоб він не охоплював заборонений обсяг відчуження; перегляньте послугу купівлі та продажу земельної ділянки. Якщо ви купуєте частку, рекомендуємо юридичну перевірку нерухомості, включно з договором про товариство, оскільки разом із часткою ви набуваєте також членство. Якщо договір вам надала інша сторона, ми проаналізуємо його в межах перевірки договору купівлі-продажу.
Якщо провадження щодо внесення запису вже зупинено або у внесенні запису відмовлено, зверніться до нас якнайшвидше; строк для доповнення документів зазвичай є коротким, а у справах щодо урбаріатів усунути недоліки складніше, оскільки в цьому бере участь більше осіб.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 16 серпня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
