Záleží na tom, zda je prodávající plátcem DPH a kdy byla stavba zkolaudována. Dodání stavby včetně pozemku pod ní je osvobozeno od daně, uskuteční-li se po pěti letech od kolaudace povolující první užívání nebo od zahájení prvního užívání. Plátce se může rozhodnout transakci zdanit — u stavby pro bydlení, bytu a apartmánu v bytovém domě to však slovenský zákon nedovoluje.
První otázka: je prodávající plátcem DPH?
Pokud nemovitost prodává fyzická osoba, která není plátcem daně z přidané hodnoty a nejedná v rámci podnikání, DPH se vůbec neřeší. Otázka nastává až tehdy, když je prodávajícím plátce — typicky firma, developer nebo podnikatel, který měl nemovitost v obchodním majetku.
Pozor na jednu past na straně prodávajícího, který ještě není plátcem: přijetí platby před dodáním stavby nebo stavebního pozemku může samo o sobě založit registrační povinnost. Rezervační poplatek či záloha tedy mohou spustit registraci dříve, než se vůbec podepíše kupní smlouva.
Pětiletý test
Podle § 38 odst. 1 slovenského zákona o DPH je dodání stavby nebo části stavby včetně stavebního pozemku, na kterém stavba stojí, osvobozeno od daně, uskuteční-li se po pěti letech ode dne:
- kolaudace, kterou bylo povoleno první užívání stavby k určenému účelu, nebo zahájení prvního užívání stavby — podle toho, co nastane dříve,
- kolaudace, kterou byla povolena změna účelu užívání stavby po stavebních pracích, pokud náklady na tyto práce činily alespoň 40 % hodnoty stavby před jejich zahájením,
- kolaudace po stavebních pracích, kterými došlo k podstatné změně podmínek dosavadního užívání stavby — tedy opět při nákladech alespoň 40 % hodnoty stavby před zahájením prací.
Stejné pravidlo platí podle § 38 odst. 7 pro jednotlivý byt, apartmán nebo nebytový prostor.
Hodnotou stavby před zahájením prací se přitom rozumí hodnota, která není nižší než cena srovnatelné stavby na volném trhu v době před zahájením prací — nikoli účetní zůstatková cena.
Praktický důsledek: větší rekonstrukce může časový test spustit znovu. Pokud se v budově proinvestovalo dost na překročení hranice podle písmene b) nebo c), lhůta začíná běžet znovu od nové kolaudace a prodej, který by jinak byl osvobozen, podléhá dani.
Volba zdanění — a kdy ji nemáte
Pokud časový test uplynul, plnění je osvobozeno. Plátce se však podle § 38 odst. 8 může rozhodnout, že dodání zdaní.
Tuto volbu zákon vylučuje při dodání:
- stavby určené k bydlení,
- jednotlivého bytu,
- nájemního bytu, kterým je nebytový prostor určený rozhodnutím stavebního úřadu k funkci bydlení nebo ubytování,
- jednotlivého apartmánu v bytovém domě.
Apartmán v apartmánovém domě mezi výlukami není — tam možnost zvolit zdanění máte. Rozdíl mezi apartmánem v bytovém domě a v apartmánovém domě tak má přímý daňový dopad.
Slouží-li stavba k bydlení i k jinému účelu, plátce může zdanit pouze tu část, která není určena k bydlení, a musí pro ni stanovit poměrnou cenu.
Kdo daň odvede, pokud se prodej zdaní
Pokud se prodávající rozhodne osvobozené dodání zdanit a kupující je plátcem, osobou povinnou platit daň je kupující — jde o tuzemské přenesení daňové povinnosti podle § 69 odst. 12 písm. c) slovenského zákona o DPH. Prodávající vystaví fakturu bez daně se slovní informací „přenesení daňové povinnosti“.
To má dva důsledky pro smlouvu. Zaprvé, kupní cena se sjednává bez daně a kupující si daň vypořádá sám. Zadruhé, do smlouvy patří výslovné prohlášení prodávajícího o volbě zdanění a potvrzení, že kupující je plátcem — jinak se strany dohadují o ceně, kterou si každá představuje jinak.
Pozemky
Dodání pozemku je podle § 38 odst. 2 osvobozeno od daně s výjimkou stavebního pozemku, který se zdaňuje. Dodává-li se stavební pozemek společně se stavbou, sdílí daňový režim této stavby.
Pozor na pozemek se zchátralou budovou určenou k demolici. Pokud odstranění stavby zajišťuje prodávající a práce začaly již před dodáním, jde z pohledu DPH o jedno plnění, jehož cílem je dodání nezastavěného pozemku — nejde automaticky o dodání staré budovy. Tento závěr vyplývá z rozsudku Soudního dvora EU C-461/08 Don Bosco. Následně je třeba samostatně ověřit, zda nezastavěný pozemek splňuje slovenské zákonné podmínky stavebního pozemku. Samotná demolice ještě neznamená, že každá parcela musí být zdaněna; pozemek, který není stavební, podléhá pravidlu osvobození podle § 38 odst. 2.
Co prodej osvobozený od daně způsobí prodávajícímu
Osvobození není vždy výhra. Pokud plátce při nabytí nebo vytvoření nemovitosti daň odečetl a nyní ji dodá osvobozeně, je povinen provést úpravu odpočtené daně podle § 54 slovenského zákona o DPH. Stavební práce jsou přitom samostatným investičním majetkem se samostatně běžícím obdobím.
Proto se při prodeji starší nemovitosti vyplatí propočítat obě cesty — osvobození i volbu zdanění — dříve, než se dohodne cena.
Kde to řešíme
Daňový režim převodu probíráme při přípravě smlouvy, protože rozhoduje o ceně i o tom, kdo odvede daň. Kupní smlouvu a celý převod připravíme v rámci služby převod nemovitosti na klíč, samotnou kontrolu smlouvy druhé strany v rámci služby kontrola kupní smlouvy.
Jsme advokáti, nikoli daňoví poradci — daňové přiznání k DPH za vás nepodáváme. Pojmenujeme však režim, který na transakci dopadá, a smlouvu mu přizpůsobíme.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 10. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
