Ні. Це заставне право виникає безпосередньо в силу закону на користь інших власників квартир і нежитлових приміщень у будинку для забезпечення вимог, пов’язаних із будинком та квартирою. Воно реєструється в кадастрі, а закон прямо передбачає, що його не можна вилучити протягом існування предмета застави. Отже, це не недолік квартири й не борг продавця, а звичайна складова витягу з реєстру нерухомості майже кожної квартири.
Покупець отримує витяг з реєстру нерухомості, бачить у розділі обтяжень заставне право на користь інших власників квартир і лякається. Продавець стверджує, що нічого не винен. Обидва мають рацію, оскільки це заставне право виникло не через борг.
Виникає в силу закону щодо кожної квартири
Для забезпечення вимог, які виникли або виникнуть у майбутньому з правочинів, що стосуються будинку, спільних частин будинку, спільного обладнання будинку та його приладдя, а також для забезпечення вимог, які виникли або виникнуть у майбутньому з правочинів, що стосуються квартири або нежитлового приміщення в будинку та вчинені власником квартири або нежитлового приміщення в будинку, в силу закону виникає заставне право на квартиру або нежитлове приміщення в будинку на користь інших власників квартир і нежитлових приміщень.
Отже, воно забезпечує також вимоги, які ще не виникли. Воно не пов’язане з конкретним боргом, а його реєстрація у витягу з реєстру нерухомості нічого не свідчить про те, чи має продавець заборгованість.
Чому його не можна вилучити
Те саме положення продовжується реченням, яке відповідає на запитання в заголовку: наявність заставного права реєструється в кадастрі, і його не можна вилучити протягом існування предмета застави. Заставне право за частиною 1 діє протягом усього часу існування предмета застави (§ 15 ч. 3).
Доки існує квартира, на ній залишатиметься це обтяження. Вимагати його вилучення перед продажем немає сенсу, і жодна домовленість із продавцем чи управителем цього не змінить. Воно припиняється інакше, ніж звичайне договірне заставне право, підстави припинення якого перелічено в § 151md Цивільного кодексу Словаччини.
Водночас закон допускає встановлення заставного права на квартиру також на користь третьої особи (§ 15 ч. 2), якою зазвичай є банк. Це вже інше обтяження з власним правовим режимом, і у витягу з реєстру нерухомості їх потрібно розрізняти.
На що ж звернути увагу під час купівлі
Якщо законне заставне право саме по собі не є попереджувальним сигналом, покупця цікавить інше, а саме чи є щодо квартири заборгованість, яку можна було б стягнути за рахунок цього заставного права. Тому додатком до договору про передачу квартири є довідка управителя або голови об’єднання про те, що власник не має заборгованості за платежами та внесками до фонду експлуатації, утримання й ремонту; це не застосовується при першій передачі (§ 5 ч. 2). Ми детально розглянули її в матеріалі управитель відмовляється видати довідку про відсутність заборгованості.
Перевірте також, чи не було в будинку ухвалено рішення про подання заяви щодо виконавчого провадження або добровільного аукціону квартири, за яке власники голосують абсолютною більшістю голосів усіх власників (§ 14b ч. 1 п. o)), а також чи не схвалено кредит на реконструкцію будинку, який після купівлі ви погашатимете разом з іншими власниками.
Коли квартира потрапляє на аукціон
Черговість цього заставного права під час аукціонів часто є спірною та визначає, які обтяження після продажу з аукціону буде вилучено, а які збережуться. Пов’язані питання ми розглянули в матеріалі про продаж нерухомості, щодо якої здійснюється примусове виконання, де докладно пояснено відмінність між заставодержателем із пріоритетним і непріоритетним правом.
Для покупця на аукціоні це має істотне значення: ціна, яку він сплачує, залежить від того, які обтяження залишаться на квартирі.
Чим ми можемо допомогти
Під час купівлі квартири ми проаналізуємо витяг з реєстру нерухомості та відокремимо законне обтяження, яке буде там завжди, від реального ризику; це входить до юридичної перевірки нерухомості. Договір підготуємо в межах послуги договору купівлі-продажу квартири, включно з отриманням довідки управителя та налаштуванням ескроу, якщо існує заборгованість. Якщо договір вам надала інша сторона, ми перевіримо його в межах перевірки договору купівлі-продажу.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 16 серпня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
