Nemovitosti · Slovensko
Koupě nemovitosti na hypotéku
Při koupi na hypotéku se setkávají tři smluvní světy. Kupní smlouva, úvěrová dokumentace banky a zástavní smlouvy. Každý píše někdo jiný a stačí, aby do sebe nezapadly, a banka úvěr neuvolní, prodávající nedostane peníze nebo kupující podepíše dříve, než má cokoli jisté. Nastavíme kupní smlouvu přesně podle podmínek čerpání, pohlídáme pořadí vkladů do katastru a obchod dotáhneme až po zápis vašeho vlastnictví.
- Smlouvy sladěné s podmínkami banky
- Správné pořadí vkladů
- Ceny dohodnuté předem
Co pro vás uděláme
Právní stránka koupě financované hypotékou, od promítnutí podmínek banky do kupní smlouvy přes zástavní smlouvy a pořadí vkladů až po čerpání a zápis vlastnictví.
Kliknutím na bod zobrazíte podrobnosti.
-
Úvodní konzultace
Zmapujeme obchod a financování — co platíte z vlastních zdrojů, co čerpá banka, zda na nemovitosti vázne stará hypotéka a v jaké fázi je úvěrový proces. Dostanete plán kroků ve správném pořadí.
-
Kupní smlouva podle podmínek čerpání
Podmínky banky promítneme přímo do kupní smlouvy — účty a účel plateb, vinkulace, splatnost jednotlivých částí ceny a co se stane, pokud banka nečerpá. Smlouvu dohodneme i s protistranou či realitkou.
-
Zástavní smlouva a pořadí vkladů
Zkontrolujeme zástavní smlouvu banky, připravíme návrhy na vklad a pohlídáme pořadí — zástavní právo banky se zpravidla vkládá před čerpáním, vlastnictví se zapisuje po něm. Špatné pořadí znamená, že peníze nedorazí.
-
Splacení hypotéky prodávajícího a výmaz
Pokud je nemovitost zatížená, zajistíme vyčíslení zůstatku úvěru prodávajícího, nasměrování části kupní ceny přímo jeho bance a podklady pro výmaz starého zástavního práva z katastru.
-
Čerpání a zápis vlastnictví
Zkontrolujeme, že podmínky čerpání jsou splněné a doložené, podáme návrh na vklad vlastnického práva a obě řízení sledujeme až do zápisu. Obchod končí, když jste vlastníkem a všechny platby sedí.
Výstupkupní smlouva sladěná s podmínkami banky, zapsané zástavní právo, vyčerpaný úvěr a vlastnické právo kupujícího v katastru
Neposkytujeme finanční zprostředkování. Neporovnáváme hypotéky, neradíme při výběru banky ani neposuzujeme bonitu či výši úvěru. To je práce banky nebo finančního zprostředkovatele; my zajišťujeme právní stránku obchodu, aby smlouvy do sebe zapadly a čerpání proběhlo.
Jak to probíhá
Sedí tento postup na vaši věc? Popsat ji advokátovi →
- Konzultace a plánden 0
Projdeme obchod, financování a stav úvěrového procesu. Řekneme vám, v jakém pořadí se bude podepisovat, vkládat a platit — a na co si dát pozor ještě před rezervační smlouvou.
- Sladění smluvpo úvěrovém příslibu
Připravíme nebo upravíme kupní smlouvu podle podmínek čerpání, zkontrolujeme zástavní smlouvu banky a sladíme znění s protistranou i s bankou.
- Podpisy a vklad zástavního práva
Zkoordinujeme podpisy tak, aby nikdo nepodepisoval dříve, než má jistotu. Podáme návrh na vklad zástavního práva banky, který je zpravidla podmínkou čerpání.
- Čerpání a vlastnictví
Po zápisu zástavního práva banka čerpá úvěr, peníze směřují podle dohodnutého plánu a my dotáhneme vklad vašeho vlastnického práva až po zápis v katastru.
Nezávazná poptávka
Připraveni začít?
Pošlete nám poptávku. Ozveme se do 24 hodin s potvrzením ceny a dalším postupem. První 30minutová konzultace je zdarma a k ničemu vás nezavazuje.
- 1Pošlete poptávku tímto formulářem
- 2Do 24 h dostanete potvrzení ceny a postup
- 3Pracovat začínáme až po vašem schválení
Neradi telefonujete nebo píšete e-maily? Napište nám na WhatsApp →
Chcete raději rovnou termín? Rezervovat konzultaci →
Nebo napište e-mail k této věci.
Na co se klienti ptají
Nenašli jste svou otázku? Zeptat se přímo →
Proč musí kupní smlouva odpovídat podmínkám banky?
Banka před čerpáním kontroluje, zda kupní smlouva odpovídá úvěrové dokumentaci — účel a částka platby, číslo účtu, na který se čerpá, splatnost, případná vinkulace či úschova. Pokud smlouva podmínkám neodpovídá, banka jednoduše nečerpá a strany musí podepisovat dodatky, zatímco běží lhůty z rezervační smlouvy. Proto podmínky čerpání promítáme do kupní smlouvy dříve, než ji kdokoli podepíše.
