Neschválenie hypotéky samo osebe podpísanú zmluvu neruší. Odstúpiť od zmluvy možno len vtedy, ak to umožňuje zákon alebo ak ste si to dohodli, preto rozhoduje, či zmluva obsahuje podmienku financovania alebo právo odstúpiť pri zamietnutí úveru. Ak ju neobsahuje, zostávate viazaný a predávajúci môže požadovať splnenie, dohodnutú zmluvnú pokutu alebo náhradu škody. Čím skôr situáciu otvoríte s predávajúcim a s ďalšími bankami, tým viac možností ostáva.
Kupujúci podpíše rezervačnú, budúcu alebo rovno kúpnu zmluvu v dobrej viere, že úver dostane, a banka potom žiadosť zamietne alebo schváli nižšiu sumu. Predávajúci medzitým odmietol iných záujemcov a čaká na peniaze. Právne rozhoduje, čo presne ste podpísali a či zmluva s takou situáciou počíta.
Zmluva platí aj bez úveru
Úver je vec medzi vami a bankou, zmluva s predávajúcim na ňom automaticky nezávisí. Ukončiť ju jednostranne môžete len v prípadoch, ktoré pripúšťa zákon alebo zmluva:
Od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.
Prvým krokom je preto prečítať zmluvu a hľadať dve veci. Podmienku financovania, teda dojednanie, že účinky zmluvy nastanú, len ak banka úver schváli; zákon ju nazýva odkladacou podmienkou (§ 36 ods. 2). Alebo právo odstúpiť pre prípad, že úver schválený nebude, často s lehotou a povinnosťou doložiť zamietnutie od banky. Ak zmluva jedno z toho obsahuje, postupujte presne podľa nej, vrátane lehôt a formy oznámenia.
Ak ste podpísali zmluvu o budúcej kúpnej zmluve
Pri zmluve o budúcej zmluve ste sa zaviazali uzavrieť kúpnu zmluvu do dohodnutej doby. Ak ju neuzavriete, predávajúci sa môže do jedného roka domáhať na súde, aby váš prejav vôle nahradilo súdne rozhodnutie, a popri tom žiadať náhradu škody (§ 50a ods. 2). Záväzok síce zaniká, ak sa okolnosti, z ktorých strany pri jeho vzniku vychádzali, zmenili natoľko, že nemožno spravodlivo požadovať uzavretie zmluvy (ods. 3). Či sa na zamietnutie úveru dá toto pravidlo použiť, závisí od okolností konkrétneho prípadu a spoliehať sa na to bez posúdenia neodporúčame. Ak ste podpísali len rezervačnú zmluvu, rozhoduje jej znenie; čo sa v nej zvyčajne dojednáva o poplatku, rozoberáme v otázke rezervačná zmluva a poplatok.
Ak je už podpísaná kúpna zmluva
Ak kúpnu cenu nezaplatíte včas, ste v omeškaní a predávajúci môže po márnom uplynutí dodatočnej primeranej lehoty od zmluvy odstúpiť (§ 517 ods. 1). Ak je v zmluve zmluvná pokuta, je splatná bez ohľadu na to, či predávajúcemu vznikla škoda (§ 544 ods. 1); povinnosti zaplatiť ju sa zbaví len ten, kto porušenie nezavinil, a to iba ak zmluva neurčuje inak (§ 545 ods. 3). Odstúpením sa zmluva od začiatku zrušuje (§ 48 ods. 2) a strany si vracajú, čo podľa nej dostali (§ 457). Ak účastník odstúpi ešte pred rozhodnutím o vklade, kataster konanie zastaví (§ 31b ods. 1 písm. b) katastrálneho zákona).
Čo robiť teraz
Bez odkladu oznámte predávajúcemu, čo sa stalo, a doložte stanovisko banky. Overte si ponuky ďalších bánk alebo možnosť dofinancovania z vlastných zdrojov; ak zmluva obsahuje termín zaplatenia, dohodnite jeho posun písomným dodatkom skôr, než uplynie. Ak sa obchod zachrániť nedá, je pre obe strany spravidla lacnejšie dohodnúť sa na zrušení zmluvy a na osude zálohy než viesť spor.
Pri ďalšej kúpe si podmienku financovania dojednajte hneď v prvej zmluve, ktorú podpisujete, vrátane lehoty a toho, čo sa stane so zálohou. Kúpnu zmluvu s podmienkami banky zladíme v rámci služby kúpa nehnuteľnosti na hypotéku a rezerváciu s podmienkou financovania pripravíme ako rezervačnú zmluvu.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
