Sú to tri druhy zápisov do katastra s úplne odlišnými účinkami. Vkladom právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa alebo zaniká — robí sa zo zmlúv a len na návrh. Záznamom sa už vzniknuté právo iba zaeviduje — robí sa z verejných listín, napríklad z osvedčenia o dedičstve alebo rozsudku. Poznámkou sa nezapisuje právo, ale skutočnosť, ktorá sa nehnuteľnosti týka — napríklad začatá exekúcia alebo súdny spor.
Aké účinky má vklad, záznam a poznámka?
Práva k nehnuteľnostiam sa do katastra zapisujú vkladom, záznamom alebo poznámkou (§ 4 ods. 1 katastrálneho zákona č. 162/1995 Z. z.). Nie sú to tri názvy pre to isté — zákon im priraďuje rozdielne právne účinky: právotvorné, evidenčné alebo predbežné (§ 4 ods. 3).
- Vklad je úkon, ktorým právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa alebo zaniká (§ 5 ods. 1). Má teda konštitutívny účinok — až ním sa kupujúci stáva vlastníkom a banka záložným veriteľom.
- Záznam plní evidenčnú funkciu a nemá vplyv na vznik, zmenu ani zánik práv (§ 5 ods. 2). Právo vzniklo už skôr — inak než zápisom — a kataster ho len premietne do evidencie.
- Poznámka je určená na vyznačenie skutočnosti alebo pomeru vzťahujúceho sa na nehnuteľnosť alebo osobu a takisto nemá vplyv na vznik, zmenu ani zánik práv (§ 5 ods. 3). Buď obmedzuje oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, alebo o niečom informuje (§ 38).
Podľa čoho poznám, ktorý zápis prichádza do úvahy?
Rozhoduje listina, z ktorej sa zapisuje.
Vkladom sa zapisujú práva vyplývajúce zo zmlúv — kúpnej, darovacej, zámennej, záložnej, zmluvy o zriadení vecného bremena. Konanie sa začína výlučne na návrh a končí sa rozhodnutím o povolení vkladu. Podrobnosti o tom, kedy presne prechádza vlastníctvo, sme rozobrali v otázke kedy sa stávam vlastníkom nehnuteľnosti.
Záznamom sa zapisujú práva, ktoré vznikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, príklepom licitátora na dražbe, vydržaním, prírastkom a spracovaním, ďalej práva osvedčené notárom a práva z nájomných zmlúv (§ 34 ods. 1). Typicky ide o zápis dediča podľa osvedčenia o dedičstve, zápis vlastníka novej stavby, zápis exekučného záložného práva alebo zápis podľa rozsudku súdu. Záznam robí okresný úrad bez návrhu aj na návrh vlastníka (§ 35 ods. 1).
Poznámkou sa vyznačuje napríklad začatá exekúcia predajom nehnuteľnosti, neodkladné opatrenie súdu so zákazom nakladať s nehnuteľnosťou, prebiehajúce vyvlastňovacie konanie, plánovaná dražba, začatý výkon záložného práva alebo prebiehajúci súdny spor o vecné právo (§ 29 vyhlášky č. 461/2009 Z. z.). Zapisuje sa na základe oznámenia súdu či iného štátneho orgánu, alebo na návrh účastníka konania (§ 39 ods. 1).
Poradie zápisov a prečo sa poznámky netýka
Práva k tej istej nehnuteľnosti sa zapisujú v poradí, v akom boli listiny doručené okresnému úradu (§ 41 ods. 2). Táto zásada priority je pri vklade aj zázname zásadná — kto príde skôr, zapíše sa skôr.
Na poznámku sa priorita nevzťahuje, a to z jednoduchého dôvodu: poznámkou sa žiadne právo nezapisuje. Preto sa poznámka o začatej exekúcii môže na liste vlastníctva objaviť aj vtedy, keď už predtým bol podaný návrh na vklad a konanie o ňom ešte beží.
Aké sú lehoty pri jednotlivých zápisoch?
| Zápis | Lehota podľa § 43 ods. 1 |
|---|---|
| Vklad | v deň právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu, najneskôr nasledujúci pracovný deň |
| Záznam | do 60 dní od začatia konania — do 30 dní, ak bol návrh podaný cez elektronický formulár (§ 43 ods. 3) |
| Výmaz záložného práva | do 5 pracovných dní |
| Poznámka | v deň doručenia listiny, najneskôr nasledujúci pracovný deň |
Lehoty na rozhodnutie o samotnom návrhu na vklad — 30, 20 alebo 15 dní — sme rozobrali samostatne v otázke ako dlho trvá vklad do katastra.
Aj procesné pravidlá sú iné
Vo vkladovom konaní sa podporne použije Správny poriadok všade tam, kde katastrálny zákon nehovorí inak (§ 22 ods. 5) — týka sa to napríklad plynutia lehôt či náležitostí zápisnice. Na vykonanie záznamu (§ 34 ods. 3) ani na zápis poznámky (§ 40) sa Správny poriadok nevzťahuje a nevydáva sa o nich rozhodnutie. To má praktický dôsledok: proti zamietnutiu návrhu na vklad sa dá odvolať, kým pri nevykonaní záznamu alebo poznámky sa treba brániť inak.
Na katastrálne konanie je príslušný okresný úrad, v ktorého obvode nehnuteľnosť leží; ak sa vklad týka nehnuteľností vo viacerých obvodoch, o celom návrhu môže konať ktorýkoľvek z nich (§ 22 ods. 2 a 3).
Kde sa pri zápisoch najčastejšie chybuje?
Najčastejší problém nie je v tom, že by klient nevedel odlíšiť pojmy — ale v tom, že sa listina predloží na nesprávny druh zápisu alebo v nesprávnom čase. Ak je vlastnícke právo už zapísané na liste vlastníctva a na záznam sa predloží ďalšia listina, ktorá nevychádza z údajov katastra, úrad záznam nevykoná; namiesto toho vyzve dotknuté osoby, aby uzavreli dohodu alebo podali žalobu o určenie práva (§ 36a ods. 1). Presne tak dopadne napríklad exekučný príkaz, ktorý ako vlastníka označuje osobu, ktorá už medzičasom nehnuteľnosť previedla.
Ak riešite zápis, ktorý kataster nevykonal alebo konanie prerušil, pozrite si službu prerušené a zamietnuté katastrálne konanie. Pri zmluvných prevodoch pripravujeme zmluvu aj návrh na vklad tak, aby konanie prešlo na prvý pokus.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 31. 7. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