V jakém pořadí probíhají vklady do katastru a čerpání úvěru?
Typický průběh je rezervace, úvěrový příslib, podpis kupní a zástavní smlouvy, vklad zástavního práva banky do katastru, čerpání úvěru a nakonec vklad vlastnického práva kupujícího. Banka zpravidla čerpá až po zápisu svého zástavního práva, případně po podání návrhu s plombou — závisí to na jejích podmínkách. Pokud se pořadí přeruší nebo prohodí, čerpání se zastaví a obchod stojí. Přesnou posloupnost nastavíme podle podmínek vaší banky.
Prodávající má na nemovitosti vlastní hypotéku. Je to problém?
Ne, je to běžná situace — musí ji však vyřešit smlouva. Banka prodávajícího vyčíslí zůstatek jeho úvěru ke dni splacení, část kupní ceny se nasměruje přímo na jeho úvěrový účet a po splacení banka vydá souhlas s výmazem zástavního práva (kvitanci). V kupní smlouvě nastavíme částky, účty i lhůty tak, abyste nemovitost nenabyli spolu s cizím zatížením — a aby výmaz nezůstal jen na dobré vůli prodávajícího.
Jak se u hypotéky kombinují vlastní zdroje a úschova?
Vlastní zdroje se zpravidla platí dříve než úvěr — často již při podpisu smlouvy, kdy kupující ještě není vlastníkem. Právě ty proto bývá rozumné složit do advokátní úschovy a uvolnit je až po splnění dohodnutých podmínek, zatímco úvěrová část jde přímo z banky podle podmínek čerpání. Podmínky úschovy sladíme s požadavky banky, aby si mechanismy navzájem nepřekážely. Úschovu vedeme jako samostatnou navazující službu.
Pomůžete i při refinancování hypotéky?
Ano. Při refinancování nová banka splácí úvěr původní banky a na nemovitosti se mění zástavní věřitel — nové zástavní právo se vkládá do katastru, staré se po splacení vymazává a mezitím jsou na listu vlastnictví zapsána obě. Připravíme a zkontrolujeme dokumenty, pohlídáme návaznost vkladu a výmazu a proces dotáhneme do čistého listu vlastnictví. Samotné porovnání úvěrových nabídek však neděláme — nejsme finanční zprostředkovatelé.
Právní poradna
Nejčastější otázky k tomuto tématu
-
Kdy se stávám vlastníkem nemovitosti — podpisem smlouvy, nebo vkladem do katastru?
Vlastníkem se nestáváte podpisem smlouvy, ale až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Podpisem kupní smlouvy vzniká pouze závazek — prodávající je až do rozhodnutí slovenského katastru stále vlastníkem. Právě proto se kupní cena nemá platit dříve, než je vklad povolen, ale prostřednictvím úschovy, která peníze uvolní až po zápisu.
Přečíst odpověď -
Co musí obsahovat realitní zprostředkovatelská smlouva?
Zprostředkovatelskou smlouvou se realitní kancelář zavazuje vyvíjet činnost směřující k uzavření smlouvy o nemovitosti a klient se zavazuje zaplatit provizi. Smlouva má jasně vymezit předmět, výši a splatnost provize, délku a případnou výhradnost i povinnosti makléře. Je-li klientem spotřebitel, uplatní se navíc ochranná pravidla včetně zákazu nepřijatelných podmínek.
Přečíst odpověď -
Jaký je rozdíl mezi vkladem, záznamem a poznámkou v katastru?
Jsou to tři druhy zápisů do slovenského katastru se zcela odlišnými účinky. Vkladem právo k nemovitosti vzniká, mění se nebo zaniká — provádí se ze smluv a pouze na návrh. Záznamem se již vzniklé právo pouze zaeviduje — provádí se z veřejných listin, například z osvědčení o dědictví nebo rozsudku. Poznámkou se nezapisuje právo, ale skutečnost, která se nemovitosti týká — například zahájená exekuce nebo soudní spor.
Přečíst odpověď
Přečtěte si k tématu
Katastr měl být od července jen po přihlášení. Parlament novelu nepřijal — co tedy platí
Novela měla podmínit přístup k údajům o vlastnících autentizací a zúžit rozsah veřejných údajů. Národní rada SR ji 23. dubna 2026 neposunula do druhého čtení. Shrnujeme, co se navrhovalo, jak to dopadlo a jaký režim přístupu ke slovenskému katastru platí dnes.
Číst více →
Advokátní úschova při koupi nemovitosti: proč peníze nemají jít přímo prodávajícímu
Nejrizikovějším okamžikem převodu nemovitosti je doba mezi podpisem smlouvy a zápisem v katastru. Advokátní úschova kupní ceny chrání obě strany. Vysvětlujeme, jak funguje.
Číst více →
Pozemkové úpravy: co může vlastník ovlivnit a proč mlčení znamená souhlas
Pozemkové úpravy nově uspořádají vlastnictví v celém území: původní pozemky zaniknou a vlastník dostane nové. Řízení má několik období, kdy lze výsledek ovlivnit — kdo je zmešká, tomu zákon na Slovensku i v Česku počítá mlčení jako souhlas a rozhodne se bez něj.
Číst více →