Závisí od toho, či predávajúci je platiteľ DPH a kedy bola stavba skolaudovaná. Dodanie stavby vrátane pozemku pod ňou je oslobodené od dane, ak sa uskutoční po piatich rokoch od kolaudácie povoľujúcej prvé užívanie alebo od začatia prvého užívania. Platiteľ sa môže rozhodnúť transakciu zdaniť — pri stavbe na bývanie, byte a apartmáne v bytovom dome to však zákon nedovoľuje.
Prvá otázka: je predávajúci platiteľ DPH?
Ak nehnuteľnosť predáva fyzická osoba, ktorá nie je platiteľom dane z pridanej hodnoty a nekoná v rámci podnikania, DPH sa vôbec nerieši. Otázka nastáva až vtedy, keď je predávajúcim platiteľ — typicky firma, developer alebo podnikateľ, ktorý mal nehnuteľnosť v obchodnom majetku.
Pozor na jednu pascu na strane predávajúceho, ktorý platiteľom ešte nie je: prijatie platby pred dodaním stavby alebo stavebného pozemku môže samo osebe založiť registračnú povinnosť. Rezervačný poplatok či záloha teda vedia spustiť registráciu skôr, než sa vôbec podpíše kúpna zmluva.
Päťročný test
Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je dodanie stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, oslobodené od dane, ak sa uskutoční po piatich rokoch odo dňa:
- kolaudácie, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo začatia prvého užívania stavby — podľa toho, čo nastane skôr,
- kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby po stavebných prácach, ak náklady na tieto práce boli najmenej 40 % hodnoty stavby pred ich začatím,
- kolaudácie po stavebných prácach, ktorými došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby — teda opäť pri nákladoch najmenej 40 % hodnoty stavby pred začatím prác.
Rovnaké pravidlo platí podľa § 38 ods. 7 pre jednotlivý byt, apartmán alebo nebytový priestor.
Hodnotou stavby pred začatím prác sa pritom rozumie hodnota, ktorá nie je nižšia ako cena porovnateľnej stavby na voľnom trhu v čase pred začatím prác — nie účtovná zostatková cena.
Praktický dôsledok: väčšia rekonštrukcia môže časový test reštartovať. Ak sa v budove preinvestovalo dosť na to, aby sa prekročila hranica podľa písmena b) alebo c), lehota začína plynúť nanovo od novej kolaudácie a predaj, ktorý by inak bol oslobodený, podlieha dani.
Voľba zdanenia — a kedy ju nemáte
Ak časový test uplynul, plnenie je oslobodené. Platiteľ sa však podľa § 38 ods. 8 môže rozhodnúť, že dodanie zdaní.
Túto voľbu zákon vylučuje pri dodaní:
- stavby určenej na bývanie,
- jednotlivého bytu,
- nájomného bytu, ktorým je nebytový priestor určený rozhodnutím stavebného úradu na funkciu bývania alebo ubytovania,
- jednotlivého apartmánu v bytovom dome.
Apartmán v apartmánovom dome medzi vylúčeniami nie je — tam voľbu zdanenia máte. Rozdiel medzi apartmánom v bytovom dome a v apartmánovom dome tak má priamy daňový dopad.
Ak stavba slúži na bývanie aj na iný účel, platiteľ môže zdaniť len tú časť, ktorá nie je určená na bývanie, a musí na ňu stanoviť pomernú cenu.
Kto daň odvedie, ak sa predaj zdaní
Ak sa predávajúci rozhodne oslobodené dodanie zdaniť a kupujúci je platiteľ, osobou povinnou platiť daň je kupujúci — ide o tuzemské prenesenie daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH. Predávajúci vystaví faktúru bez dane so slovnou informáciou „prenesenie daňovej povinnosti“.
To má dva dôsledky pre zmluvu. Po prvé, kúpna cena sa dojednáva bez dane a kupujúci si daň vysporiada sám. Po druhé, do zmluvy patrí výslovné vyhlásenie predávajúceho o voľbe zdanenia a potvrdenie, že kupujúci je platiteľom — inak sa strany dohadujú o cene, ktorú si každá predstavuje inak.
Pozemky
Dodanie pozemku je podľa § 38 ods. 2 oslobodené od dane s výnimkou stavebného pozemku, ktorý sa zdaňuje. Ak sa stavebný pozemok dodáva spolu so stavbou, zdieľa daňový režim tejto stavby.
Pozor na pozemok so schátralou budovou určenou na demoláciu. Ak odstránenie stavby zabezpečuje predávajúci a práce sa začali už pred dodaním, ide z pohľadu DPH o jedno plnenie, ktorého cieľom je dodanie nezastavaného pozemku — nejde automaticky o dodanie starej budovy. Tento záver vyplýva z rozsudku Súdneho dvora EÚ C-461/08 Don Bosco. Následne treba samostatne overiť, či nezastavaný pozemok spĺňa slovenské zákonné podmienky stavebného pozemku. Samotná demolácia ešte neznamená, že každá parcela musí byť zdanená; pozemok, ktorý nie je stavebný, podlieha pravidlu oslobodenia podľa § 38 ods. 2.
Čo predaj oslobodený od dane spôsobí predávajúcemu
Oslobodenie nie je vždy výhra. Ak platiteľ pri nadobudnutí alebo vytvorení nehnuteľnosti daň odpočítal a teraz ju dodá oslobodene, je povinný vykonať úpravu odpočítanej dane podľa § 54 zákona o DPH. Stavebné práce sú pritom samostatným investičným majetkom so samostatne bežiacim obdobím.
Preto sa pri predaji staršej nehnuteľnosti oplatí prepočítať obe cesty — oslobodenie aj voľbu zdanenia — skôr, než sa cena dohodne.
Kde to riešime
Daňový režim prevodu prechádzame pri príprave zmluvy, pretože rozhoduje o cene aj o tom, kto odvedie daň. Kúpnu zmluvu a celý prevod pripravíme v rámci služby prevod nehnuteľnosti na kľúč, samotnú kontrolu zmluvy druhej strany v rámci služby kontrola kúpnej zmluvy.
Sme advokáti, nie daňoví poradcovia — daňové priznanie k DPH za vás nepodávame. Pomenujeme však režim, ktorý na transakciu dopadá, a zmluvu mu prispôsobíme.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 10. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
