Plomba je upozornění, že práva k nemovitosti jsou dotčena změnou — na katastru o ní probíhá řízení. Úřad ji vyznačí nejpozději v pracovní den následující po doručení listiny a zruší ji až provedením zápisu nebo pravomocným rozhodnutím. Dokud je plomba na listu vlastnictví, není jisté, jak bude právní stav vypadat po jejím zániku — a s nemovitostí se proto nevyplatí nakládat.
Co je plomba a kdy ji úřad vyznačí?
Plomba o změně práva k nemovitosti je informace pro každého, kdo nahlédne do listu vlastnictví: o této nemovitosti právě probíhá řízení. Okresní úřad ji vyznačí nejpozději v pracovní den následující po dni, kdy mu byla doručena smlouva, veřejná listina nebo jiná listina k zápisu vkladem nebo záznamem — a stejně tak tehdy, bylo-li zahájeno řízení o opravě chyby v katastrálním operátu nebo řízení o protestu prokurátora (§ 44 odst. 1 slovenského katastrálního zákona č. 162/1995 Z. z.).
Plomby se vyznačují v pořadí, v jakém byly návrhy doručeny (§ 44 odst. 2). Pořadí plomb tedy kopíruje zásadu priority zápisů.
Jak se označení plomby čte?
Označení plomby se skládá z písmene podle druhu řízení, pořadového čísla a roku — například V 778/26 nebo Z 256/26. Nejčastěji se setkáte s těmito:
- V — vkladové řízení. Byla doručena smlouva (kupní, darovací, zástavní, o zřízení věcného břemene) a rozhoduje se o povolení vkladu.
- Z — záznamové řízení. Zapisuje se právo, které vzniklo jinak než smlouvou — typicky podle osvědčení o dědictví, rozsudku nebo exekučního příkazu.
- X — řízení o opravě chyby v katastrálním operátu (§ 59).
- UPo — řízení o protestu prokurátora.
Řízení o poznámce plombu nemá. Zákon ji u poznámky nepředpokládá — v § 44 odst. 1 jsou vyjmenovány vklad, záznam, oprava chyby a protest prokurátora, nikoli poznámka. Poznámka se navíc vyznačuje velmi rychle: v den doručení listiny, nejpozději následující pracovní den (§ 43 odst. 1 písm. d/), takže se na listu vlastnictví objeví přímo jako poznámka.
Jak dlouho může plomba na listu vlastnictví zůstat?
To závisí na druhu řízení. U vkladu rozhoduje úřad zpravidla do 30 dnů, u smlouvy autorizované advokátem do 20 dnů a při urychleném řízení do 15 dnů — rozebrali jsme to v otázce jak dlouho trvá vklad do katastru. Záznam má být proveden do 60 dnů, a pokud byl návrh podán přes elektronický formulář, do 30 dnů (§ 43 odst. 1 písm. b/ a odst. 3).
Lhůta však běží pouze tehdy, když je podání bezchybné. Pokud úřad řízení přeruší a vyzve k odstranění nedostatků, plomba zůstává — a nezřídka několik měsíců.
Plombu úřad zruší provedením vkladu nebo záznamu, nebo pravomocným rozhodnutím o zamítnutí návrhu, zastavení řízení, opravě chyby, případně rozhodnutím, kterým se nevyhovuje protestu prokurátora (§ 44 odst. 1).
Co dělat, když najdete plombu na nemovitosti, kterou kupujete
Plomba oznamuje probíhající řízení, jeho výsledek z ní nezjistíte. To je při koupi podstatný rozdíl: list vlastnictví, který jste viděli, nemusí za pár týdnů platit. Doporučujeme proto:
- Zjistit, čeho se řízení týká. Jste-li vlastníkem, máte přístup ke spisu. Pokud kupujete, požádejte prodávajícího, aby vám doložil, jaké řízení běží a s jakým očekávaným výsledkem.
- Ověřit, které nemovitosti a kterého vlastníka se plomba týká. Je-li vyznačena pouze u některé nemovitosti nebo pouze u některého práva, vyznačí se právě u ní nebo u tohoto vlastníka (§ 25 odst. 1 slovenské vyhlášky č. 461/2009 Z. z.). Při spoluvlastnictví nebo v bytovém domě se plomba často týká zcela jiného podílu než toho, který řešíte vy.
- Do vyřešení nepodepisovat a nepodávat. Pokud byste mezitím doručili katastru smlouvu a údaje se zápisem z předchozího řízení změnily, vaše smlouva již nemusí odpovídat stavu v operátu — a hrozí přerušení nebo zamítnutí vkladu.
Pokud obchod nelze odložit, lze riziko ošetřit ve smlouvě a v úschově kupní ceny — peníze se uvolní až poté, co je kupující zapsán jako vlastník. Právní stav nemovitosti včetně plomb, zatížení a poznámek prověříme v rámci služby koupě nemovitosti.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 31. 7. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
