Nelze. Toto zástavní právo vzniká přímo ze slovenského zákona ve prospěch ostatních vlastníků bytů a nebytových prostor v domě k zajištění pohledávek souvisejících s domem a s bytem. Zapisuje se do katastru a zákon výslovně říká, že ho nelze vymazat po dobu existence předmětu zástavního práva. Nejde tedy o vadu bytu ani dluh prodávajícího, ale o běžnou součást listu vlastnictví téměř každého bytu.
Kupující si vyžádá list vlastnictví, v části zatížení uvidí zástavní právo ve prospěch ostatních vlastníků bytů a lekne se. Prodávající tvrdí, že nic nedluží. Oba mají pravdu, protože toto zástavní právo nevzniklo z dluhu.
Vzniká ze zákona ke každému bytu
K zajištění pohledávek, které vznikly nebo vzniknou v budoucnu z právních úkonů týkajících se domu, společných částí domu, společných zařízení domu a příslušenství, a k zajištění pohledávek, které vznikly nebo vzniknou v budoucnu z právních úkonů týkajících se bytu nebo nebytového prostoru v domě, které učinil vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě, vzniká ze zákona k bytu nebo k nebytovému prostoru v domě zástavní právo ve prospěch ostatních vlastníků bytů a nebytových prostor.
— Český překlad: § 15 odst. 1 slovenského zákona č. 182/1993 Z. z.
Zajišťuje tedy i pohledávky, které ještě nevznikly. Není navázáno na konkrétní dluh a jeho zápis na listu vlastnictví nevypovídá nic o tom, zda prodávající něco dluží.
Proč ho nelze vymazat
Totéž ustanovení pokračuje větou, která odpovídá na otázku v nadpisu: existence zástavního práva se zapíše do katastru a nelze ho vymazat po dobu existence předmětu zástavního práva. Zástavní právo podle odstavce 1 trvá po celou dobu existence předmětu zástavního práva (§ 15 odst. 3).
Dokud byt existuje, zatížení na něm bude. Žádat jeho výmaz před prodejem nemá smysl a žádná dohoda s prodávajícím ani se správcem to nezmění. Zaniká jinak než běžné smluvní zástavní právo, jehož důvody zániku vyjmenovává § 151md slovenského občanského zákoníku.
Zákon zároveň připouští, aby bylo zástavní právo k bytu zřízeno i ve prospěch třetí osoby (§ 15 odst. 2), což je typicky banka. To je již jiné zatížení s vlastním režimem a je třeba je na listu vlastnictví odlišit.
Na co si tedy při koupi dát pozor
Není-li zákonné zástavní právo samo o sobě varováním, kupujícího zajímá něco jiného, totiž zda jsou na bytě nedoplatky, které by bylo možné prostřednictvím tohoto zástavního práva vymáhat. Proto je přílohou smlouvy o převodu bytu potvrzení správce nebo předsedy společenství o tom, že vlastník nemá nedoplatky na úhradách a tvorbě fondu provozu, údržby a oprav; to neplatí při prvním převodu (§ 5 odst. 2). Rozebrali jsme ho v otázce správce nechce vydat potvrzení o nedoplatcích.
Ověřte si také to, zda nebylo v domě rozhodnuto o podání návrhu na exekuční řízení nebo na dobrovolnou dražbu bytu, o čemž vlastníci hlasují nadpoloviční většinou hlasů všech (§ 14b odst. 1 písm. o)), a zda není schválen úvěr na obnovu domu, který budete po koupi splácet společně s ostatními.
Když se byt dostane do dražby
Postavení tohoto zástavního práva v pořadí bývá v dražbách sporné a rozhoduje o tom, která zatížení se po vydražení vymažou a která přetrvají. Související otázky jsme rozebrali u prodeje nemovitosti s exekucí, kde je rozdíl mezi přednostním a nepřednostním zástavním věřitelem podrobně vysvětlen.
Pro kupujícího v dražbě je to podstatné: cena, kterou platí, se odvíjí od toho, co na bytě zůstane váznout.
S čím můžeme pomoci
Při koupi bytu pročteme list vlastnictví a odlišíme, co je zákonné zatížení, které tam bude vždy, a co je skutečné riziko; děláme to v rámci právní prověrky nemovitosti. Smlouvu připravíme prostřednictvím kupní smlouvy na byt včetně vyžádání potvrzení správce a nastavení úschovy, pokud nedoplatky existují. Pokud vám smlouvu předložila druhá strana, projdeme ji v rámci kontroly kupní smlouvy.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 16. 8. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
