Právna poradňa · Prevod nehnuteľnosti

Má realitná kancelária povinnosti v oblasti prania špinavých peňazí (AML)?

Právny stav k 21. 7. 2026

Odpovedá , český a slovenský advokát, zapísaný v SAK aj ČAK (SAK 300422 · ČAK 19654).

Stručná odpoveď

Áno. Realitná kancelária je povinnou osobou podľa zákona o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti. Musí identifikovať a overiť klienta, vykonávať starostlivosť podľa miery rizika, mať vypracovaný program vlastnej činnosti a ohlasovať neobvyklé obchodné operácie finančnej spravodajskej jednotke. Za neplnenie hrozia citeľné sankcie.

Je realitná kancelária povinnou osobou?

Zákon č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti (AML) výslovne zaraďuje medzi povinné osoby aj právnickú alebo fyzickú osobu oprávnenú sprostredkovať predaj, prenájom a kúpu nehnuteľností (§ 5 ods. 1 písm. i)). Pri predaji a kúpe to platí bez limitu; pri prenájme len vtedy, ak je mesačné nájomné najmenej 10 000 eur. Realitná kancelária teda AML povinnosti má prakticky pri každom predaji či kúpe nehnuteľnosti.

Aké povinnosti z toho vyplývajú?

Z postavenia povinnej osoby vyplýva najmä:

  • identifikácia a overenie klienta (a konečného užívateľa výhod) pred obchodom,
  • starostlivosť vo vzťahu ku klientovi v rozsahu podľa miery rizika (základná, zjednodušená alebo zvýšená),
  • program vlastnej činnosti a určená zodpovedná osoba,
  • rozpoznávanie a ohlasovanie neobvyklých obchodných operácií finančnej spravodajskej jednotke,
  • uchovávanie údajov a dokladov po zákonom určený čas.

Neobvyklou obchodnou operáciou je pritom napríklad obchod, ktorý nemá zrejmý ekonomický účel, pri ktorom sa klient odmieta identifikovať alebo pri ktorom objem prostriedkov nezodpovedá pomerom klienta (§ 4).

Prečo to nepodceniť

Za porušenie AML povinností hrozia realitke správne sankcie a reputačné riziko. Základom je funkčný interný program, preškolení makléri a jasný postup pri podozrivých obchodoch. Nastavenie AML dokumentácie a postupov pripravíme v rámci právnych služieb pre realitné kancelárie, maklérov preškolíme na školeniach maklérov a priebežnú aktualizáciu zabezpečí paušál pre realitné kancelárie.

Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 21. 7. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.

Ďalšie otázky z poradne

Všetky otázky a odpovede
  1. Pre vážnu vadu chceme od kúpy domu odstúpiť. Ako sa vrátia peniaze a čo sa stane v katastri? Odstúpiť pre vadu môžete, ak vada robí dom neupotrebiteľným alebo ak sa ukázalo nepravdivým ubezpečenie predávajúceho o jeho vlastnostiach. Platným odstúpením sa zmluva zrušuje od začiatku, predávajúci vracia kúpnu cenu a vy dom. Kataster zapíše predávajúceho späť ako vlastníka záznamom, ak odstúpenie nie je sporné; ak ho predávajúci spochybní, o vlastníctve rozhodne súd.
  2. Aké informácie musí realitná kancelária dať klientovi pred podpisom sprostredkovateľskej zmluvy? Ak je klientom spotrebiteľ, realitná kancelária mu ešte pred podpisom musí jasne oznámiť, akú službu poskytuje, kto je, koľko bude provízia alebo ako sa vypočíta, na aký čas sa zmluva uzatvára a ako ju možno ukončiť. Pri zmluve podpisovanej na obhliadke, u klienta doma alebo na diaľku pribúdajú ďalšie informácie vrátane poučenia o odstúpení a vzorového formulára a všetky oznámené informácie sa stávajú súčasťou zmluvy. To, že ich klient dostal, musí v každom prípade preukázať kancelária.
  3. Makléri u nás pracujú na živnosť. Nehrozí realitnej kancelárii postih za nelegálne zamestnávanie? Spolupráca realitnej kancelárie s maklérmi, ktorí podnikajú na živnosť, je legálna, ak maklér pracuje samostatne. Rozhoduje, ako vzťah reálne funguje: ak maklér pracuje v podriadenosti, osobne, podľa pokynov kancelárie a v jej mene, ide o závislú prácu a tú nemožno vykonávať na obchodnú zmluvu. Kancelárii potom hrozí pokuta za nelegálne zamestnávanie od 4 000 eur, pri dvoch a viac osobách súčasne najmenej 8 000 eur, až do 200 000 eur.
  4. Družstevný byt máme ako manželia. Môže ho jeden z nás previesť bez druhého? Ak vzniklo právo na nájom družstevného bytu počas manželstva, manželia sú spoločnými členmi družstva a zmluvu o prevode členských práv musia podpísať obaja. Ak mal jeden z manželov členstvo už pred sobášom, členom je sám, no byt majú v spoločnom nájme a prevod sa druhého manžela priamo dotýka. Bezpečné je preto mať na zmluve podpis oboch manželov, a to aj pri kúpe od manželov.

Nenašli ste svoju otázku? Položiť vlastnú otázku

Riešite presne túto situáciu?

Napíšte nám, s čím potrebujete pomôcť.

Popíšte svoju situáciu. Pozrieme si to a do 24 hodín vám povieme na rovinu, či a ako vám vieme pomôcť — vrátane orientačnej ceny.

  1. 1Pošlete dopyt týmto formulárom
  2. 2Do 24 h dostanete potvrdenie ceny a postup
  3. 3Pracovať začíname až po vašom schválení
Mgr. Patrik Tulinský, LL.M. český a slovenský advokát · SAK 300422 · ČAK 19654

Neradi telefonujete alebo píšete e-maily? Napíšte nám na WhatsApp →
Chcete radšej rovno termín? Rezervovať konzultáciu →
Alebo napíšte e-mail k tejto veci.

PDF, Word, obrázky alebo ZIP. Najviac 10 MB na súbor a 30 MB spolu.

Odoslaním nevzniká mandátna zmluva ani advokátsky vzťah. Pred prevzatím veci robíme kontrolu konfliktu záujmov, preto prosím neposielajte citlivé originály, kým vec spolu nepotvrdíme.

Osloviť advokáta