Neschválení hypotéky samo o sobě podepsanou smlouvu neruší. Odstoupit od smlouvy lze jen tehdy, pokud to umožňuje zákon nebo pokud jste si to dohodli, proto rozhoduje, zda smlouva obsahuje podmínku financování nebo právo odstoupit při zamítnutí úvěru. Pokud ji neobsahuje, zůstáváte vázán a prodávající může požadovat splnění, sjednanou smluvní pokutu nebo náhradu škody. Čím dříve situaci otevřete s prodávajícím a s dalšími bankami, tím více možností zůstává.
Kupující podepíše rezervační, budoucí nebo rovnou kupní smlouvu v dobré víře, že úvěr dostane, a banka poté žádost zamítne nebo schválí nižší částku. Prodávající mezitím odmítl jiné zájemce a čeká na peníze. Právně rozhoduje, co přesně jste podepsali a zda smlouva s takovou situací počítá.
Smlouva platí i bez úvěru
Úvěr je věc mezi vámi a bankou, smlouva s prodávajícím na něm automaticky nezávisí. Ukončit ji jednostranně můžete jen v případech, které připouští zákon nebo smlouva:
Od smlouvy může účastník odstoupit, jen je-li to v tomto nebo v jiném zákoně stanoveno nebo účastníky dohodnuto.
— Český překlad § 48 odst. 1 zákona č. 40/1964 Zb.
Prvním krokem je proto přečíst smlouvu a hledat dvě věci. Podmínku financování, tedy ujednání, že účinky smlouvy nastanou, jen pokud banka úvěr schválí; zákon ji nazývá odkládací podmínkou (§ 36 odst. 2). Anebo právo odstoupit pro případ, že úvěr schválen nebude, často se lhůtou a povinností doložit zamítnutí od banky. Pokud smlouva jedno z toho obsahuje, postupujte přesně podle ní, včetně lhůt a formy oznámení.
Pokud jste podepsali smlouvu o budoucí kupní smlouvě
U smlouvy o smlouvě budoucí jste se zavázali uzavřít kupní smlouvu do dohodnuté doby. Pokud ji neuzavřete, může se prodávající do jednoho roku domáhat u soudu, aby váš projev vůle nahradilo soudní rozhodnutí, a vedle toho žádat náhradu škody (§ 50a odst. 2). Závazek sice zaniká, pokud se okolnosti, ze kterých strany při jeho vzniku vycházely, změnily natolik, že nelze spravedlivě požadovat uzavření smlouvy (odst. 3). Zda lze na zamítnutí úvěru toto pravidlo použít, závisí na okolnostech konkrétního případu a spoléhat se na to bez posouzení nedoporučujeme. Pokud jste podepsali jen rezervační smlouvu, rozhoduje její znění; co se v ní obvykle sjednává o poplatku, rozebíráme v otázce rezervační smlouva a poplatek.
Pokud je už podepsána kupní smlouva
Pokud kupní cenu nezaplatíte včas, jste v prodlení a prodávající může po marném uplynutí dodatečné přiměřené lhůty od smlouvy odstoupit (§ 517 odst. 1). Je-li ve smlouvě smluvní pokuta, je splatná bez ohledu na to, zda prodávajícímu vznikla škoda (§ 544 odst. 1); povinnosti zaplatit ji se zbaví jen ten, kdo porušení nezavinil, a to pouze tehdy, neurčuje-li smlouva jinak (§ 545 odst. 3). Odstoupením se smlouva od počátku ruší (§ 48 odst. 2) a strany si vracejí, co podle ní dostaly (§ 457). Pokud účastník odstoupí ještě před rozhodnutím o vkladu, katastr řízení zastaví (§ 31b odst. 1 písm. b) katastrálního zákona).
Co dělat teď
Bez odkladu oznamte prodávajícímu, co se stalo, a doložte stanovisko banky. Ověřte si nabídky dalších bank nebo možnost dofinancování z vlastních zdrojů; pokud smlouva obsahuje termín zaplacení, dohodněte jeho posun písemným dodatkem dříve, než uplyne. Pokud obchod zachránit nelze, bývá pro obě strany zpravidla levnější dohodnout se na zrušení smlouvy a na osudu zálohy než vést spor.
U další koupě si podmínku financování sjednejte hned v první smlouvě, kterou podepisujete, včetně lhůty a toho, co se stane se zálohou. Kupní smlouvu s podmínkami banky sladíme v rámci služby koupě nemovitosti na hypotéku a rezervaci s podmínkou financování připravíme jako rezervační smlouvu.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
