Чи сплачується ПДВ під час продажу нерухомості?

Перше питання: чи є продавець платником ПДВ?

Якщо нерухомість продає фізична особа, яка не є платником податку на додану вартість і діє поза межами підприємницької діяльності, питання ПДВ узагалі не виникає. Воно постає лише тоді, коли продавцем є платник — зазвичай компанія, девелопер або підприємець, у якого нерухомість перебувала у складі комерційного майна.

Зверніть увагу на одну пастку для продавця, який іще не є платником: отримання платежу до постачання будівлі або земельної ділянки під забудову саме по собі може зумовити обов’язок реєстрації. Отже, резерваційний платіж або авансовий платіж можуть запустити процес реєстрації ще до підписання договору купівлі-продажу.

П’ятирічний тест

Відповідно до § 38 ч. 1 Закону про ПДВ, постачання будівлі або частини будівлі разом із земельною ділянкою під забудову, на якій розташована будівля, звільняється від податку, якщо воно відбувається після спливу п’яти років із дня:

• введення в експлуатацію, яким було дозволено перше використання будівлі за визначеним призначенням, або початку першого використання будівлі — залежно від того, що настало раніше;
• введення в експлуатацію, яким було дозволено зміну призначення будівлі після проведення будівельних робіт, якщо витрати на ці роботи становили щонайменше 40 % вартості будівлі до їх початку;
• введення в експлуатацію після проведення будівельних робіт, унаслідок яких істотно змінилися умови попереднього використання будівлі, — тобто знову ж таки за умови, що витрати становили щонайменше 40 % вартості будівлі до початку робіт.

Згідно з § 38 ч. 7, те саме правило застосовується до окремої квартири, апартаменту або нежитлового приміщення.

При цьому під вартістю будівлі до початку робіт розуміється вартість, яка не є нижчою за ціну порівнянної будівлі на вільному ринку на момент до початку робіт, а не її залишкова балансова вартість.

Практичний наслідок: масштабна реконструкція може запустити відлік строку заново. Якщо в будівлю інвестовано достатньо коштів для перевищення межі, встановленої пунктом b) або c), строк починає спливати заново від нового введення в експлуатацію, а продаж, який за інших обставин звільнявся б від податку, підлягає оподаткуванню.

Вибір оподаткування — і коли такого вибору немає

Якщо часовий тест пройдено, постачання звільняється від податку. Однак відповідно до § 38 ч. 8 платник може вирішити оподаткувати постачання.

Закон виключає таку можливість у разі постачання:

• будівлі, призначеної для проживання;
• окремої квартири;
• орендної квартири, якою є нежитлове приміщення, призначене рішенням будівельного управління для проживання або розміщення;
• окремого апартаменту в багатоквартирному житловому будинку.

Апартамент в апартаментному будинку до переліку винятків не належить — у такому разі можна обрати оподаткування. Отже, відмінність між апартаментом у багатоквартирному житловому будинку та апартаментному будинку має безпосередні податкові наслідки.

Якщо будівля використовується і для проживання, і з іншою метою, платник може оподаткувати лише ту її частину, яка не призначена для проживання, та повинен визначити для неї пропорційну ціну.

Хто сплатить податок, якщо продаж оподатковується

Якщо продавець вирішить оподаткувати постачання, яке звільняється від податку, а покупець є платником, особою, зобов’язаною сплатити податок, є покупець — ідеться про внутрішнє перенесення податкового обов’язку відповідно до § 69 ч. 12 п. c) Закону про ПДВ. Продавець виставляє рахунок-фактуру без податку з текстовою приміткою «перенесення податкового обов’язку».

Для договору це має два наслідки. По-перше, купівельна ціна погоджується без податку, а покупець самостійно врегульовує свої податкові зобов’язання. По-друге, договір має містити пряму заяву продавця про вибір оподаткування та підтвердження того, що покупець є платником, — інакше сторони домовлятимуться про ціну, яку кожна з них розумітиме по-різному.

Земельні ділянки

Відповідно до § 38 ч. 2 постачання земельної ділянки звільняється від податку за винятком земельної ділянки під забудову, постачання якої оподатковується. Якщо земельна ділянка під забудову постачається разом із будівлею, на неї поширюється податковий режим цієї будівлі.

Зверніть увагу на земельну ділянку з напівзруйнованою будівлею, призначеною для знесення. Якщо знесення будівлі забезпечує продавець і роботи розпочалися ще до постачання, з погляду ПДВ це єдине постачання, метою якого є передання незабудованої земельної ділянки, — воно не вважається автоматично постачанням старої будівлі. Цей висновок випливає з рішення Суду ЄС C-461/08 Don Bosco. Після цього потрібно окремо перевірити, чи відповідає незабудована земельна ділянка встановленим законодавством Словаччини умовам земельної ділянки під забудову. Саме знесення ще не означає, що кожна ділянка підлягає оподаткуванню; земельна ділянка, яка не є ділянкою під забудову, підпадає під правило звільнення відповідно до § 38 ч. 2.

Які наслідки має звільнений від податку продаж для продавця

Звільнення не завжди є перевагою. Якщо під час придбання або створення нерухомості платник відрахував податок, а тепер здійснює її постачання зі звільненням від податку, він зобов’язаний провести коригування відрахованого податку відповідно до § 54 Закону про ПДВ. При цьому будівельні роботи є окремим інвестиційним майном із власним окремим періодом коригування.

Тому під час продажу старішої нерухомості доцільно прорахувати обидва варіанти — звільнення від податку та вибір оподаткування — ще до погодження ціни.

Як ми із цим допомагаємо

Під час підготовки договору ми аналізуємо податковий режим відчуження, оскільки від нього залежать як ціна, так і те, хто сплачуватиме податок. Договір купівлі-продажу та весь процес відчуження ми підготуємо в межах послуги відчуження нерухомості під ключ, а окрему перевірку договору іншої сторони проведемо в межах послуги перевірка договору купівлі-продажу.

Ми адвокати, а не податкові консультанти, тому не подаємо за вас декларацію з ПДВ. Однак ми визначимо режим, що застосовується до операції, і відповідно адаптуємо договір.