Poznámka zaznamenáva skutočnosť týkajúcu sa nehnuteľnosti alebo osoby, napríklad prebiehajúci spor či obmedzenie nakladania. Samotné právo sa ňou nezapisuje. Zákon rozlišuje dva druhy: poznámky, ktoré obmedzujú vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou (exekúcia, neodkladné opatrenie, zaistenie), a poznámky, ktoré len informujú (vyvlastňovacie konanie, súdny spor o vecné právo, začatý výkon záložného práva). Poznámka sa nachádza v časti B listu vlastníctva a úrad ju zruší, keď pominú dôvody jej zápisu.
Aké druhy poznámok kataster zapisuje?
Poznámka je jeden z troch druhov zápisov do katastra a od vkladu i záznamu sa líši tým, že sa ňou nezapisuje žiadne vecné právo, ale skutočnosť alebo pomer vzťahujúci sa na nehnuteľnosť alebo na osobu (§ 5 ods. 3 katastrálneho zákona č. 162/1995 Z. z.). Rozdiely medzi tromi zápismi sme rozobrali v otázke aký je rozdiel medzi vkladom, záznamom a poznámkou.
Zákon rozlišuje poznámky podľa ich účinku (§ 38):
Poznámky, ktoré obmedzujú vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou. Patrí sem najmä poznámka zapísaná na základe uznesenia súdu o predbežnom (dnes neodkladnom) opatrení so zákazom nakladať s nehnuteľnosťou, upovedomenia o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, rozhodnutia o začatí daňového exekučného konania, rozhodnutia o zriadení daňového záložného práva, daňového alebo colného exekučného príkazu, uznesenia súdu o zaistení nehnuteľnosti alebo majetku, ako aj poznámka o spochybnení hodnovernosti údajov katastra a poznámka podľa rozhodnutia o schválení projektu pozemkových úprav (§ 29 ods. 1 vyhlášky č. 461/2009 Z. z.).
Poznámky, ktoré len informujú. Sem patrí poznámka o začatí colného exekučného konania, o začatí vyvlastňovacieho konania, o súdnom konaní, v ktorom sa uplatňujú vecné práva k nehnuteľnostiam alebo o určení neplatnosti dobrovoľnej dražby, a o začatí výkonu záložného práva oznámenom veriteľom (§ 29 ods. 2 vyhlášky).
Poznámky sa vyznačujú v časti B listu vlastníctva, teda pri vlastníkovi, nie medzi ťarchami v časti C (§ 8 ods. 1 písm. b/ bod 2). Ak ich hľadáte v časti C, ľahko ich prehliadnete.
Poznámka o spochybnení hodnovernosti údajov
Túto poznámku vyznačí okresný úrad vtedy, keď bola spochybnená hodnovernosť údajov katastra o práve k nehnuteľnosti (§ 39 ods. 2). Vyhláška to konkretizuje: hodnovernosť je spochybnená, ak je v katastri zapísané duplicitné alebo viacnásobné vlastníctvo tej istej nehnuteľnosti (§ 29 ods. 3 vyhlášky).
Odstrániť ju možno dohodou dotknutých osôb, rozsudkom súdu o určení vlastníckeho práva alebo opravou chyby v katastrálnom operáte, ak s opravou súhlasia všetci zapísaní vlastníci aj tí, ktorým vlastnícke právo svedčí podľa listiny (§ 59 ods. 2 písm. c/). Pri tejto ceste musí byť pravosť podpisov dotknutých osôb na žiadosti úradne osvedčená (§ 59 ods. 3). O návrhu na opravu chyby úrad rozhodne do 30 dní, v odôvodnených prípadoch do 90 dní (§ 59a ods. 3).
Túto poznámku si netreba zamieňať s vyvrátením hodnovernosti údajov katastra podľa § 71 ods. 3. Údaje, ktorých hodnovernosť bola vyvrátená, sa už nesmú používať.
Účinky a hranice poznámky o súdnom konaní
Poznámka o prebiehajúcom súdnom konaní nie je len informácia. Má priamy hmotnoprávny dosah cez Civilný sporový poriadok: výrok právoplatného rozsudku o určení vecného práva k nehnuteľnosti alebo o určení neplatnosti dobrovoľnej dražby je záväzný aj pre osobu, ktorej sa týka návrh na povolenie vkladu vecného práva, ak bol tento návrh podaný v čase, keď v katastri bola zapísaná poznámka o súdnom konaní (§ 228 ods. 2 CSP).
Inak povedané: kto počas sporu kúpi spornú nehnuteľnosť od zapísaného vlastníka, nezíska ochranu. Rozsudok bude záväzný aj voči nemu. Poznámka tak pomáha chrániť žalobcu pred následkami prevodu nehnuteľnosti počas konania.
Má to však hranicu, ktorú si treba uvedomiť vopred. Ustanovenie hovorí o návrhu na povolenie vkladu, teda o zmluvných prevodoch. Nevzťahuje sa na zmenu vlastníka, ktorá nastane inak než vkladom zo zmluvy. Príkladom je príklep licitátora na dražbe, pri ktorom sa vlastníctvo zapisuje záznamom (§ 34 ods. 1). Preto pri sporoch o nehnuteľnosť spravidla navrhujeme popri poznámke aj neodkladné opatrenie súdu, ktorým sa vlastníkovi zakáže nakladať s nehnuteľnosťou akýmkoľvek spôsobom, nielen zmluvou.
Ako sa poznámka zapíše a ako zanikne?
Okresný úrad zapíše poznámku na základe oznámenia súdu alebo iného štátneho orgánu, na návrh oprávneného podľa osobitných predpisov alebo na návrh účastníka súdneho či iného konania (§ 39 ods. 1). Vyznačí ju v deň doručenia listiny, najneskôr nasledujúci pracovný deň (§ 43 ods. 1 písm. d/). Na zápis poznámky sa nevzťahujú všeobecné predpisy o správnom konaní (§ 40) a nevydáva sa o nej rozhodnutie.
Zrušiť ju úrad môže bez návrhu aj na návrh toho, kto podal návrh na jej zápis, ak sa preukáže, že pominuli dôvody jej zápisu (§ 39 ods. 3). V praxi to znamená doručiť katastru listinu, z ktorej zánik dôvodu vyplýva, napríklad právoplatný rozsudok, uznesenie o zastavení exekúcie, oznámenie orgánu, ktorý poznámku inicioval.
Osobitné pravidlo platí pri dražbe: údaj o dražbe vyznačí úrad najmenej počas troch mesiacov od doručenia zápisnice o dražbe, a ak sa začalo súdne konanie o určenie neplatnosti dražby, až do jeho skončenia (§ 43 ods. 2).
Čo poznámka znamená, keď nehnuteľnosť kupujem?
Samotná poznámka nemusí byť prekážkou zápisu. Kataster kvôli nej vklad automaticky nezamietne. Riziko však nesie kupujúci: ak sa spor skončí v neprospech predávajúceho, môže o nehnuteľnosť prísť, aj keď je už zapísaný. Preto pri každej previerke sledujeme časť B rovnako pozorne ako ťarchy v časti C. Ak už spor prebieha alebo hrozí, navrhneme nadväzujúce kroky vrátane poznámky, neodkladného opatrenia a určovacej žaloby.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 31. 7. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
